Файл: Предоставление жилого помещения по договору социального найма.pdf

Введение

Актуальность темы. Право на жилище, в рамках понятия «достойный жизненный уровень», отражено в статье 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 года и в статье 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 года, а также в конституциях разных государств. Право человека на достойную жизнь – основополагающее социальное право, являющееся базисом для всей системы социальных прав и свобод человека [6].

Одним из направлений социальной политики современного Российского государства является институт социального найма жилого помещения. Его функция заключается в обеспечении достойных условий жизни, в том числе и необходимым жильем, оговоренных законом категорий граждан. В статье 40 Конституции Российской Федерации четко обозначено: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» [3].

С 1983 года институт социального найма жилого помещения регулировался нормами Жилищного кодекса РСФСР, согласно которым любой нуждающийся гражданин России, независимо от своего имущественного положения, мог получить жилье в порядке установленной очереди. Таким образом государство брало на себя функцию содержания жилищной сферы. В постсоветское время стала увеличиваться прослойка населения с достаточным материальным обеспечением. Поэтому в редакции Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) от 2005 году право на получение жилого помещения по договору социального найма стало возможным только для определенных категорий населения - малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное законом право на получение жилья в порядке социального найма. Такое предоставление жилья до сих пор является основной правовой формой обеспечения граждан, нуждающихся в жилье. Данный факт, вне всякого сомнения, является ведущим при определении актуальности представляемой темы. Кроме того, актуальность темы прогрессирующе возрастает в связи с регулярным обновлением в последние годы гражданского и жилищного законодательства.

Целью реферата является изучение теоретических положений правовой природы и содержания договора социального найма жилого помещения.

Реализация данной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

1. Изучить понятие, предмет и объект договора социального найма жилого помещения.
2. Исследовать особенности договора социального найма жилого помещения.
3. Определить основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма.

---

Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

1. Понятие, предмет и особенности договора социального найма жилого помещения

Каждый гражданин РФ имеет предусмотренное государством право получать жилье безвозмездно, или за плату. При этом граждане могут заключать в установленном законом порядке как безвозмездные, так и возмездные договоры. Таким образом происходит обеспечение нормальными условиями жизни невозможными без использования жилья по назначению, как лиц, заключивших договор, так и членов их семей. Согласно высказыванию С.В. Шаханиной, разделение на конституционном уровне граждан на категории - явление довольно показательное и уникальное и это уместно и оправдано делать только в отраслевом законодательстве [9].

Создание условий для осуществления жилищных прав реализуются государственной властью и органами местного самоуправления. Социальный наем жилья есть вариант аренды у государства или муниципального образования, являющегося собственником этого жилья (жилого помещения), признаками которого, согласно статьи 15 ЖК РФ являются [2]:

1. Жилое помещение признается недвижимым имуществом.
2. Помещение должно быть изолированным.
3. Оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, квартира и комната.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения [1]. Договором социального найма называется договор на право пользования жильем, то есть соглашение, где наниматель и собственник помещения заключают между собой оформленную по закону договоренность о предоставлении нанимателю жилища с целью проживания как самому нанимателя, так и с членами его семьи. То есть, человеку, нуждающемуся в улучшении условий проживания, предоставляется жилая площадь в качестве постоянного места жительства.

А.В. Кудашкин предлагает следующее понятие договора социального найма жилого помещения: «соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (социальной нормы площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги» [4].

---

Согласно договору социального найма (часть 1 статьи 49 ЖК РФ), гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда [2].

В части 1 статьи 60 ЖК РФ указано, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом [2].

Объектом такого договора являются отношения, которые вытекают из заключения договоров по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования [2, 5].

Особенностями договора социального найма жилого помещения являются: его предмет, субъекты и сроки.

Предметом договора социального найма жилого помещения является исключительно жилое помещение, которыми могут быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, и которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Причем, предметом договора здесь не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме [2]. Предмет договора социального найма находится в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования.

Субъектами договора являются его участники – собственник жилого помещения и нуждающийся гражданин.

Сроком договора является период времени полномочий гражданина согласно договору. В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения не определяет сроки проживания граждан. Такой договор может быть расторгнут двумя способами: по инициативе нанимателя или в судебном порядке.

Кроме того, консессуальность (договор, считающийся заключённым в случае согласия сторон), и в большинстве случаях возмездность (помимо оговоренных частью 9 статьи 156 ЖК РФ, когда малоимущие граждане освобождаются от платы за наем жилого помещения по договору социального найма), также являются особенностями данного вида договора [2].

Статья 63 ЖК РФ определяет форму договора социального найма жилого помещения [2].

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

---

Жилое помещение на условиях социального найма предоставляется на всех членов семьи, проживающих совместно, включая временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилое помещение.

Договор социального найма жилого помещения близок к разновидности административных договоров, заключаемых органами исполнительной власти Российской федерации в сфере управления государственной собственностью [5].

2. Основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма

Основания для предоставления жилых помещений по договору социального найма закреплены в пункте 3 статьи 49 ЖК РФ. Эти помещения выделяются из жилищного фонда Российской Федерации и жилищного фонда субъектов Российской Федерации, в совокупности составляющих государственный жилищный фонд.

Для предоставления жилого помещения по договору социального найма необходимо, в первую очередь, наличие признания гражданина, нуждающегося в жилом помещении малоимущим, либо относящимся к иным категориям, обозначенным федеральными законами, указом Президента и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане являются малоимущими, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению [4].

Перечень категорий граждан, которым полагается предоставление жилого помещения по договору социального найма, согласно статье 51 ЖК РФ, представлен ниже.

1. Не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) [8].
2. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) [8].
3. Проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
4. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ) [7, 8].

---

Кроме того, для получения жилого помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, гражданин должен проживать в данном населенном пункте [1].

Закон не дает права на получение жилых помещений по договору социального найма двум категориям людей: гражданам зарубежных государств и лицам без гражданства. Вместе с тем, при заключении договора Российской Федерации с иностранным государством, данные категории лиц имеют право получать социальное жилье.

Согласно части 2 статьи 57 ЖК РФ, законом установлена возможность внеочередного получения жилого помещения по договору социального найма в следующих случаях [2]:

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

В упомянутом перечне законодательно закреплены девять групп заболеваний:

1. Туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева
2. Злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями
3. Хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями
4. Эпилепсия с частыми припадками
5. Заболевания, осложненные гангреной конечности
6. Гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого
7. Тяжелые хронические заболевания кожи с множественными высыпаниями и обильным отделяемым
8. Кишечные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции
9. Урогенитальные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции

Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

При заключении договора социального найма жилого помещения у нанимателя и наймодателя имеются ряд, как прав, так и обязанностей.

К правам нанимателя относятся:

• при необходимости иметь возможность обмена или замены занимемого жилого помещения;
• пользоваться общедомовым имуществом;
• претензионные возможности к наймодателю в связи с необоснованным невыполнением последнего договорных обязанностей;
• как возмездно, так и безвозмездно сдавать помещение;
• вселять в данное помещение иных лиц (супруга, детей, родителей с письменного согласия членов своей семьи, или вселять других лиц с согласия наймодателя) [2];
• требовать от наймодателя предоставления коммунальных услуг и своевременного капитального ремонта;
• возможные иные права, предусмотренные договором социального найма жилого помещения или законодательством.

---