454 статья ГК РФ, регламентирующая договор купли-продажи, закрепляет положения, согласно которым продавец должен передать право собственности на товар покупатели, а тот в свою очередь обязан оплатить товар.

549 статья ГК РФ говорит о договоре купли-продажи недвижимого имущества как консенсуальной и возмездной сделке. Данный договор является разновидностью сделок купли-продажи, закрепляя за продавцом обязанность передать недвижимость в собственность лица, который выступает в качестве покупателя. Такой договор согласно 550 ст. ГК РФ должен быть заключен в просто письменной форме.

При этом отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора. Сторонами сделки могут быть как физические и юридические лица, так и органы местного самоуправления, за которыми закреплено право собственности на жилое помещение.

В статьях 554, 555, 558 ГК РФ установлены условия, которые являются существенными для купли-продажи жилья, и позволяют сделку заключенной в соответствии с 432 ст. Гражданского Кодекса.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора должен быть конкретизировать в целях его идентификации. В ином случае предмет договора, который подлежит передаче, может быть признан несогласованным, а сама сделка – незаключенной. Согласно П.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указание в содержании договора на кадастровый номер объекта недвижимости является достаточным для идентификации и индивидуализации предмета сделки.

Указание на местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочные размеры будущего помещения и здания, а также другие особенности, характеристики недвижимого имущества, установленные согласно проектной документации.^[11]

Статьей 555 Гражданского Кодекса цена является существенным условием, при этом определить стоимость имущества возможно как в твердой денежной сумме, так и иными способами. В частности, зная стоимость одной единицы площади (обычно такой единицей признается метр квадратный), возможно установить цену на цену за весь размер площади.

Пунктом 1. Ст. 558 Гражданского Кодекса установлено, что в случае, если при продаже жилого помещения там проживают лица, которые согласно действующему законодательству имеют право пользования таким помещением

(квартирой, частью жилой квартиры или дома) и после передачи прав собственности другому покупателю, необходимо также указать перечень жильцов с ясным указанием на их право пользования.

---

Если же такого указания в содержании договора не предусмотрена, то сделка будет считаться незаключенной, даже с учетом того, что имеется фактическая регистрация по месту жительства, которое предоставляет право пользования жилым помещением. Такое заключение в своем Постановлении от 14.11.2013 вынес Девятый арбитражный апелляционный суд.^[12]

Помимо этого, судебная практика предполагает, что сделка является недействительной и в том случае, если за продавцом жилого помещения закреплено правомочие безвозмездного пожизненного пользования после того, как право собственности перешло к другому лицу.^[13]

Действующим законодательством закреплено, что право собственности на жилые помещения возникает у собственника с момента гос. регистрации. В этой связи важным вопросом является момент заключения такого договора. Так, ряд исследователей считают, что положения п.3 ст, 558 Гражданского Кодекса РФ позволяют предположить, что требование о гос. регистрации сделки относится к требованиям ее формы, а потому указанный пункт входит в противоречие с нормами 432 ст. ГК РФ. Вместе с тем, с такими доводами сложно согласиться, поскольку для государственной регистрации договора требуется воля сторон, а действующим гражданским законодательством не установлен тот момент, когда запись вносится в Единый государственный реестр прав не недвижимое имущество. Таким образом, мы не можем ссылаться на государственную регистрацию как на факт, позволяющий определить срок согласно абзацу 2. Ст. 190 ГК РФ.^[14]3 Также хотелось бы отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2017 года^[15], поскольку регистрируется переход права собственности.

На сегодняшний день имеют место быть риски, связанные с заключением сделок с лицами, которые имеют ограниченную дееспособность по возрасту или своему психическому состоянию. Действующая Конституция в своих положениях закрепляет за гражданами Российской Федерации правомочие иметь жилую недвижимость. Невозможно самовольно лишить физическое лицо этой основополагающей гарантии. Так, Гражданский Кодекс РФ закрепляет перечень мер, направленных на защиту таких граждан. Согласно п.4 ст. 292 отчуждение жилья, где проживают ограниченно дееспособные члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством, а также не достигшие совершеннолетия и оставшиеся без попечения родителей члены семьи собственника, права и охраняемые интересы которых затрагиваются, возможно только с разрешения органов опеки и попечительства.

---

Для представления интересов малолетних детей гражданским законодательством предусмотрен институт опеки. Опекун не имеет права отчуждать имущество подопечного другим лицам без предварительного согласия на то органов опеки и попечительства. Интересы лиц, не достигших совершеннолетия, представляют попечители.

Об этом говорит и Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой"^[16]. При этом требование о получении разрешения органа опеки и попечительство должно относиться ко всем лица, не достигшим совершеннолетия. В этих условиях многими исследователями было предложено решение, согласно которому необходимо получить подтверждения данным, которые касаются места проживания несовершеннолетних перед тем, как заключать соглашение о купле-продаже жилого помещения.

Исходя из анализа норм законодательства, предлагается дать определение договору об отчуждении жилого помещения. «По договору отчуждения жилого помещения одна сторона (собственник) обязуется передать в собственность другой стороне (приобретателю) жилое помещение».

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6- ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) ↑

2. "Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах" (Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) ↑

3. Внуков Н.А., Алексикова О.Е. Соотношение понятий "жилище" и "жилые помещения" в конституционном и жилищном праве // Гражданское право. 2009. N 3. С. 15 - 17. ↑

4. "Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации" от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 07.06.2017) ↑

5. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (4-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. О.А. Городова) ("Проспект", 2012) ↑

6. Гончарова О.А Жилое помещение как объект гражданских прав "Жилищное право", 2007, N 1 ↑

7. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.02.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" ↑

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» ↑

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" ↑

10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" ↑

11. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" ↑

12. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 N 09АП- 35798/2013 по делу N А40-40253/13 ↑

13. Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2016. ↑

14. Чикобава Евгения Михайловна Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений

    // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. 2012. №2. ↑

15. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ↑

16. ↑

---

Смотрите также файлы

• Проблемы правового регулирования гражданских правоотношений.pdf

• Виды социальных программ.pdf

• Развитие этики бизнеса в России.pdf

• Конституция - основной закон государства.pdf

• Особенности корпоративного права.pdf