Файл: шпоры по долговой.docx

Сделать презентацию

Скачать файл (0,18Мб)

Заказать решение

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 27.04.2021

Просмотров: 139

Скачиваний: 2

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.

1.К недвижимым вещам( недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки,участки недр и все,что прочно связано с землёй т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно,в том числе здания и,

сооружения ,объекты незавершенного с

троительства. К недвижимым вещам так же относятся,подлежащие гос регистрации, морские,воздушные суда и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Термины недвижимость,недвижимое имущество,недвижимая вещь представлены как синонимы. Международные стандарты оценки МСО трактуют иначе:
Недвижимость-это земельный участок и физически осязаемые и не подлежащие перемещению объекты,прочно связанные с землёй. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Собственник недвижимости может обладать всеми или частью этих прав. Понятие недвижимого имущества можно представить в виде 5 блоков( 4 отражают физический состав,а 5ый юр содержание)
Земельный участок+Объекты над поверхностью участка+ имущество под поверхностью участка,в том числе полезные ископаемые+ воздушное пространство+ комплекс прав на объекты недвижимости.

В теории и практике различают понятия недвижимого имущества как:
1. Как материальный физический объект ( географическая концепция): местоположение, размер, форма, архитектура и материалы, тип почвы, внешняя среда.
2. Как объект экономических отношений ( экономическая концепция): капитал в вещной форме, товар, издержки содержания, полезность, доходность, ликвидность, цена, спрос, предложение....
3. Как объект правовых отношений ( юридическая концепция): право собственности( владеть, пользоваться, распоряжаться) и иные вещные права ( права оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, залога, серветуты)
4. Как объект ( применительно к земле) общих социальных отношений ( социальная концепция): место обитания людей всех поколений, невосполнимый природный ресурс, пространственны базис расположения всех объектов, престижность владения, основа гордости и славы, многофункцианальное назначение м др. )

2.Признаки недвижимости: существенные (родовые) и видовые. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций.
Основные специфические признаки недвижимости
1) материальная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальном активом если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности;
2) стационарность т. е. жесткая связь с землей;
3) долговечность согласно действующим в РФ строительным критерием нормативный срок службы строительного объекта в зависимости от материала строительных конструкций варьируется от 15 до 150 лет, фактически может быть выше. Длительность оборота земли при правильном его использовании стремится к бесконечности;
4) уникальность и неповторимость: каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
5) недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
6) специфичекий характер оборота недвижимости через оборот прав на него. К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические права -гос. регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
7) паушальность невозможность приобретения 1/100 части от недвижимости;
8) высокие трансекционные издержки и длительный срок экспозиции( период времени с момента выставление объекта на рынок до его продаж);
9) не традиционные денежные потоки от недвижимости
различают;
а)Традиционные
- прямые -++++
-обратные + ----
б)Не традиционные т. е. знак может меняться не однократно;
10) разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Рыночная стоимость земельных участков растет всегда в силу дефицитности. Стоимость зданий и сооружений с течением времени падает;
11) гибкие условия финансирования ( "слои" финансирования);
12) разное сочетание юридических прав и интересов при операций с недвижимостью;
13) низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровни доходности инвестиционной недвижимости;
14) возможность положительного и отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий.
И др.
Недвижимость можно рассматривать как
- потребительскую стоимость удовлетворяющее личную потребность в жилище, отдыхе ;к ней предъявляются требования определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
- фактор производства выступающий в форме основных производственных фондов( зданий, сооружений);
- источник дохода.

3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Методы классификации
1. Метод иерархический - последовательная ( по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненые группы. В основе метода принцип - дерево цели. Общероссийской классификации недвижимости не существует.
2. Метод фасетный предполагает параллельное разделение множетсва объектов недвижимости на
а) С точки зрения специализации ( очень важная классификация)
-Специализированная ( здание церкви, стадион) это недвижимость которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев когда она реализуется как часть использующего его бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом нахождения ( например здание электростанции, вокзал, порт, церковь)
-Не специализированная
б) по происхождению и назначению
-Естественные ( природные) объекты "это недвижимость по природе"; земельный участок, лес, участки недр...
-Искусственные объекты( постройки ) " недвижимость по закону"
- жилая недвижимость
- коммерческая недвижимость
- общественные объекты

- инженерные сооружения
в) по степени готовности и эксплуатации строительных объектов
-Не застроенные земельные участки
-Незавершенное строительство объекта
-Здания и сооружения введенные в эксплуатацию
-Находящиеся в реконструкции
-Объекты под снос
г) воспроизводимость в натуральной форме
-Воспроизводимые
-Невоспроизводимые
Классификация земельных участков
Земельный фонд РФ разделен на 7 категорий:
1. Земли с/х назначения;
2. Земли городов и населенных пунктов;
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения;
4. Земли особо охраняемых территорий( в воронежской области 6 особо охраняемых территорий);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запасов.

4.Жизненный цикл объекта недвижимости. Изменение доходов и расходов доходоприносящей недвижимости в течение жизненного цикла. Сроки жизни улучшений.
Понятие жизненного цикла недвижимости можно рассматривать исходя из двух критериев
I. Критерий технического состояния строительных конструкций. Позволяет выделить три этапа жизненого цикла:
1) строительство объекта:
- выбор земельного участка, разработка концепции застройки и составление ТЭО объекта ( т. е. определяются основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень предполагаемых затрат на основе укрупненных показателей, планируемые сроки строительства);
- составление сметы, согласование проекта, с определением точных параметров конструкций, обоснование сроков и объемов финансирования объектов, получение разрешений на строительство объектов;
- реализация строительного проекта с выполнением комплекса строительно- монтажных работ и проведением мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию.
Для типовых объектов продолжительность первого и второго этапа занимает от 1 года до 2 лет, третьего от 2 до 3 лет.
2) содержание и эксплуатация
- обеспечить стабильный температурно-влажнастной уровень
- проводить капитальный и текущий ремонт с модернизаций строительных конструкций
3) ликвидация объекта в связи;
- снос в связи с потерей прочностных характеристик объекта, разрушением отдельных конструктивных элементов и негативным влиянием окружающей среды;
- новые планы застройки района расположения объекта из-за несоответствия архитектурно- планировочных решений объекта качественным характеристикам объекта.
Долго и коротко живущие элементы здания
В зависимости от продолжительности нормативного срока службы все конструктивные элементы объекта могут быть разделены на 2 группы;
1. Долго живущие срок физической жизни этих объектов совпадает с нормативным сроком жизни( фундамент, наружные и несущие стены, перекрытия)
2. Коротко живущие(сменяемые) имеют разные нормативные сроки службы ( срок службы отопительной системы 30 -50 лет, внутренней отделки 5-15 лет и т. д. )
Жизненный цикл недвижимости по критерию состоит из 4 этпов
1) выведение объекта на рынок 2) рост 3) зрелость 4) упадок
Срок экономической жизни - это период в течении которого объект недвижимости способен приносить доход. Причем расходы на какие-либо улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму большую величины затрат на эти улучшения.
Эффективный возраст- это период времени которым оценивается продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического технического состояния, то есть исходя из того какими были условия содержания объекта и на какой возраст объект выглядел. Эффективный возраст может быть больше, меньше или равен фактическому.

