Файл: Понятие права общей собственности.pdf

Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения других сособственников законом установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют право выкупить ее на тех же условиях, кроме продажи с публичных торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

2.2 Осуществление права общей долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК).

Владение общей вещью можно мыслить трояким образом:

- владеют все одновременно, хотя бы вещь и находилась в тот или иной конкретный момент времени в руках одного из сособственников;

- владеет каждый по отдельности и, следовательно, все поочередно;

- владеют все вещью в целом, но каждый в отдельности владеет определенной долей (частью) вещи.^[4]

Поскольку владение - это господство над вещью, владеть можно лишь реальными (натуральными) долями самой вещи. Не говоря о том, что выделить таковые не всегда возможно, такое выделение приведет к разрушению права общей собственности и установлению множественности прав собственности на множество различных объектов (вещей).

Кстати, может быть именно поэтому русское дореволюционное обычное право не знало института общего владения: владение общим имуществом всегда было раздельным и осуществлялось в реальных долях (С.В. Пахман). Именно последний вариант (наименее приемлемый, но сглаженный возможностью предоставления компенсации) упоминается действующим законодательством (п. 2 ст. 247 ГК).

Совершенно аналогично может быть сконструировано понятие пользования общей вещью. Оно может быть равным (одинаковым и одновременным) для всех (пользование общим садом, выгоном, водоемом), либо сообразным идеальным долям, размеры которых могут быть проецированы на время пользования вещью, либо на саму вещь (п. 2 ст. 247 ГК).

В первом случае сособственники с равными долями имеют право пользоваться вещью (например, выгоном) одинаковое количество времени, во втором одинаковыми частями вещи (один вправе пасти скот на одной половине выгона, другой - на второй). Очевидно, что последний порядок пользования в значительной степени нивелировал различия между правом общей собственности двух сособственников на всю вещь в целом и правом собственности каждого из них на соответствующую половину вещи.

Осуществление правомочия пользования общей собственностью может быть доверено доверительному управляющему, назначаемому по единогласному решению всех сособственников.

Пропорционально долям распределяются плоды и доходы, а также прибыль и убытки, проистекающие от использования (содержания) предметов общей собственности (ст. 248 и 249 ГК). При этом, правило о том, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, диспозитивно и применяется если иное не предусмотрено соглашением сособственников (ст. 248). Норма же о распределении бремени расходов (ст. 249) императивна и не может быть изменена соглашением сособственников.^[5]

Очевидно, что одна часть нормы противоречит другой: либо плоды (продукция и доходы) поступают в общую собственность (но тогда они не распределяются между сособственниками), либо они все-таки распределяются между ними, но тогда они поступают не в общую собственность, а в собственность каждого участника. Вероятно, все-таки, плоды включаются в состав общего имущества и подчиняются его правовому режиму.

Объектами правомочия распоряжения со стороны сособственников может быть как вещь в целом, так и доля в ее ценности. Распоряжение вещью в целом возможно лишь с общего согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК). Нельзя считать добросовестным приобретателя общего имущества, не удостоверившегося в согласии на распоряжение им со стороны всех сособственников; другое дело, что приобретатель может и вовсе не знать о том, что та или иная вещь находится в общей собственности и, следовательно, может добросовестно заблуждаться.

Распорядиться же долей в ценности общей вещи вправе каждый из сособственников по своему усмотрению, в частности — путем ее возмездного отчуждения другому сособственнику или даже постороннему лицу (п. 2 ст. 246).

Здесь и далее (ст. 250 ГК) законодатель говорит о продаже и мене доли в праве, что не соответствует классическим понятиям о договорах купли-продажи и мены — сделках, переносящих право собственности на вещь. Доля в праве не является вещью, не может быть объектом права собственности, а значит, не способна быть предметом ни купли-продажи, ни мены.

Возмездное отчуждение доли в ценности общей вещи лицу, не являющемуся ее сособственником, может быть произведено только при условии соблюдения отчуждателем принадлежащего другим сособственникам преимущественного права приобретения (покупки) доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК).

Преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности является строго личным; его уступка не допускается (п. 4 ст. 250). Сособственники вправе рассчитывать на письменное извещение о предстоящем возмездном отчуждении другим сособственником своей доли и, по получении такового, в течение 10 дней (для доли в ценности движимой вещи), либо месяца (для доли ценности недвижимости) — на приобретение отчуждаемой доли, естественно, на тех условиях, о которых они были уведомлены (п. 2 ст. 250).

Нарушение преимущественного права дает право любому из участников долевой собственности в течение трех месяцев со дня совершения сделки потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя по сделке, совершенной с субъектом, не являющимся сособственником (п. 3 ст. 250).

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не применяется при продаже с публичных торгов по требованию кредитора сособственника с целью обращении взыскания на долю в праве общей собственности (ч. 3 ст. 255 ГК).

Это и естественно, так как продажа доли с публичных торгов не может быть осуществлена ранее предложения сособственникам выкупить эту долю у сособственника-отчуждателя.

Закон не решает вопроса о том, как следует поступить, если намерение воспользоваться своим преимущественным правом приобретения доли выразят несколько сособственников. По-видимому, следует признать за отчуждателем право выбрать из числа потенциальных приобретателей кого-то одного, а если несколько намерений приобрести долю были выражены одновременно — то произвести отчуждение каждому из сособственников такой части отчуждаемой доли, которая пропорциональна размеру его доли в общем имуществе.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента его заключения, если в договоре не будет установлено иное. К договору продажи (мены) доли в праве общей собственности на недвижимость должны применяться положения ГК о договоре продажи недвижимости.

2.3 Прекращение права общей долевой собственности

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:

· Раздел общей собственности;

· Выдел из общей собственности.

При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей участнику доли.^[6]

Поскольку при распоряжении общей собственностью применяется принцип взаимного согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Глава 3. Право общей совместной собственности

3.1 Общие положения

В отличие от долевой, совместная собственность может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом: в ГК РФ — это совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается ее перевод на иной правовой режим.

В соответствии со ст. 253 ГК совместные собственники владеют и пользуются имуществом сообща, если иное не предусмотрено договором между ними. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников, если иное не предусмотрено договором. Согласие остальных сособственников на совершение сделки предполагается.

В случае распоряжения общим имуществом без необходимых полномочий сделка может быть признана судом недействительной по иску других сособственников, если доказано наличие у третьего лица умысла или грубой неосторожности при заключении сделки с лицом, не обладающим необходимыми полномочиями.

Согласно ст. 254 ГК основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Перед разделом обязательно предварительное определение доли каждого в праве.^[7]

Порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе определяется ст. 255 ГК. Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Особенности режима общей собственности супругов определены в ст. 256 ГК

- в браке: совместная собственность на имущество, совместно нажитое супругами в период брака, если иной режим не установлен брачным договором, например, долевая собственность, а то и индивидуальная собственность каждого.

- до брака: индивидуальная собственность на имущество, принадлежавшее каждому супругу;

Индивидуальная собственность на имущество одного из супругов может быть отнесена к их общей совместной собственности, если его стоимость значительно увеличилась за счет личного имущества другого супруга или общего имущества супругов, если иное не предусмотрено договором.

Порядок обращения взыскания по обязательствам одного из супругов:

- взыскание обращается на индивидуальное имущество супруга:

- взыскание обращается на его долю в общей собственности супругов.^[8]

Порядок обращения взыскания по обязательствам, стороной которых являются оба супруга:

- взыскание обращается на индивидуальное имущество каждого супруга;

- взыскание обращается на их общее имущество.

Имущество, нажитое в период фактических брачных отношений без регистрации брака, подпадает под режим раздельной или долевой собственности.