Файл: Ипотечное кредитование в России и перспективы его развития (Понятие и сущность ипотеки).pdf

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

2.2. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

- разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

- оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

- проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

- осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

- анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

- покупка ипотечных кредитов;

- выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

- выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

- оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

- осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

- проведение семинаров, учебных курсов;

- оказание консультативной помощи;

- оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы не стандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риелторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Познакомившись со статистическими данными, можно заметить резкий спад ипотечных займов за период последних пяти лет. С 2014 года их количество выданных снизилось на 35%. Показатели говорят об отрицательной динамике оформленных ипотечных кредитов под залог недвижимости. Что послужило и что стало тому причиной?

1. Экономическая сторона. Ипотека является длительным кредитным продуктом, который требует гарантировать экономическую стабильность. К сожалению, в нынешнее время экономическая ситуация в стране в большей степени напрямую зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы, а мировой кризис подвергает ее резким перепадам. Это не дает уверенности в завтрашнем дне, а также не может обеспечить гарантированные выплаты по займу ни кредиторам, ни заемщиком. Такая ситуация наносит сомнительный отпечаток на работу ипотечной системы.
2. Низкая платежеспособность населения. В наше время, чтобы гражданин России мог позволить себе приобрести жилье в ипотеку, доход среднестатистического гражданина страны должен быть в несколько раз выше его средней заработной платы. На 2017-2018 гг. средняя сумма оплаты труда за месяц составляет 35 тыс. рублей. Покупка жилья в ипотеку, говорит о том, что клиент, скорее всего, проживает на съемной квартире. Сумма за аренду жилья в этот же период времени в среднем равна 10-20 тыс. рублей.

Согласно данным Росстата, средняя стоимость потребительской корзины с минимальным набором еды на 1 чел/мес. – 3 839,9 рубля. И это только минимум, требующийся для выживания человека, в учет которого не идут затраты на транспорт (личный или общественный), одежду и прочее. Такой доход не позволяет отложить даже минимальные средства и оплатить первый взнос за ипотеку, который составляет 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Людям приходится прибегать к займам у друзей, продажей личного имущества либо оформлению потребительских кредитов. Кстати, тема потребительского кредитования на сегодняшний день также обострилась. В связи с этим для большого количества населения ипотека превращается в многолетнюю финансовую зависимость и обременение себя долгами.

1. Высокая стоимость кредитов на недвижимость. Сегодня ставка по ипотеке составляет 15-17% при условии оформления страховки. Если же заемщик отказывается от добровольного страхования, то ставка будет составлять около 20%. А еще два года назад средняя ставка по займу была 12%. За такой короткий срок процент по займу вырос на 5%. Это ощутимая сумма, которая отталкивает людей от идеи приобрести жилье в ипотеку. Причинами повышения являются:

• экономическое положение страны;
• санкции Запада против России;
• снижение достатка населения.

1. Стабильно растущий уровень инфляции. Инфляция – это процесс обесценивания денег, что подразумевает негативное влияние на развитие системы ипотечного кредитования и рост цен. Несмотря на снижение ее уровня, сравнительно с предыдущими годами, не приостанавливается повышение цифр на ценниках. Это напрямую влияет на благосостояние народа и способность его выплачивать задолженность по кредиту.
2. Проблемы жилищной ипотеки для банков. Так как ипотека является долгосрочным процессом, банки подвержены всевозможным рискам и замедлению оборачиваемости своих ресурсов. Развиваться рынок ипотеки может только при условии полной экономической стабильности и при низких темпах инфляции, что на данном этапе не представляется возможным. Также рискованными были кредиты без первоначального взноса.

На сегодняшний день банки отказались от подобных программ и могут предложить оформить кредит под минимальный стартовый взнос – 10% от стоимости жилья, но при условии большей процентной ставки за кредит. Немалой угрозой для банков стал закон «О банкротстве физических лиц». Согласно закону, если заемщик объявляет себя банкротом и имеет долг перед банком за выплаты по ипотечному кредиту, банк не имеет права выселить его из залоговой квартиры, если это его единственное жилье. Соответственно, банковское учреждение не может покрыть свои расходы, забрать квартиру и реализовать ее в счет долга.

1. Социальные ипотечные программы. Государство разработало ряд программ для граждан, которые нуждаются в помощи, но, увы, все они требуют доработок. Одной из проблем является то, что банкам неинтересен данный вид кредитования, он является нерентабельным. Предлагать такие займы банк будет только в том случае, если государство осуществит компенсацию финансовых потерь от предоставленных льгот от заемщиков из бюджета.
2. Монополизация строительного рынка. Отсутствие конкуренции между застройщиками из-за ограниченного количества строительных компаний на рынке. Отсюда – искусственно завышенные цены на объекты недвижимости.

Если устранить или свести к минимуму все вышеперечисленные проблемы, то ипотечное кредитование снова начнет пользоваться спросом. Ипотечный бизнес окажет положительное влияние на развитие экономики страны. Промышленное ипотечное кредитование даст возможность возобновить и модернизировать работу производств, что приведет к увеличению рабочих мест, стабилизирует и повысит доход населения. На новый уровень выйдет малый и большой бизнес страны. В перспективе возрастет и экономический потенциал государства.

3.2. Необходимые условия развития ипотечного кредитования

На сегодняшний день ипотека относится к самым популярным вариантам приобретения жилья, при этом условия ипотеки могут отличаться, в зависимости от банка. Особенностью данного вида кредитования является тот факт, что роль залога выполняет приобретаемая квартира, дом или доля в помещении. Таким образом банк страхует себя от возможных финансовых потерь, если заемщик не сможет справляться с возложенными на него обязательствами. 

Несмотря на то, что документально заемщик является владельцем недвижимости, однако, согласно договору ипотечного кредитования, он не вправе распоряжаться жильем. Например, он не может продать его или подарить без согласия банка.

Приобрести в ипотеку можно как уже готовое жилье, так и квартиру в строящемся объекте. Однако стоит учитывать тот момент, что не все банки согласны выдавать ипотечный займ на покупку формально «несуществующего» жилья, так как в случае необходимости на него нельзя будет наложить обременение.

Можно выделить следующие черты ипотеки, отличающие ее прочих видов кредитования. К таковым относятся:

• Длительный срок действия договора. Максимальный срок выдачи ипотеки составляет 30 лет, хотя иногда он может быть гораздо больше.
• Относительно невысокие ставки по процентам. Если сравнивать ипотеку с другими видами кредитования, то она отличается более выгодными условиями.
• Целевая направленность. Ипотека предоставляется исключительно на приобретение жилья, например, дома, квартиры или доли в объекте. Это обязательное условие банка.

Условия ипотеки в 2018 году

Начнем с того, что в 2017 году программа Государства, направленная на поддержку ипотечных сделок, предоставляющая самые выгодные условия для заемщиков, была завершена. Тем не менее, крупные финансовые организации страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и многие другие, смогли создать выгодные условия по ипотеке для своих клиентов. При этом процентные ставки в некоторых случаях стали более низкими по сравнению с прошлыми годами.