5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.

Рынок недвижимости
Это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений , которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.
Участники рынка недвижимости:
- продавцы; - покупатели; - государственные органы;
- профессиональные участники
Субъекты рынка недвижимости:
- продавцы; - покупатели; - инвесторы.
Функции рынка недвижимости:
- главная функция: установление равновесных цен
- регулирующая; - коммерческая ; - функция санирования
- информационная;- посредническая;- стимулирующая
- социальная; - инвестиционная
Виды сделок на рынке недвижимости:

купля-продажа, сдача в аренду, купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка, обмен; залог земельного участка и права на землю. по распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир; купля-продажа жилья; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; дарение жилья; наследование жилья; по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля - продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; кредитование под залог недвижимости (ипотека)

6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.

7. Анализ рынка жилой недвижимости

8. Анализ рынка коммерческой недвижимости

9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.

Оценка имущества- это определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объекты оценки ( ст. 5);

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав

Цели оценки недвижимости
- операции купли продажи и сдачи в аренду.
- ипотечное кредитование физ. и юр. лиц
- страхование недвижимости
- внесение недвижимого в уставной ( складочный) капитал коммерческой организации. В случаи определения стоимости поев
- при ликвидации объектов недвижимости
- массовую оценки недвижимости включая кадастравую для целей налогообложения
И др. операции

История развития оценки деятельности (ОД)
Современная теория и практика развития ОД являются продуктам длительного исторического развития основные этапы которого не разрывно связанны с изменением института собственности.
Выделяют три этапа:
1. Дореволюционный (до 1914 года);
2. Советский период (1917-1993гг);
3. Современный (с 1993 года) летом 1993 года было создано российское общество оценщиков.
Дореволюционный период
- начало российской оценки дотируется 15 веком - манифест Елизаветы 1752г 28 февраля, положил начало общегосударственным межевым инструкция 1754 г определяла правило и порядок проведения оценочных работ. Манифест Екатирины 2,
-19 сентября 1765 г - началось проведение генерального межевания и изучались и описывались и оценивались дворянские имения.
- 1779г созданно Константиновская землемеровская школа в Москве , в 1835 г. переименована в межевой институт.
- до революции вопросам оценки давали большое значение
- мощный толчек дал 1861 г. ( отмена крепостного права(0) перешли с подушного налогообложения на налогообложения имущества.
- 1860-1880 г на территории российской империи проводились массовые оценочные работы. Экспериментальные приемы оценочной статистики были отработаны на примере Черниговской губернии1876г.
-1883 правило оценки недвижимого имущества
-1893г началось составление кадастра.
- в 19 веке существовало 2 вида банков: коммерческие банки( специализировались на выдаче кредита под движимое имущества; земельные банки( стоимость определялась по нормальной и специальной цене( оценивалась доходность земли, затем доход капитализировался)).
- огромный вклад в развитие оценки внес министр финансов Витте.
Советский период
В советский период периодически проводились переоценки:
-1.10.1925
-1.01.1960
-1.01.1972
- с 1 января 1991 практически каждый год
Современный период
Мощной толчек к развитию Од дал 1995 год вступил в силу гражданский кодекс. В первые в переоценке на 1 января 1995 года разрешили использовать два метода переоценки - коэффициенты госкомстата и метод прямой переоценки по документально подтвержденным рыночным ценам в том числе с привлечением оценщика. Министерство труда и социального развития РФ ноябре 1996 в квалиционный справочник должностей руководителей и служащих ввело профессию оценщика. 21 августа 1998 г утверждены должностные обязанности и требования к оценщикам.
Мощный толчек к развитию дал 1998 год, ФЗ " об оценочной деятельности в РФ"

10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование

Формы регулирования ОД:
1. Госрегулирование: система федеральных законов,федеральные стандарты оценки, лицензирование;
2. Саморигилурование ( по средствам РСО)
Под регулирование ОД понимают систему нормативных актов и процедур устанавливающих определенные критерии проведения оценки с целью повышения качества оценочных услуг. Профессиональные критерии устанавливаются гос органами ( государственное регулирование) и самарегулируемыми общественными организациями ( саморегулирование). Регулирование ОД со стороны гос органов заключается: в разработке системы нормативных актов устанавливающих статус профессионального оценщика и основные условия взаимодействия участника рынка оценочных услуг.
Роль СРО заключается в методическом сопровождении деятельности оценщиков, разработки стандартов и норм профессиональной этики, а так же осуществление контроля качества услуг.

11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.

На современном этапе развития ОД ее регулирование развивается в след направлениях
1) определения законодательных требования к получению право на оказания оценочных услуг в форме и содержанию договора по оценки, основным принципом составления отчета об оценке, а также установления критериев независимости оценщика и определения случаев обязательности проведения оценки. Данное направления составляет основу госрегулирования и обеспечивается системой федеральных нормативных актов;
2) утверждение единой профессиональной терминологии и формирование основных методических требований к процедуре оценки. Это направление отражается в системе ФСО и стандартах РСО;
3) определение на рынке оценочных услуг, морально этических норм поведения профессиональных оценщиков как независимых экспертов. Эти требования формируются в кодексах профессиональной этики оценщиков;
4) выработка единых требований к уровню профессиональной подготовки и практическому опыту работы в области оценочной деятельности. Данное направление обеспечивается системой федеральных законов и РСО.
Гос регулирование
ФЗ " об оценочной деятельности в РФ" принят: 29 июля 1998г.; Было более 20 редакций;
Регулирование ОД осуществляется:
1. Министерством экономического развития РФ;
2. Национальный совет по оценочной деятельности ( создан в апреле 2008г) в части разработки ФСО;
3. .СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил ОД.
Оценночная деятельность( ст. 3) - это профессиональная деятельность субъектов ОД направленная на установление в отношении объектов оценки: рыночной, катастровой и иной стоимости.

