Файл: Проблемы оценки качества облигаций (По дисциплине: Финансовые рынки и институты).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Развитый рынок ценных бумаг обычно предоставляет широкий спектр возможностей для вложения средств в инструменты с гарантированной доходностью. На нем присутствуют инструменты с разной срочностью (от 1 года до 30 и более лет), разной гарантией возврата основной суммы долга (принципала), периодичностью выплаты процентов (купонов), правами досрочного погашения и т.д.

Все эти инструменты создаются для удовлетворения специфических потребностей определенных групп инвесторов - институциональных или индивидуальных, ориентированных на вложения с разной срочностью, имеющих разный налоговый статус.

Таким образом, они способствуют привлечению дополнительных инвестиций и, в конечном счете, более эффективному функционированию экономики.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Векселя из-за присущего данному сегменту высокого кредитного риска и неопределенной правовой базы трудно отнести к надежным финансовым инструментам.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг - ипотечные облигации, или облигации, обеспеченные залогом недвижимости.

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Большим шагом на пути развития ипотечного кредитования в России явилось принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Данным законом установлено два вида таких ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства.

Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг, так как именно с его помощью планируется вывести на новый уровень осуществление государственной социальной политики в части обеспечения жильем населения страны.

Этим обуславливается стремление правительства сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Модернизация и опережающий рост российской экономики невозможен без надежно функционирующих финансовых рынков и широкого спектра финансовых инструментов. Особенно важную роль данные инструменты играют в тех секторах банковского рынка, где формы привлечения финансовых ресурсов оказываются недостаточно действенными, например, в ипотечном кредитовании.

Впервые появившись в 18 веке, ипотечные банковские облигации прошли испытание временем и доказали свою состоятельность, сочетая в себе надежность банковской облигации, с одной стороны, и эффективность ипотечной ценной бумаги как механизма привлечения долгосрочных ресурсов с рынков капитала - с другой.

С точки зрения эмитента, этот инструмент позволяет повысить эффективность управления активами и пассивами банка, увеличить объемы фондирования активных операций.

Для инвестора это новый надежный инструмент, позволяющий получить доступ к сектору ипотечного кредитования, дополнительно диверсифицировать риски.

Развитие ипотечного кредитования, или кредитования под залог недвижимости, в настоящее время является одной из наиболее актуальных задач для России, прежде всего потому, что именно ипотека может стать эффективным инструментом решения жилищной проблемы россиян и будет способствовать формированию среднего класса.

Цель исследования состоит в изучении ипотечных облигаций и перспектив развития в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· раскрыть сущность и содержание облигаций в системе ипотечного кредитования;

· изучить проблемы функционирования банковских ипотечных облигаций в России и пути их развития;

1. ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ: ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ И МЕСТО НА ФИНАНСОВОМ РЫНКЕ

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредита

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «фидуцию» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но, все равно, в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);

- обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

- относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

- низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходим такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники - в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. - 2012. - № 25

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:

- допустимый размер кредита;

- срок кредитования;

- условия погашения кредита;

- размер процентной ставки;

- размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.

1.2 Сущность, место и роль облигаций в системе ипотечного кредитования

Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный, что во многом определило динамику ставок и размер первоначального взноса, сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков. Ключевым моментом повышения доступности было и остается наличие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. С целью привлечения долгосрочных средств ряд банков стал активно осваивать секьюритизацию - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Первым был ВТБ, разместивший ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на европейском рынке в 2006 г. В конце 2008 г., несмотря на кризис, «ВТБ Капитал» разместил ипотечные облигации (Russian Mortgage Backed Securities) ВТБ 24 на 470 млн. долл. США. Среди сделок на внутреннем рынке - размещение двух выпусков ипотечных бондов ВТБ 24 совокупным объемом около 30 млрд. руб.