Файл: Проблемы оценки качества облигаций (По дисциплине: Финансовые рынки и институты).pdf

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;

3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность. Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций представлены в таблице 1

Таблица 1 Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций

Таким образом, банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, например, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредитных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг - консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, в который в течение длительного времени вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно было накопить большой пул закладных на жилье, на это требовалось несколько лет.

В итоге первооткрывателем в выпуске первых ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд. рублей со сроком погашения в 2036 году - банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Также две сделки провел банк ВТБ 24, по одной - МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. 13 сделок провели российские банки на западных рынках. Благодатин А.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: учеб.-практ. пособие. - М.: Инфра-М, 2012.

В России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя это был новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а поэтому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели данных бумаг отсутствовали в России как класс - ВЭБу и НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты.

Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом. Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисциплины заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и т.д. К тому же данные бумаги давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило несовершенство российского законодательства. Так, для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании - Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков как сервисный агент - он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Создаются данные компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском законодательстве не определен статус SPV. В данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет - у российского юридического лица по закону должен быть генеральный директор или управляющая организация, оно должно предоставлять финансовую отчетность в налоговые органы и платить налоги. Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов.

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, в стране появились надежды на доступное жилье. Однако, этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд. рублей. Но в настоящее время, по экспертным оценкам, объем составил 70-85 млрд. рублей. Если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России около 12%. Тем не менее, в ближайшем времени, по мнению экспертов, данный сегмент будет сильно развиваться. После двухлетнего перерыва банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, а потребность в ресурсах, которые сложно достать, растет (таблица 2).

Таблица 2. Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ

2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ВЫПУСКА ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

2.1 Основные модели привлечения средств в зарубежной практике

Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья является долгосрочным и особо рискованным, поэтому важнейшая проблема - привлечение ресурсов. В мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудо-сберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов.

Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Традиционная модель является наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования. Данная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и коммерческими банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Ресурсную базу для ипотечных ссуд составляют средства физических и юридических лиц на депозитных счетах. Однако эти средства, как правило, носят краткосрочный характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Поэтому дополнительно могут использоваться собственный капитал банков, межбанковские и другие займы. Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

В данной инвестиционной модели только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично ее можно обозначить «заемщик-кредитор». Суть этой схемы в следующем: выдав кредит под залог недвижимости, банк до конца работает с ним, при этом всегда являясь его непосредственным обладателем.

Традиционная модель используется в основном в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, где обеспечивает в среднем 62% объема выданных ипотечных кредитов. Ссудо-сберегательная модель основывается на закрытой системе финансирования. Рассмотрим ее работу на примере очень популярных в Германии строительно-сберегательных касс (ССК). Эти учреждения создаются банками или группой физических лиц, объединенных интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации жилья. Благодаря объединению вкладчиков в общество взаимопомощи, эта система является независимой от рынка капитала и колебаний процентных ставок, так как позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки. При этом ставки, как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока действия договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. На фазе накопления клиент пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10-18 лет.

За последние 50 лет немецкие стройсберкассы профинансировали приобретение более 11 млн. квартир в ФРГ. Сегодня более 19 млн. граждан ФРГ являются владельцами одного или нескольких договоров стройсбережения.

Ссудосберегательные учреждения популярны не только в Германии. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и многих других странах. В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Венгрии и других странах, в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями.

Модель вторичного ипотечного рынка (американская модель). Отличие этой модели от двух предыдущих заключается в принципиально ином решении проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. Согласно данной модели, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая схема организации жилищного финансирования в наиболее развитом виде действует сегодня в США. Обозначим эту схему «заемщик - кредитор - посредник - инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки - «заемщик - кредитор - инвестор», так и иметь несколько посредников. Данная модель является двухуровневой и состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются. Основное отличие американской модели от традиционной и сберегательной в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов: свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, кредитный институт продает выданные ипотечные кредиты инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству). И кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

На вторичном рынке происходит продажа и перепродажа кредита посредникам или конечным инвесторам. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, кредит может быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.