12.Саморегулирование оценочной деятельности.
Дополнительно с гос регулирование саморегулирование ОД осуществляется саморегулируемыми организациями
1.12.2007 принят ФЗ " о саморегулируемых организациях"
Самый первый СРО является организация созданная в 1861 в Великобритании " королевский институт чартерных сюрвееров Великобритании"
СРО призваны занять место посредника между органами гос власти, профессиональными участниками рынка и их клиентами.
СРО признается некоммерческая организация созданная в целях регулирования и контроля ОД, включенная в единый государственный реестр СРО и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Основания доля включения в реестр является выполнение следующих требований
- в качестве членов не менее 300 физ лиц
- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет членов в денежной форме
- наличие коллегиального органа управления ( совета, наблюдательного совета) функционально специализированных органов и структурных подразделениях.
- наличие стандартов и правил ОД
Функции СРО

-разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

-разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации

-установление размера членских взносов и порядка их внесения;

представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти,

-прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации;

И др.

Важнейшие направления деятельности СРО
- совершенствование системы контроля качества работы членов РСО и проведение экспертизы оценочных работ
- антидемпинговые мероприятия
- участие в разработке и совершенствовании методик проведения рейтингов оценщиков
- разработка системы справочной информации по различным параметрам применяемых в оценке
- анализ новых методических решений в ОД и формирование рекомендаций по их применению
- формирование системы информирования заказчиков оценочных услуг о состоянии рынка оценки.
- организация работы по постоянному маниторингу судебной практики по вопросам ОД.

13. Стандартизация оценочной деятельности.

Одной из форм гос регулирования од является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования од должна обеспечить: - нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке; - четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки а также к ее результатам; - унификация требований к составу формам представления документов, отражающих результаты оценки, то есть отчет об оценке; - определение объема технико-экономической информации используемой при оценке; - создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг. Уровни стандартов. 1) международные стандарты оценки, разрабатываемые международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC) (создан в 1981 году; нынешнее название имеет с 1994 года; штаб-квартира в Лондоне). 2) европейские стандарты оценки, разрабатываемые европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA) (Штаб-квартира в Брюсселе). Фонд оценки, созданный под патронажем конгресса США имеет единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые применяются не только в границах юрисдикции США, но и поддерживаются отдельными европейскими ассоциациями оценщиков. 3) федеральные стандарты оценки, разрабатываемые национальным советом по оценочной деятельности с учетом МСО. В настоящее время действуют следующие федеральные стандарты: ФСО 1, 2, 3, 4, 5, 6. 4) стандарты и правила ОД, разрабатываемые и утверждаемые СРО. У каждой СРО свои стандарты. Не могут противоречит. Международным и федеральным стандартам.

14. Экономические принципы оценки недвижимости.

Принципы объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: а) полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени;

б) принцип замещения - заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Используется во всех трех подходах

в) принцип ожидания - является базовым для доходного подхода; это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. 2) принципы, связанные с эксплуатацией компонентов собственности (то есть внутренние принципы): г) принцип добавочной (остаточной) продуктивности земель - гласит, в основе стоимости земли лежит ее остаточная (добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд капитал и управление.

д) принцип вклада - гласит, в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия затрат. Вклад это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход о него в следствие наличия или отсутствия какого либо фактора. е) принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - состоит в том, что увеличение кап вложений в основные составляющие обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше чем прирост кап вложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта; ж) принцип сбалансированности - максимальная стоимость объекта собственности достигается сохраняется когда все факторы экономически сбалансированны. Если этот принцип нарушается то возникает переулучшенная или недоулучшенная собственность. з) принцип оптимального размера (экономического размера ресурсов) - гласит, при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная величина) объекта собственности данного типа. и) принцип разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него - гласит, сам объект и имущественные права на него следует разделять и объединять таким образом, чтобы стоимость при этом увеличивалась. Может быть физическое разделение, разделение по времени владения, по имущественным правам, по залоговым правам и другое.

3) принципы, связанные с рыночной средой (то есть внешние принципы): к) принцип спроса и предложения; л) принцип конкуренции; м) принцип зависимости - гласит, стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности; н) принцип соответствия - гласит, максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера мспользования собственности средой (то есть внешние принципы): к) принцип спроса и предложения; л) принцип конкуренции; м) принцип зависимости - гласит, стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности; н) принцип соответствия - гласит, максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера мспользования собственности.

- изменения Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит: стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий. Отсюда, стоимость всегда определяется на конкретную дату. Может произойти экономическое старение населения.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Гласит: наилучшее и наиболее эффективное использование земли или собственности с улучшениями (зданиями, сооружениями) это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое (перечисляются критерии принципа):

-юридически допустимо

-физически осуществимо

-финансово целесообразно

-наиболее рентабельно, т.е. стоимость была бы максимальная

15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.

Компоненты стоимости:

- полезность

- дефицитность

- возможность передачи имущественных прав

Стоимость, цена, затраты:

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект

Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог

Затраты – это сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта

Оценщик определяет стоимость, но ориентируется на цены продаж аналогов (сравнительный подход) и понесенные затраты (затратный поход).

Виды стоимости:

Рыночная стоимость (ст.3 ФЗ + ФСО №2) –– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайных обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Рыночная стоимость определяется при:

-изъятии имущества для гос нужд

-при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров

-при определении стоимости залога, в т.ч. при ипотеке

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества

-инвестиционная - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При её определении, в отличие от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость м.б. больше, меньше или равна рыночной, но чаще всего больше.

Инвестиционная стоимость определяется в случае инвестиционного проектирования

-ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении данной стоимости, в отличие от рыночной, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца, продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным..

-кадастровая стоимость (ст 3 ФЗ) – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она определяется для целей налогообложения;

16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.

Процесс ОН – это последовательность действий, обеспечивающих сбор, проверку и анализ данных, применение конкретных методов оценки и оформление результатов в отчет об оценке.

Основные этапы процесса оценки зафиксированы в пункте 4 ФСО №1

I. Постановка задания на оценку:

-идентификация объекта оценки

-выявление имущественных прав на объект оценки

-определение даты оценки (то есть дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; дата может быть любой, но чаще всего это дата составления задания на оценки или последнего осмотра объекта). Если оценка является обязательной то с даты оценки до даты составления отчета должно пройти не более 3-х месяцев

- определение срока проведения оценки

- установление цели оценки

- предполагаемое использование результатов

-установление вида стоимости

- допущения и ограничения, на которых основывается оценка (в задании на проведение оценки и в самом отчете об оценке ограничения и допущения должны быть зафиксированы) не менее страницы

II. Заключение договора на проведение оценки

-график работ по оценке

-источники, способы и затраты на сбор информации

-выбор оценочной методологии

-определение состава группы экспертов-оценщиков

-определение денежного вознаграждения оценщику

-подготовка и подписание договора на проведение оценки

III. Сбор и анализ информации

- осмотр объекта оценки (обязателен, но это нигде не прописано)

- сбор общих данных (специальных данных)

- проверка полноты и достоверности данных

- анализ и обработка данных

IV. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление расчетов.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный или доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик в праве самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов

V. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определения итоговой величины стоимости (24 пункт ФСО 1)

VI. Составление отчета об оценки

17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
-описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
-вид стоимости имущества (способ оценки);
-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика --наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
-указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.

