Процедура оценивания инновационных проектов требует специализированных знаний и высокого профессионализма в принятии решений. Существенным фактором повышения научного уровня процедуры оценки является применение при подготовке решений математических методов и моделей. Но математическая формализация инновационных задач часто неосуществима вследствие их качественной новизны и сложности. В связи с этим все шире применяются экспертные методы.

Сущность метода экспертных оценок заключается в рациональной организации проведения экспертами анализа проблемы с количественной оценкой суждений и обработкой их результатов. Обобщенное мнение группы экспертов принимается как решение проблемы.

1. Анализ возможности адаптации метода экспертных оценок для выбора наиболее экономически эффективного инвестиционного проекта в сфере торгово-развлекательных комплексов в современной городской среде

В данном исследовании предполагается технология проведения анализа экономической эффективности инвестиционных проектов в сфере ТРЦ и наглядного представления его результатов для дальнейшего анализа отчета советом директоров. В качестве модельного предприятия рассматривается торгово-развлекательный комплекс. Основная проблема предприятия – недостаточная выручка от сдачи собственных площадей в аренду. Предприятию предстоит реконструкция одного или нескольких объектов на территории комплекса для расширения площадей и привлечения новых клиентов либо иные организационно-технические или/и инвестиционные решения. В целях исследования предполагается использовать метод экспертного опроса (анкетирования) в многостадийном варианте. Он заключается в том, что совету директоров компании или/и команде экспертов последовательно представляется ряд анкет, содержащих наборы вопросов, каждый из которых логически связан с центральной задачей исследования.

Во-первых, определяется временной горизонт принимаемых к реализации интересов стейкхолдеров.

Во-вторых, производится предварительное согласование и последующее утверждение технического задания на реконструкцию ТРЦ с основными контрольными цифрами.

В-третьих, анализируются тренды городской повседневности, включая тренд изменения соотношения числа гостей столицы и ее жителей. При этом может быть использован анализ контента средств массовой информации, интернета, а также – что наиболее важно – анкетные опросы жителей прилегающих районов и приезжих, особенно – молодежи.

---

В-четвертых, анализируется наличный рынок услуг, предлагаемых торгово-развлекательными комплексами столицы. Команда экспертов инкогнито посещает наличные ТРЦ столицы с последующим обсуждением полученных впечатлений. Желательно проведение опросов посетителей ТРЦ.

В-пятых, строится стратегия развития ТРЦ, опережающая изменения потребностей жителей и гостей столицы с временным лагом, соответствующим продолжительности предполагаемой реконструкции. При этом в зависимости от места расположения реконструируемого ТРЦ акцент в разрабатываемой стратегии может быть поставлен на местных жителей либо на приезжих.

Члены совета директоров (команда экспертов), опираясь на собственные знания и опыт, дают оценку тем или иным вариантам и параметрам предстоящей трансформации. Целью оценки заявок является постепенное выявление направления предполагаемой реконструкции, а также ранжирование вариантов инвестиционного проекта по степени предпочтительности. Эксперт ставит наивысшую оценку наиболее предпочтительному параметру и далее – в порядке убывания предпочтительности.

Основные этапы использования метода экспертных оценок (Васерманис Э.К. , Дубра В.Я., 1981):
1. Создание группы организаторов. 
2. Определение цели экспертизы и формулировка проблемы. Представление оцениваемых факторов или альтернатив должно быть в адекватном виде для количественной оценки. 
3. Определение вида экспертизы, выбор шкалы оценок и метода проведения экспертизы.
4, Определение состава экспертной группы. 
5. Непосредственно проведение экспертного опроса. 
6. Статистическая обработка результатов опроса и расчет показателей согласованности мнений,.
7. Подготовка заключительного отчета, рекомендаций.

В конце процедуры формируется результат, который наглядно отражает цели предприятия. Совет директоров делает выбор, основываясь на результатах исследования.

1. Анализ и выбор основных известных показателей экономической эффективности.

Отбираются критерии и методы оценки инвестиционных проектов, которые позволяют достаточно глубоко проанализировать проект.

Необходимость оценки инвестиционного проекта заключается в выдаче инвестору необходимой информации, которую он будет использовать для принятия решения, касающегося того, инвестировать ли средства в тот или иной вариант проекта или повременить с этим.

Критериев оценки проектов довольно много, но среди всего существующего многообразия можно выделить 2 основных: финансовый и экономический критерии. Каждый из них взаимодополняет друг друга.

---

Финансовый критерий предполагает анализ ликвидности, платежеспособности проекта. Экономический критерий на первое место выдвигает потенциальную способность проекта сохранять ценность средств, вложенных ранее. Экономическую оценку инвестиций проводят с помощью статических и динамических методов. М. В. Кангро утверждает, что в настоящее время существуют простые (статистические) и усложненные методы оценки инвестиционных проектов, основанные на теории временной стоимости денег (динамические) (М.В. Кангро 2011).

Во всем мире методики оценки эффективности реальных инвестиций в качестве итоговой оценки предполагают расчет NPV и IRR(State of the Practice for Cost-effectiveness Analysis (CEA), Cost-Benefit analysis (CBA) and resource allocation. World Road Association (PIARC), 2012; Guide to Cost Benefit Analysis of Investment Projects. DG Regional Policy, European Commission, 2008). Существует и ряд других показателей для оценки эффективности инвестиций, однако, наиболее популярными являются именно NPV и IRR. Эти выводы следуют из исследований, проведенных в США, Австралии, Китае, Великобритании, Канаде, Нидерландах (Боталова А. С., Емельянов А. М., 2010) В данной работе будут рассмотрены 5 параметров: NPV, млн. руб., IRR, %, прирост площади, кв.м., срок окупаемости, лет, объем инвестиций, млн. руб.

