Файл: Договор аренды (Общие положения о договоре аренды   ).pdf

Исключение составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу, такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного нормативно-правового акта.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами.

Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет признание договора недействительным.

В связи с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя ГК РФ проявляет своеобразную заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам. Обязанностью арендодателя является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия по поводу перевода долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие – в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором. Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта. Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или передача арендатором в отношении их прав и обязанностей другому лицу.

Что касается действий направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятием путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции и т.п., арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Возврат арендованного предприятия в связи прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

5.     Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование. Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды, а именно:

1.     в договоре лизинга участвуют три лица:

·        арендодатель;

·        арендатор;

·        продавец имущества, являющийся его собственником.

2.     арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду.

Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора финансовой аренды (лизинга). Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду.

3.     имущество, являющееся предметом договора лизинга,  передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если другое не предусмотрено договором.

Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества, к арендатору переходит риск случайной гибели имущества.

4. активная роль, обычно не свойственная  арендным    отношениям,                 

           в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору.

Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено в месте нахождения последнего. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а с другой – некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору купли-продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права и обязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли-продажи. Без согласия арендодателя арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи.

Арендатор и арендодатель выступают солидарными кредиторами по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом,  предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора (имущество), любые требования, вытекающие из договора купли-продажи.

Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно стали неотъемлемой частью экономики развитых стран. Считается, что слово лизинг (сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти девятнадцатого века, когда в 1877 году американская телефонная компания «Белл» приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.

Заключение.

         Своеобразным сборником договоров в хозяйственном праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Необходимо заметить, что одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых «незамеченных» событий нашего десятилетия – принятие и введение в действие нового Гражданского Кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота.

         Одним из важнейших видов договора, представленным в ГК РФ, который занимает не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (договор аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть и сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

         Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей балы нарушена одной из сторон. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы, либо требовать расторжения договора и возмещения убытков.

         Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение условий договора», применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

·        пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

·        существенно ухудшает имущество;

·        более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Гражданский Кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Как говорилось ранее в данной работе виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 – 6 главы 34 ГК РФ.

В заключении хотелось бы сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договора, чья история насчитывает многие года, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться.

 Все-таки во всех случаях аренда является товарной сделкой, товаром в которой выступает доля потребительской стоимости сдаваемой в аренду вещи, соответствующая отрезку времени, в течение которого арендатор правомочен извлекать полезные свойства этой вещи, и передаваемая, как правило, по частям. Следствием экономического деления потребительской стоимости является принадлежность арендованного имущества на разных правовых титулах, одновременно двум субъектам. У лица, сдающего имущество в аренду, на срок определенный договором сохраняется право собственности, хотя и с определенными ограничениями.