Информация - это основа процесса оценки. На сколько полно и качественно собрали информацию, на столько полным и качественным будет отчет об оценке.
Информационное обеспечение включает следующие операции:
- определение массива необходимых сведений
- выбор информационных источников
- сбор необходимой информации
- систематизация, обработка и анализ
- описание информации в отчете
Основные требования к составу и качеству информации сформулированы в ФСО 1( п. 19)
Информация используемая для проведения оценки должен удовлетворять 2 требованиям
1. Достаточность
2. Достоверность.
Для определения объема требующейся информации необходимо:
1. Изучить договор и задания на оценку
2. Провести интервью с собственником и заказчиком
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта
Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации
1) в зависимости от характера информация бывает
- общая носит официальный характер и необходимо для оценки текущего состояния и перспектив развития экономики
- специальная (конкретная) информация - представлена как правило в виде цифр и используется для расчетов в том или ином методе. Специальные данные содержат индивидуальные характеристики объекта по следующим направлениям:
а) юридические параметры объекта ( на основе анализа предоставляемой заказчиком право устанавливающих документов, кадастрового права и данных гос регистрации, оценщик определяет собственника объекта недвижимости и пакет прав которым он обладает, включая обременения и ограничения в распоряжении объектом если они имеются.
б) технические характеристики

объекта ( осмотр, изучение технической документации с определением состава и количественных характеристик конструктивных элементов, обследования технических состояния технических конструкция, сбор информации об окружении объекта, топографических и геофизических характеристик земельного участка, экологических параметрах объекта расположения.
в) анализа доходов, исследование структур затрат по обслуживанию и эксплуатации объекта с целью установления потенциального и действительного валового дохода.0, чистого операционного дохода, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта; данные бух учета и отчетности организации, если собственник юр. лицом.
2) по отношению к оцениваемому объекту различают:
- внутрение источники информации: тех. паспорт ( кадастровой паспорт), пректно-сметная документация на объекты оценки, правоустанавливающие документы на объект, данные о проведенных ремонтных работах и экспертизе строительных конструкции объекта, данные об особенностях эксплуатации объектов и структуре соответствующих затрат, документация подтверждающая наличие или отсутствие обременителен. И др.
- внешние: законодательные акты РФ и местные нормативные акты в сфере обращения недвижимости, электронные базы данных о сделках с недвижимостью, ведомственные нормативные акты включая нормативную базу строительства и эксплуатации объекта, публикации содержащие методические и справочные сведедния необходимые для оценки, сведения о ценообразовании в строительстве, результаты научно - практических исследований в сфере рынка недвижимости, данные о социально - экономических, состояние финансовых рынков и др.

19.Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание объекта оценки в отчете об оценке.
-Наименование и адрес местоположение земельного участка и здания в соответствии с единым гос-ым реестром недвижимого имущества (определяется на основании свинства о гос регистрации прав)
-Вид зарегистрированных прав на земельный участок и здания, а также зарегистрированные обременения (если имеются).
-Назначение и текущее использование объектов.
-Описание окружения объекта оценки (местоположение объекта):
- местонахождение объекта;
- время проезда до центра (до глав почтам) на общественном транспорте и на личном;
- расстояние до остановок общественного транспорта;
- ближайший город, расстояние до ближ города, ближ автомагистрали или железнодорожные станции;
- типичное использование окружения;
- основные типы застройки (уличная, микрорайонная);
- основной тип зданий (кирпичные, деревянные, битонные, блочные и т.д.);
- качество застройки с точки зрения исторической периодизации (старый фонд, здания постройки 1917-1957 сталинки, хрущевки, брежневки, чешки, новостройки).
- полнота застройки (менее 25, 25-75, свыше 75)
- этажность застройки
- социальная инфраструктура
- объекты повышенной опасности;
- благоустройство территории;
5) основные характеристики земельного участка (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра):
- площадь (м^2, сотки, га);
- формы участка (неправильная многоугольная форма);
- топография (поверхность неровная, имеется склон);
- состояние участка (участок расчищен, заброшен, имеется многолетние насаждение и т.д.)
- состав и структура почвенных и географических ресурсов
- состав качества и состояния подъездных путей примыкающих к земельному участку
- обеспечение участка системами жизнеобеспечения ( подведенные коммуникации)
6) основные характеристики здания:
- год постройки и период последнего капитального ремонта;
- число этажей, наличие подвала или цокольного этажа, мансарда);
- общая площадь помещений (общая, полезная, жилая);
- площадь застройки высота помещений по наружному и внутреннему обмену, строительный объем здания;
- группа капитальности и состав основных и конструктивных элементов здания;
- тип и качество внутренней отделки помещения;
- состав инженерных коммуникаций (охранная, пожарная, видео наблюдение);
- техническое состояние строительных конструкций объекта.
7) дополнительные общие характеристики, предоставляемые заказчиком или выявляемые оценщиком совместно с заказчиком:
- состав арендаторов и величина арендной платы
- социальная среда местоположения
- экологические показатели района
- наличие ограничений по доступу к помещениям
- наличие мест для организации парковки;
- данные бух учета объекта оценки

20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.

Выделяют два уровня факторов влияющих на стоимость недвижимость.
I уровень - общие (внешние) факторы.
Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние сегмента рынка недвижимости и следовательно на стоимость оцениваемого объекта.
1. Политические:
А) заканадательство собстственности, ипотеки, операции с недвижимости;
Б) нормативные акты в области строительства
В) налоговое зак
Г) зонирование территории, кадастры
Д) целевые гос программы
Е) политическая ситуация
Ж) контроль в сфере банковской страховой деятельности
Фактор второй группы:
А) соотношение спроса и предлож
Б) емкость сегмента рынка недвижимости
В) состояние отрасли производства строительных материалов
Г) доступность кредита и денежных средств;
Д) эффективность системы налогообложения;
Е) уровень жизни населения.
Группа факторов 3 геофизические:
А) экология;
Б) географическое положение
В) топографические и сисмические особенности
Г) технические особенности землепользования.
Группа факторов 4 социальные
А) структура и потребности населения
Б) занятость
В) плотность
2уровень: локальные факторы ( факторы в масштабах отдельно взятого начеленого пункта, учитывают характеристики самого объекта и его непосредственного окружения
1 гпуппа: местоположение
- состав окружения объекта
- транспортная и пешеходная доступность
- состав и качество инженерной инфраструктуры
- наличие дополняющих объектов
2 группа: технические характеристики
- физические параметры
- качество строительства и эксплуатации
- техническое состояние
- назначение и текущее использование
- архитектурно планировочные решения
- дополнительные улучшения
3 группа: условия заключения сделок
- вид сделки с недвижимостью
- размер форма и сроки взаиморасчетов
- наличие различных обрименений
- участие посредников сделки
И др.
4 группа: временные факторы
- дата заключения сделки
- срок экспозиции
- периодичность получения доходов от владения и распоряжения
5 группа: условия финансирования сделки
- привлечение собственных и заемных средств
- использование дополнительных финансовых инструментов

21.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (НЭИ)

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости представляет собой такой вариант использования объекта, который из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово доступных и экономически наиболее целесообразных вариантов обеспечивает наибольшую стоимость объекта, определенную на дату оценки.

