ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 4767
Скачиваний: 2
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности.
2. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).
3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.
При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют.
Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК), недействительной с момента ее совершения (ст. 167 ГК).
5. Закон об обороте земель установил расширенный по сравнению со ст. 250 ГК круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок (абз. 4 п. 3 ст. 1). В случае продажи земельной доли кому-либо из названных лиц извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12).
Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Комментарий к статье 251
1. Комментируемая статья взаимосвязана со ст. 223 ГК, регулирующей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Между этими статьями имеется одно различие. В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (если иное не предусмотрено законом или договором), а по комментируемой статье ГК доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора (если соглашением сторон не предусмотрено иное). Отмеченное различие обусловлено тем, что при переходе доли в праве общей собственности от одного лица к другому имущество, соответствующее этой доле, может и не передаваться в натуре, например при продаже доли в праве собственности на неделимую вещь (комбайн, другую сельскохозяйственную машину).
2. Если отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, то момент возникновения права собственности у приобретателя по договору совпадает с моментом такой регистрации (ст. 223 ГК). Это правило в полной мере относится и к договорам по отчуждению долей в праве общей собственности.
В ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость установлен порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.
Особый порядок государственной регистрации установлен при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК). В этом случае к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
При переходе доли в праве общей собственности происходит замена одного участника общей собственности другим.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Комментарий к статье 252
1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
2. Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
3. Большие сложности возникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которого возможен без изменения его назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) <1>. В названном Постановлении указывается, что "выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1.
На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками.
Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
Комментарий к статье 253
1. Правовое регулирование совместной собственности имеет общие и специфические черты по сравнению с долевой собственностью.
Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и в отличие от долевой собственности не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества.
Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. Однако при несоразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества он в отличие от участника долевой собственности не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации.
При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников. Для сравнения отметим, что при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, согласие всех ее участников не презюмируется. Поэтому участник долевой собственности вправе распорядиться общим имуществом, если он имеет соответствующие полномочия, основанные на доверенности, выданной ему другими участниками долевой собственности.
2. Статьи 256 и 257 ГК устанавливают специальное правовое регулирование для общей собственности супругов и собственности крестьянского (фермерского) хозяйства (см. коммент. к этим статьям). Законом о фермерском хозяйстве установлено, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляются главой крестьянского (фермерского) хозяйства либо доверенным лицом. Для главы крестьянского хозяйства доверенность на совершение сделок по поводу имущества крестьянского (фермерского) хозяйства не требуется.
Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
Комментарий к статье 254
Правовое регулирование раздела имущества, находящегося в совместной собственности, и выдела из него доли можно охарактеризовать следующими основными положениями.
Во-первых, для осуществления раздела и выдела необходимо определить доли каждого из участников в праве на общее имущество. В соглашении между участниками совместной собственности может быть определено, например, что размер доли каждого участника совместной собственности устанавливается исходя из равенства долей всех участников и может быть увеличен или уменьшен в зависимости от вклада в первоначальное создание общего имущества и в его дальнейшее приращение. Если законом или соглашением сторон не предусмотрен порядок определения долей при совместной собственности, то доли признаются равными.
Во-вторых, раздел и выдел при совместной собственности осуществляется по правилам, установленным ст. 252 ГК для долевой собственности. Применительно к отдельным видам совместной собственности, например собственности супругов, собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, установлены определенные отличия от общего порядка (см. коммент. ст. ст. 256, 258).
Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Комментарий к статье 255
Установленный порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе сочетает интересы как кредитора - участника общей собственности, так и других сособственников.
В интересах других сособственников установлено, что обращение взыскания на долю в общем имуществе возможно лишь при недостаточности у должника другого имущества. Другие сособственники вправе выкупить долю, на которую обращается взыскание, по рыночной цене. При этом вырученные от продажи средства поступают в погашение долга.
В интересах кредитора установлено, что он вправе требовать выдела доли должника в натуре для обращения на нее взыскания, продажи должником своей доли остальным сособственникам, а в случае их отказа от покупки требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
При обращении взыскания на долю в праве общей собственности на земельный участок необходимо иметь в виду, что земельный оборот ограничен. Земельные доли могут быть проданы должником другим участникам общей собственности, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.
Статья 256. Общая собственность супругов
Комментарий к статье 256
1. Нормы, регулирующие имущественные отношения между супругами, на протяжении всего периода существования советского государства традиционно содержались в брачно-семейном законодательстве. Включение в ГК статьи, посвященной собственности супругов и предусматривавшейся прежде законодательством о браке и семье, свидетельствует не только об известном перераспределении предмета регулирования гражданского и семейного права, но и о сближении соответствующих отношений <1>. Однако это не означает начала поглощения семейного права гражданским правом и не является посягательством на его самостоятельность. Расширение сферы гражданско-правового регулирования - совершенно естественное и нормальное явление в условиях перехода к рыночной экономике. Отношения между супругами по поводу имущества в силу идеологических факторов на протяжении многих десятилетий были искусственно отделены от сферы действия гражданского права, что порождало споры и дискуссии между учеными и практиками. ГК восстанавливает утраченный status quo, поскольку отношения между супругами по поводу имущества, как и вообще все отношения, связанные с принадлежностью имущества, регулируются нормами права собственности и должны быть закреплены по крайней мере в своих основных позициях в ГК. Семейное законодательство при урегулировании имущественных отношений между супругами отражает их особенности и специфику как отношений семейных, уточняет и развивает положения, предусмотренные в ГК.