Файл: ДОГОВОР АРЕНДЫ (по договорному праву).pdf

Введение

Договор аренды имеет многовековую историю со времен римского права, чей опыт широко использовали многие страны, в том числе и Российское государство. В настоящее время, ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, в отличии от других европейских стран. Так, например, во Франции различают такие понятия как «наем движимого имущества» и «аренда недвижимости». Что касается Германии, то здесь наем предполагает только пользование вещью, в то время как аренда означает извлечение из вещи также и плодов.

В регулировании имущественных отношений договор аренды занимает одно из важнейших мест. Этот договор играет важнейшую роль в развитии Российского государства.

Договор аренды, или имущественного найма, применяется как в предпринимательской, так и иных сферах. Он охватывает широкий круг общественных отношений – от аренды крупных производственных комплексах до бытового проката предметов домашнего обихода.

Договор имущественного найма позволяет достичь баланс между интересами арендодателя и арендатора.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что на практике довольно часто происходит смешение договора аренды с другими гражданско-правовыми договорами. По этой причине, выделение характерных признаков договора аренды, или имущественного найма, приобретает особую важность.

Понятие договора аренды

Общие положения о договоре аренды закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование^[1]. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует отметить, что исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. Так, например, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом.

Исходя из обзора судебной практики Верховного суда по смыслу ст. 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Отметим, что в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору^[2].

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо этого, следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного, в качестве проблемного вопроса необходимо выделить одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств.

Исходя из определения, договор аренды является: консенсуальным: возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, так как в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не для обеспечения сохранности, и арендную плату. Договор взаимный, так как предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр.

Таким образом, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соглашение об аренде является взаимным и в целом предполагает обмен равными ценностями. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Виды договоров аренды

Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Наиболее распространенными являются:

• договор проката;
• договор аренды транспортных средств;
• договор аренды зданий и сооружений;
• договор аренды предприятия;
• договор финансовой аренды (лизинг).

Данные виды договора урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества.

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Как и в любом договоре аренды, сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор. Арендодателем обязательно выступает субъект предпринимательской деятельности — индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, обычно коммерческая организация. При этом указанное лицо прокатом занимается профессионально.

К предмету договора проката могут быть отнесены: стиральные машины; пианино; ряд изделий медицинского назначения (костыли, грелки резиновые и проч.), которые часто сдаются в прокат аптеками; одежда для свадьбы — обычно сдается в прокат специализированными магазинами; музыкальные инструменты, сценические постановочные средства, костюмы, обувь, театральный реквизит, бутафория, постижерские принадлежности, животные, экспонаты, книги и т.д.

Аренда транспортных средств

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства с экипажем и договор по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств.

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве одного из видов договоров аренды продиктовано особенностями его предмета и нетипичными полномочиями арендатора. Предметом данного договора являются технические устройства:

а) предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и способные к перемещению в пространстве вместе с ними;

б) использование которых возможно только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации профессионально подготовленным экипажем;

в) обладающие свойствами источника повышенной опасности.
Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несет арендатор транспортного средства. Эти различия таковы:

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений, какие – либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Аренда предприятий

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование. В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного правового акта.

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись

Договор финансовой аренды (лизинга)

 Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.