В ходе данного анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающей к нему территории, исследуется местоположение объектов, формирующих конкурентную среду для выбранного варианта инвестиций, оценивается емкость рынка по использованию земельных участков с улучшениями соответствующего назначения и т.д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции или тех услуг, которые планируется производить или, соответственно, оказывать после смены собственника, и делается вывод о целесообразности именно такого использования объекта недвижимости.

Итак, при проведении анализа НЭИ любой из рассматриваемых вариантов должен соответствовать следующим критериям:

Законодательная разрешенность – правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительного регламента, перспективных решений по планировке территорий, охватывающих различные земельные участки, а также ограничений местной администрации и требований населения.

Физическая осуществимость – предполагает учет информации о физических, грунтовых и ландшафтных характеристиках объекта недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на определение границ физической осуществимости того или иного инвестиционного проекта, рассматриваются: размер, форма, почвенные и геологические особенности земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод и другие.

Финансовая доступность – предполагаемые объемы финансирования нового строительства или реконструкции существующего объекта должны соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств, сложившимся на рынке финансовых услуг, включая предлагаемые банковскими учреждениями ставки по кредитам и условия возврата займов..

Экономическая эффективность – в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат на строительство, и составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью в процессе строительства и после ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из этих критериев, анализ НЭИ объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, проводят в два этапа:

– на первом этапе проводят анализ НЭИ земельного участка в предположении, что он является свободным (незастроенным);

– на втором этапе анализ НЭИ проводится для земельного участка с существующими улучшениями (то есть земельный участок рассматривается как застроенный).

22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.

Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)

1.Подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами скорректированными на выявленные различия. Основной ценообразующий фактор - цена продажи аналога. Официально подход назван сравнительный, однако часто в литературе можно встретить, рыночный подход и подход сравнения продаж.

2. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

3. В основу подхода положены следующие принципы:

1) спроса и предложения

2) замещения

3) вклада (на нем построены все корректировки)

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Сфера применения и информационная база: если рынок недвижимости характеризуется высокой активностью и прозрачностью, то оценка основывающаяся на применении методов сравнительного подхода позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия определяющие стоимость недвижимости. Применение подхода возможно только при наличии развитого рынка объектов сходных с оцениваемым. Если рассматриваемый сигмент рынка не развит или оцениваемый объект является специализированной недвижимостью, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, то сравнительный подход не применяется. Подход вызывает затруднения когда объект оценки имеет существенные обременения и ограничения не существенные для рынка. Методы сравнительного подхода активно применяются не только для оценки недвижимости, но и:
- при основании величины среднерыночных ставок арендной платы, эксплуатационных работах, ставки капитализации - в составе доходного подхода
- для расчета величина износа и устаревания объекта оценки - при использовании затратного метода.
5. Основные этапы оценки: независимо от метода этапы едины.
1) проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости в том числе - того сегмента в котором оценивается рынок. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости проданными относительно недавно и обладающими относительно близкими к объекту недвижимости качественными и количественными.
2) по результатам более детального анализа и проверки полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости определяется окончательный состав объектов аналогов в сопоставлении с котором объект оценки будет сравниваться т. е. составляется список аналогов
3) опредляется состав основных ценообразующих факторов которые должны учитываться при провидении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами аналогами по этим ценообразующий факторам.
4) с учетом выбранных единиц сравнения и различий выбранных ценообразующих факторов выявленных между каждым объектом аналога и объектом оценки проводится корректировка цен аналогом с их приведением характеристикам объектом оценки.
5) скорректированные цены объектов аналого проходят этап согласования или взвешивания после чего выводится результирующая величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.
Выделяют следующие критерии отбора аналогов:
Основное назначение - текущее использование;
Качество конструктивных
Состав передовых прав и имеющихся обременений;
Местоположение;
Физические характеристики;
Чем более жеще критерии отбора тем труднее найти аналог (должно 6-9; для РФ 2-3).

6. Сравнительный подход представлен двумя методами:
а) метод сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж)
V= Scp+/- ADJcp
Scp Цена продажи
ADJcp Суммарные поправки к ценам аналогичных объектов за различия характеристиков и параметрах между объектов оценки и аналогичными.
При определении знака пользуются золотым правилом оценки: если аналог лучше в его цену вносятся отрицательная поправка, если аналог хуже, то в его цену вносятся положительная поправка.
б) метод соотнесения цены и доходов. Представлен двумя модификациями:
Метод валового рентного мультиплекатора
Метод общего коэффициента капитализации (расчета мультиплекатора чистой ренты)
Методы основаны на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода .
Преимущество
Статистически обоснован и позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей
При нпличии достаточном количестве данных для анализа пррост в применении и дает надежные результаты
Надежен в условиях активного рынка доя оценки небольших коммерческих объектов и объектов жилых, а также при наличии определ инфоструктуры
Недостатки
Различие продаж
Зависимость от активности и стабильности рынка
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.

В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения используют формирующие доход модули, например, одно посадочное место, один номер, одно машино-место.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Элементы сравнения охватывают все основные факторы, влияющие на стоимость. Нумерация играет роль.

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными сроками

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

6) физические характеристики (их много). К их числу относится: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экология.

7) экономические характеристики (параметры недвижимости определяющие её доход). Важны чаще для коммерческой недвижимости, размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды, возможности его продления.

8) отклонения от текущего использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность из назначений.

9) наличие движимого имущества.

Виды поправок:

- денежные поправки (изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости). Денежные поправки могут вноситься в цену аналога в целом или вводятся к цене единицы сравнения аналога (1 м кв, 1 м куб).

- процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректирующий цену аналога. Могут вноситься в цену в целом или на м.кв. Поправки процентные могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.

Методы расчета поправок

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы (их 6)

1) метод анализа парных продаж (сопоставимых пар продаж)

Метод предполагает поиск 2-х почти идентичных объектов, отличающихся только одной характеристикой и ценой. Разница в цене – есть стоимость этой характеристики

2) метод анализа затрат

Величина корректировки рассчитывается на основе информации, полученной от ремонтных, строительных и других компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу обеспечивается применением коэффициента удобства пользователя (коэффициент Куб). Корректировка затрат на Куб отражает готовность осведомленного инвестора заплатить за уже готовый элемент. Куб колеблется от 0 до 10, но наибольшее распространение от 0,8 до 1,8 к величине затрат на дату оценки.

