Файл: Договор аренды (Общие положения о договоре аренды ).pdf

Одним из важнейших гражданско-правовых договоров, определяющих принадлежность материальных благ определенным лицам и их переход от одних лиц к другим, то есть имущественную сферу гражданского, торгового оборота, является договор аренды (имущественного найма).

С экономической точки зрения, имущественный наем (аренда) означает передачу и получение имущества в целевое временное владение, и пользование или пользование за плату.

Принятые в 1989 году Основы законодательства Союза ССР «Об аренде» предусматривали три вида арендных отношений:

1. арендные отношения между предприятием и вышестоящим органом хозяйственного управления;

2. внутрихозяйственные (внутрипроизводственные) арендные отношения;

3. традиционные арендные отношения между предприятиями, предприятиями и гражданами, между гражданами в сфере гражданского оборота.

В первых двух случаях можно говорить о так называемой хозяйственной или производственной аренде. Ее цель – организация хозяйственной деятельности на базе арендуемого имущества. К традиционным вопросам арендного договора добавляются обязанности арендатора по организации и осуществлению вышеуказанной деятельности. Третий случай может относиться и к производственной, и к традиционной аренде и она регулируется обычно правилами последней.

Цель традиционной гражданско-правовой аренды это удовлетворение потребностей самого арендатора.

С принятием Части второй Гражданского кодекса РФ 22 декабря 1995 г. расширились права и свободы участников этих отношений, круг объектов, которые могут быть предметом аренды, выбор партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

В главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) восприняты многие положения: Основ Гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и других специальных нормативных актов, касающихся этого вида отношений («О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду» Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, и др.) и некоторые нормы ГК 1964 г. Однако в новом ГК РФ глава об аренде содержит немало нововведений: выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, и специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизингу).

Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, в частности, сферу применения и специализация арендодателей по договору проката, особый характер отношений при лизинге и так далее (далее т.д.) В данной работе мы ознакомимся с вами с общими положениями о договоре аренды, с содержанием договора, с порядком прекращения договора аренды, и с пятью видами договора аренды.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1. Договор аренды.

Общие положения о договоре аренды закреплены в Главе 3 статье 34 ГК РФ.

Данная глава построена по тому же принципу что и другие главы ГК РФ, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, лизинг и т.д.)

Указанные виды договора аренды отдельных видов имущества, регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренных ГК РФ) не установлено иное (статья 625 ГК РФ)

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в свою очередь обязуется уплачивать арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании. Необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.д. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики. О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК РФ терминология, когда арендодатель именуется займодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма.

Договор аренды является консенсуальным, т.е. он считается заключенным с момента, когда стороны пришли к соглашению (консенсусу), взаимным, т.е. обе стороны договора имеют права и несут обязанности, и возмездным, т.е. за аренду одна сторона уплачивает другой стороне арендную плату.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора имеет вещно-правовую защиту и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

1.2. Объект аренды.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств, например:

· земельные участки;

· природные объекты;

· предприятия и другие имущественные комплексы;

· здания;

· сооружения;

· оборудование;

· транспортные средства.

В законе нет прямого указания на виды имущества, в отношении которого нельзя применять положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любого имущества? Следует заметить, что это не так. Дело в том, что изданные до введения в действие части первой ГК РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и Постановления Правительства СССР по вопросам, которые регулируются Федеральными законами (далее ФЗ), действуют до введения соответствующих новых нормативно-правовых актов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившее свою силу Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий союзного подчинения и их имущества в аренду», и на Постановление Совета Министров РСФСР от 3 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду». Эти постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, предприятий связи, государственных банков, предприятий транспорта и т.д.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды таким существенным условием является – объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). Если же такие данные не содержаться в договоре аренды, то он может быть признан не заключенным или недействительным.

1.3. Субъект аренды.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, то, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не в праве сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности, которая в свою очередь должна осуществляться на основании и в соответствии с учредительными документами предприятия.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъекта РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, который правомочен сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, и никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

1.4. Форма, срок и цена договора аренды.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане (или физические лица), обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более 1 года. Здесь можно заметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой. Согласно этому правилу, такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (далее МРОТ), который на сегодняшний день равен – 1100 рублей, и только в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований состоит в том, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, то к договору должны быть приложены:

1. акт инвентаризации;

2. бухгалтерский баланс;

3. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;