Файл: Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости (Месторасположение).pdf

Москва, 2019

Существует много различных факторов, влияющих на цену квартиры. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость квартиры, а другие имеют существенное влияние. И в ваших же интересах внимательно эти факторы изучить, чтобы знать, на что вы можете рассчитывать, если соберетесь продать родную квартирку. Попробуем разобрать, что именно окажет большее влияние на стоимость квартиры?

Фактор 1: Месторасположение

Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.
Что делает квартиру дороже?

Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,

Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная "золотая середина" для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.

Природа. Близость к "зелёным" зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)

Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

Что делает квартиру дешевле?

Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.

Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.

Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Фактор 2: Дом

Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.
Что делает квартиру дороже?

---

нахождение квартиры в новостройке,

новые коммуникации,

несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,

облагороженный двор, хорошие подъездные пути,

наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,

уровень сервиса и степень известности управляющей компании,

общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

Что делает квартиру дешевле?

старый дом,

деревянные перекрытия в старых домах,

ветхие коммуникации,

в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,

отсутствие лифта,

плохие подъездные пути к дому, "разбитые" дороги,

заброшенный "неопрятный" двор или вообще его отсутствие.

Фактор 3: Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.
Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

сырости и холода,

близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих "радостей" под окнами,

шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,

излишней темноты в комнатах из-за деревьев,

а также повышенной вероятности "проникновения" в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить "за решёткой".

Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет "ходить по голове", что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

Термин "угловая" или "торцевая" квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди "минусов" можно выделить два основных:

---

зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),

большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.
Что делает квартиру дороже?

привлекательное этажное положение,

небольшое количество квартир на этаже,

красивый вид из окон квартиры,

выход окон квартиры на две стороны.

Что делает квартиру дешевле?

первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),

угловая или торцевая,

плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,

выход окон на проезжую часть,

неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, "буйные" соседи или же граждане, страдающие синдромом "постоянного ремонта") тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.

Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

Общая площадь.
Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат.
Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2. однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

Жилая площадь.
Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

Площадь кухни.
Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

Размеры вспомогательных помещений.
Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

Что делает квартиру дороже?

---