3) метод прямого сравнения характеристик

Чаще всего делают корректировку на время продажи, на наличие дополнительных улучшений и износ.

4) метод капитализации арендных платежей

Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата зависит от величины какой-либо характеристики.

5) экспертный метод

Расхождения не должны приводить к различиям более чем на 30%.

6) метод статистического анализа

Методы внесения поправок

Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения м.б. различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.

ЗАМЕЧАНИЯ: физические характеристики часто требуют больше, чем одну поправку. Здесь последовательность роли не играет.

Механизм внесения процентных поправок

-независимо от того, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи аналогичной недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике.

-следующая поправка умножается на первую корректированную цену, а не первоначально указанную.

- эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

24. Элементы и единицы сравнения.

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

9) наличие движимого имущества.

25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.

Виды поправок:

Методы расчета поправок

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы (их 6)

1) метод анализа парных продаж (сопоставимых пар продаж)

2) метод анализа затрат

3) метод прямого сравнения характеристик

Чаще всего делают корректировку на время продажи, на наличие дополнительных улучшений и износ.

4) метод капитализации арендных платежей

5) экспертный метод

Расхождения не должны приводить к различиям более чем на 30%.

6) метод статистического анализа

Методы внесения поправок

Механизм внесения процентных поправок

-следующая поправка умножается на первую корректированную цену, а не первоначально указанную.

- эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

26. Метод сравнительного анализа продаж.

В рамках сравнительного подхода используется 3 метода

Метод прямого сравнения продаж

V = S_ан поправки (ADJcp)

Основные этапы реализации метода:

1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям по покупке/продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, местоположению, физическому состоянию и др.

2. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов

3. Составление окончательного списка аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

Отбор аналогов идет в 3 этапа:

- список подозреваемых

- список кандидатов

- окончательный список аналогов

В окончательный список должно входить 6-9 аналогов (в России если 3, то хорошо).

4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемого объекта и объектов аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога. При этом пользуются золотым правилом оценки: если аналог лучше, то в его цену вносятся отрицательные поправки, если хуже – положительные.

5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод соотнесения цены и дохода

В данном методе используют экономические единицы сравнения:

- потенциальный валовой доход (ПВД)

- действительный валовой доход (ДВД)

- чистый операционный доход (ЧОТ)

В зависимости от выбранной единицы сравнения можно использовать:

а) валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

б) общий коэффициент капитализации (ОКК)

Методы имеют сходную принципиальную основу:

1. одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости

2. сопоставимый вид используемого дохода (ПВД, ДВД и ЧОТ)

3. совпадение времени поступления дохода (прогнозный годовой доход, фактический доход за последний отчетный год, среднегодовой доход за последние несколько лет)

4. незначительное расхождение величин адекватных доходов

Метод ВРМ

В основе метода лежит базовое равенство

- мультипликатор

РС – рыночная стоимость

ПВ – переменная величина

В качестве ПВ выбирается величина, которая подлежит достаточно точному количественному определению в натуральных или стоимостных показателях и от которой во многом зависит стоимость

ВРМ = РЦ ан/ПВД или ДВД

Этапы оценки:

1. Определяется ПВД или ДВД оцениваемого объекта

2. Подбирается не менее 3-х аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ПВД или ДВД

3. По каждому аналогу рассчитывается ВРМ

4. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам

5. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта путем умножения итогового ВРМ на ПВД или ДВД оцениваемого объекта

Метод ОКК

Формула прямой капитализации

Данный метод применяется реже, т.к. сложнее рассчитать ЧОД по аналогу.

Этапы метода ОКК:

- найти ЧОД оц

- найти не менее 3-х аналогов с ценой и ЧОД

- найти ОКК для каждого аналога

28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Характеристика подхода п. 23 ФСО 1
Базовые положения доходного подхода
1) недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает 2 источника дохода:
- арендная плата поступающая от сдачи объекта в аренду
- это часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности
Арендная плата является обще принятой и наиболее широко используемой базой при определении доходности недвижимости.
2) виды дохода недвижимости
Трехступенчатая модель:
- потенциальный валовой доход ( ПВД) - это прогнозируемая за определенный период времени общая величина дохода, которую может принести объект недвижимости при условии ее полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик оцениваемого объекта.
ПВД = 100% площади Х величину арендной ставки + прочие доходы
Замечание: доход может быть получен не только от сдачи в аренду помещения здания, возможны так же прочие доходы ( например: доход за счет предоставления в аренду машиномест на открытой и закрытой парковке; доход от предоставления наружных поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещения наружной рекламы; установка антенового и иных средств связи на кровле здания, установка автоматов по продаже напитков и другой продукции и т. д. )
- действительный воловой доход ( ДВД) - это наиболее вероятная величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь арендной платы от неполной занятости помещений в следствии смены арендаторов или низкого спроса на помещение, а так же в результате нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных не выплат аренды.
ДВД = ПВД - потери арендной платы
- чисты операционный доход ( ЧОД ( NOI))
ЧОД = ДВД - операционные расходы
Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов по формированию резерва на замещения.
Текущие расходы состоят из:
А) постоянных текущих операционных расходах - это затраты по объекту затраты которых не зависит от степени нагруженности объекта( имущественные налоги, страховые отчисления, расходы на отопления при централизованной системы теплоснабжения и др. )
Б) переменные текущие операционные расходы - это периодические расходы величина которых зависит от уровня загруженности площадей ( коммунальные платежи, уборка помещений, содержание прилегающей территории, расходы на текущий ремонт, ЗП персонала, расходы на управление недвижимостью и др.
В) резерв на замещение создается с целью накопления специального резервного фонда средства из которого могут использоваться для проведения капитального ремонта, замены его отдельных конструктивных элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств недвижимости. Затраты на такие замены являются значительными и носят единовременный характер, поэтому резерв формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с учетом процентных выплат. Таким образом создается денежный резерв эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.

3) основным ценообразующим фактором в доходном подходе является будущий доход. Стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов генерируемых оцениваемой недвижимостью. При этом надо учитывать качества и количество будущих доходов и риск характерный как для оценивоемой недвижимости так и региональный.

4) доходный подход позволяет определить как рыночную так и инвестиционную стоимость. Подход наиболее обоснован с точки зрения инвестиционных мативов.