1. Выбор метода оценки экономической эффективности проекта

Для оценки экономической эффективности проекта необходимо выбрать комплексный метод. Комплексный метод оценки уровня качества предусматривает использование комплексного (обобщенного) показателя качества. При этом методе уровень качества определяется отношением обобщенного показателя качества оцениваемого проекта к обобщенному показателю качества базового проекта.

Определение единичных относительных показателей:

(1)

где = 1, если росту соответствует повышение эффективности;

= -1, если росту соответствует снижение эффективности.

Определение комплексного показателя эффективности:

(2)

5. Выбор базового проекта

Общая площадь здания составляет приблизительно 46 000 кв. метров. Основная проблема заключается в том, что только около 50% (23 000 кв. метров) пригодно для сдачи в аренду. Оптимальным показателем современных ТРЦ является 75-80% площадей, пригодных для сдачи в аренду. Данная проблема объясняется тем, что первоначальной целью строительства данного здания был не арендный бизнес. Владельцем здания было государство и реализованное архитектурное решение отражало стремление владельца средствами монументальной пропаганды выразить идею заботы государства о молодежи. При строительстве проект включал множество широких лестниц, больших холлов, технических помещений и т.п. Полное устранение возникшей проблемы невозможно, однако существует множество проектов способных увеличить аренднопригодную площадь и общую прибыль предприятия. Чтобы определить рассматриваемый круг наиболее перспективных проектов, необходимо рассмотреть связь возможных вариантов использования с основными финансово-экономическими показателями.

---

Основные хозяйственно-экономические параметры ТРЦ приведены в таблице 1.

Таблица 1

Основные хозяйственно-экономические параметры ТРЦ

№	Наименование	Приблизительный текущий показатель
1.	Общая площадь здания,	46 000
2.	Аренднопригодная площадь, .	23 000
3.	Отношение аренднопригодной к общей площади здания, %	50%
4.	Средняя цена аренды 1, руб/год	20 000
5.	Годовая выручка, руб.	500 млн. руб.

Возможные варианты реконструкции балкона второго этажа ТРЦ:

1. Торговые помещения и ресторан;
2. Апартаменты;
3. Торговая галерея;
4. Детский центр;
5. Помещения под офисы;
6. Развлекательный комплекс.

Для каждого из вариантов проекта необходимо определить весовые коэффициенты.

Для определения весовых коэффициентов, воспользуемся экспертным методом, а именно методом ранжирования:

, (3)

, (4)

где n – число исследуемых параметров;

- ранг исследуемого параметра по результатам экспертизы;

- сумма чисел от 1 до n.

В нашем случае по формуле (4).

Используя формулу (3) рассчитаем весовые коэффициенты и отразим их значения в таблице 2.

Основные данные проектов

Таблица 2

Параметр	Наименование проекта
	Торговые помещения и ресторан	Апартаменты	Торговая галерея	Детский центр	Помещения под офисы	Развлекательный комплекс	Весовые коэффициенты
NPV, млн. руб.	183,8	277,2	105	98,6	55	74,4	0,33
IRR, %	51,4	317,6	38,8	31	14	24,1	0,27
Прирост площади, кв.м.	1 172	590	1 015	1 062	994	1 254	0,13
Срок окупаемости, лет	4,5	1,75	6	7,5	11	9,5	0,2
Объем инвестиций, млн. руб.	92,7	213,4	115	186,5	80	211	0,07

---

Для того чтобы убедиться в правильности выбора весовых коэффициентов, нужно провести анализ степени согласованности экспертов:

Степень согласованности мнения экспертов:

(5)

где S – сумма квадратов отклонений сумм рангов по каждому параметру от средней суммы рангов по всем параметрам и экспертам.

Для согласованности экспертов W должно быть в промежутке:

(6)

(7)

где n – общее количество экспертов, m – число параметров, – средняя сумма рангов

(8)

Используя формулы для подсчета степени согласованности мнений экспертов (5), (7), (8) заполним таблицу 3.

Метод ранжирования объектов

Таблица 3

Параметр	Эксперт (№)							Сумма рангов	Итоговый ранг	Коэфф. весомости
	1	2	3	4	5	6	7
NPV, млн. руб.	5	4	5	4	5	5	2	30	1	0,33
IRR, %	4	5	3	5	3	4	3	27	2	0,27
Прирост площади, кв.м.	1	2	2	1	1	1	4	12	4	0,13
Срок окупаемости, лет	3	3	4	3	4	3	5	25	3	0,2
Объем инвестиций, млн. руб.	2	1	1	2	2	2	1	11	5	0,07
Сумма										1

Степень согласованности мнения 7 экспертов по 5 предметам равна 0,64. Это говорит о том, что мы можем уверенно полагаться на мнения экспертов, и, следовательно, весовые коэффициенты выбраны правильно.

Показатели эффективности параметров

---

Смотрите также файлы

• The world of opportunities.pdf

• The world of opportunities.pdf

• Атмосфера в семье и воспитание.pdf

• Проблема «Отцы и дети» в практике работы психолога.pdf

• Один день из будущего. Как я достигла своих целей.pdf