5) основополагающими признаками доходного подхода являются следующее: - ожидание - замещения - спроса и предложения в части расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

6) в рамках доходного подхода применяют 2 метода - метод капитализации дохода. Необходимым и обязательным условием применения этого метода является предположение что доход в будущем будет приблизительно на одном и том же уровне близким к нынешнему. В оценке недвижимости метод капитализации является основным. Модель метода капитализации V = ЧОД / R V - стоимость ЧОД-репрезинтативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода R ставка капитализации Доходы которые приносят недвижимость должны удовлетворять двум группам интересов: физическим ( земля и улучшения) и финансовым интересам ( собственный капитал и заемный капитал). Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценку этих интересов каждому из которых соответствует своя ставка капитализации. - метод дисконтирования дохода Стоимость по методу дисконтирования ( V) = сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода + текущая стоимость остаточной стоимости

V=сумма CFt/(1+r)^t + FVn/(1+r)^n

Преимущества

Наиболее обоснован с точки зрения инвестиционных мотивов т. к. отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике дохода.
В наибольшей степени подходит для оценки дохода, приносящий недвижимости;
Учитывает перспективы развития недвижимости;

Недостатки:

Трудности при выработке прогноза;
Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов;
Подход умозрителен - основной недостаток.

29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.

виды дохода недвижимости
Трехступенчатая модель:
- потенциальный валовой доход ( ПВД) - это прогнозируемая за определенный период времени общая величина дохода, которую может принести объект недвижимости при условии ее полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик оцениваемого объекта.
ПВД = 100% площади Х величину арендной ставки + прочие доходы
Замечание: доход может быть получен не только от сдачи в аренду помещения здания, возможны так же прочие доходы ( например: доход за счет предоставления в аренду машиномест на открытой и закрытой парковке; доход от предоставления наружных поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещения наружной рекламы; установка антенового и иных средств связи на кровле здания, установка автоматов по продаже напитков и другой продукции и т. д. )
- действительный воловой доход ( ДВД) - это наиболее вероятная величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь арендной платы от неполной занятости помещений в следствии смены арендаторов или низкого спроса на помещение, а так же в результате нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных не выплат аренды.
ДВД = ПВД - потери арендной платы
- чисты операционный доход ( ЧОД ( NOI))
ЧОД = ДВД - операционные расходы
Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов по формированию резерва на замещения.
Текущие расходы состоят из:
А) постоянных текущих операционных расходах - это затраты по объекту затраты которых не зависит от степени нагруженности объекта( имущественные налоги, страховые отчисления, расходы на отопления при централизованной системы теплоснабжения и др. )
Б) переменные текущие операционные расходы - это периодические расходы величина которых зависит от уровня загруженности площадей ( коммунальные платежи, уборка помещений, содержание прилегающей территории, расходы на текущий ремонт, ЗП персонала, расходы на управление недвижимостью и др.
В) резерв на замещение создается с целью накопления специального резервного фонда средства из которого могут использоваться для проведения капитального ремонта, замены его отдельных конструктивных элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств недвижимости. Затраты на такие замены являются значительными и носят единовременный характер, поэтому резерв формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с учетом процентных выплат. Таким образом создается денежный резерв эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.

В основе дохода лежат договора аренды. Классификация 1. В зависимости от срока действия договора аренды: - краткосрочные до года - долгосрочное более года 2. По условиям оплаты аренды: - договор с фиксированной платой ( если рынок стабилен, срок 1-3 года; если рынок не устойчив фиксируют на срок до 1 года) - договор с ранжированием ( изменением) платы - договор аренды с % платой: предполагает определение величины арендной платы в виде доли - договор аренды с индексированой платой (чаще всего предусматривает длительный срок действия договора в рамках которого изменения арендной платы производится за счет ее периодической корректировки на величину индекса по потребительских цен). 3. По структуре арендного платежа - валовая аренда: все операционные расходы оплачиваются собственником объекта т. е. арендодателем - чистая аренда: допускаются различные виды формирования арендной платы Различают понятия: - тройная чистая арендная плата ( включает расходы по налогу на недвижимость, страховку и ремонт) - двойная чистая арендная плата ( позволяет собственнику возместить расходы по налогам и страхованию).

30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.

Формула капитализации

V= NOI/ R

Метод является основным в оценке недвижимости, но реже применяется в оценке бизнеса.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за 1 год (к ближайшей дате оценки) в стоимость при помощи коэффициента капитализации. РАССКАЗАТЬ ЧТО СТОИТ В ЧИСЛИТЕЛЕ, КАК СЧИТАТЬ ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД.

Знаменатель формулы:

Коэффициент капитализации это процентная ставка, которая исп для конвертации годового дохода в стоимость.

Методы определения коэффициента капитализации (их 3):

1. Метод с учетом возмещения капитальных затрат и с корректировкой на изменения стоимости актива. Согласно методу коэффициент капитализации состоит из двух частей: R=on+of

on - ставка доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

of - норма возврата капитала, погашение суммы первоначальных вложений.

Расчет on:

Осуществляется кумулятивным (т.е. суммирование) методом. Суть метода в том, что к безрисковой ставке (который исп в качестве базовой) добавляют поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Ставка дохода на капитал по методу кумулятивного построения равна:

Безрисковая ставка

Премия за риск вложения в недвижимость (в данном учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и премия может быть принято в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности)

Премия за низкую ликвидность недвижимости (при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций; премия принимается на уровне инфляции за типичное время экспазиции подобных оцениваемому объекту на рынке)

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рисковенее и сложнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют; премия рассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и потерь......)

Расчет of:

- если сумма капитала вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращена при ее перепродаже оф не считают;

- если прогнозируется измерения стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).

Оф часто называют коэф. рекапитализации.

Существуют 3 метода нахождения оф:

а) метод ринга - метод прямолинейного возврата капитала. R=on+1/n, n - срок полезного использоваяния

б) метод инвуда - аннуитетный метод- метод возврата капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. R= on+ on/((1+on)^n-1)= on/( 1-1/(1+on)^n)

Замечания:

Функция 6, называлась фактор фондовозмещения PMT= FVa-i/((1+i)^n)-1, где SFF(n,i) = i/((1+i)^n)-1

Факторами Инвуда назывались 3 и 4 функции

Функция 4 взнос на амартизацию единицы.

Взаимосвязь функций: колонка 3 плюс процент = колонка 6

в) метод хоскольда - возврат капитала по фондовозмещению и безрисковой ставки %.

R= on+ SFF(n;iбезриск) = on + iбезриск/ (1+iбезриск)^n-1

2.метод связанных инвестиций - техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью СК и ЗК коэффициент должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Значит ставка определяется методом инвестиционной группы. Общий коэффициент капитализации определяется как средневщвешенная величина

Формула расчета: R= M*Rm+(1-M)*Re

Где

M- доля заемного капитала

1-М - доля собственного капитала

Rm- коэффиц. Капитализации для заемного капитала

Re- коэф капит для собственного капитала. Он равен годовой денежный поток до выплаты налогов разделить на величину собственного капитала.
Коэф капит для заемного капитала ипотечной постоянной. Он равен ежегодные выплаты по обслуживанию долга/ сумма ипотечного кредита. Ипотечная постоянная может быть определена по таблице 6 функций сложного процента. Она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или фактору взноса на амортизацию единицы. Rm= Калонка 3+%= колонки 6

3. Метод прямой капитализации. Он основывается на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода аналогичных объектов недвижимости.

R=1/n*сумма(NOIанi/Vанi), где

Vанi- цена продажи итого объекта

NOIанi- чистый операционный доход аналога итого

31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.

Позволяет применять его когда доходы от недвижимости являются неравномерными. В качестве примера можно привести след ситуации:

Объект находится на любом этапе строительства или реконструкции;
Строительство объекта завершено, однако его эксплуатация только начинается;
Техническое состояния объекта недвижимости не допускает возможности его использования без проведения текущего или капитального ремонта; при этом текущее использование соответствует варианту; соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (НЭИ);
Текущее использование объекта не соответствует его НЭИ, для обеспечения которого требуются дополнительные капит вложения в объект недвижимости.

По сравнению методом капитализации, где используются фиксированные параметры этот метод позволяет получить более объективные результаты, так как сориентирован на обеспечение учета и анализа.

В методе дисконтирования в качестве дохода может выступать чистый операционный доход либо чистый денежный поток (чаще всего метода дисконтирования чистого денежного потока).

Этапы реализации метода: 1) сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объекта недвижимости аналогичных с оцениваемым исходя из принятого варианта НЭИ. Анализ структуры эксплуатационных и иных издержек связанных с владением и использованием объекта недвижимости. 2) определение продолжительности прогнозного и постпрогнизного ( остаточного) периода с учетом сроков необходимых для стабилизации доходов от объекта недвижимости. Прогнозный период тянут до тех пор пока темпы роста дохода не стабилизируются. В остаточном периоде должны быть стабильные темпы роста дохода. 3) обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с определением величины ЧОД для варианта НЭИ объекта 4) обоснование величины остаточной стоимости ( стоимости риверсии) чаще всего для определения остаточной стоимости используется формула: FV = NOT/ R - g ( модель гордона) NOT - чистый операционный доход первого пост прогнозного дохода R - ставка дисконтирования g - долгосрочные темпы роста дохода Еще могут использовать метод предполагаемой продажи. 5) расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 6) определение текущей стоимости денежных потоков для каждого года прогнозного периода 7) определение суммы текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода ( первое слагаемое формулы) 8) определение текущей остаточной стоимости ( второе слагаемое) 9) расчет рыночной стоимости по доходному потоку ( слагаемое один + два).

32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.

БАЗОВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. В общем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, характерных для объекта оценки.

При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.

2. Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.

Основной ценообразующий фактор – понесенные затраты.

3. Тип исходной информации для применения затратного подхода. Можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.

К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.

Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.

Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.

4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:

- принцип замещения (основной принцип оценки для затратного подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая необходима для покупки аналогичного земельного участка и строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с учетом оплаты управления инвестициями в строительство);

- принцип наиболее наилучшего и наиболее эффективного использования (является ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с определением варианта использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости);

- принцип спроса и предложения (предусматривает не только возможность изменения цен на свободные земельные участки в зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль);

- принцип остаточной продуктивности (позволяет выделить стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и улучшения);

- принцип оптимальной экономической величины (позволяет определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики земельного участка для различных вариантов застройки, с другой стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к снижению стоимости объекта недвижимости);

- принцип вклада ( в контексте затратного подхода означает, что затраты на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость).

5. Сфера применения подхода. На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих случаях:

при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства может быть наиболее точно обоснован;
при оценке специализированных объектов, не относящихся к доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми объектами;
при оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база должна учитывать затраты на создание имущества;
при оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением целостности строительных конструкций и для других целей.

Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта.

6. В соответствии с ФСО №1 «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:

Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.

8. Преимущества и недостатки затратного подхода.

Преимущества:

- имеется хорошая информационная база для применения;

- наиболее надежен при оценке новых или недавно построенных объектов, готовых для более эффективного использования;

- оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в целом ряде случаев.

Недостатки:

- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

- попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

- проблематичность оценки земельных участков в России;

- сложность определения величины износа старых зданий и сооружений.

33. Особенности расчета величины стоимости строительства. Участники процесса строительства. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Cметная стоимость строительства. Сводный сметный расчет.

В современных условиях строительства основными участниками процесса создания объектов различного назначения в общем случае могут быть:

инвестор, располагающий финансовыми ресурсами и планирующий направить эти ресурсы в приобретение земли и строительство недвижимости определенного типа;
девелопер, разрабатывающий концепцию застройки земельного участка, исходя из варианта наиболее эффективного использования участка и обеспечивающий управление и контроль за реализацией инвестиционного проекта строительства на средства инвестора; в течение последних десяти лет девелопмент начал развиваться как отдельный вид предпринимательской деятельности в сфере строительства, при этом девелоперские компании, по сути, выступают одновременно в качестве инвесторов проекта, разработчика концепции развития объекта и застройщика;
проектировщик, обеспечивающий разработку проектно-сметной документации на строительство объекта и проведение всего комплекса согласований проекта строительства;
застройщик, осуществляющий контроль за проведением всего комплекса работ по строительству в соответствии с проектно-сметной документацией; достаточно часто застройщик выполняет функции заказчика и (или) генерального подрядчика, отвечающего за выполнение всех этапов строительных работ, начиная с получения необходимой разрешительной документации на проведение работ и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
подрядчики (субподрядчики), отвечающие за проведение различных специализированных работ при строительстве объекта на основании договора подряда, который заключается подрядчиками с генеральным подрядчиком или заказчиком.

Таким образом, в процесс строительства объекта вовлекается достаточно большое число участников, согласованные действия которых должны обеспечить реализацию инвестиционного проекта строительства объекта в планируемые сроки и с ожидаемым уровнем доходов для всех участников.

С позиций инвестора, функции которого, как мы уже говорили выше, часто выполняет девелопер, участие в проекте строительства выражается в виде трех основных показателей: стоимостью готового строительного продукта, затратами на строительство и прибылью инвестора, которая определяется как разность первых двух показателей. В оценке недвижимости прибыль инвестора часто называется предпринимательским доходом или прибылью девелопера.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется на основе проектно-сметной документации. Под сметной стоимостью строительства понимают сумму затрат, необходимых для проведения полного цикла строительства в соответствии с проектом. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила (СНиП) и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для всех юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет собственных средств сметные нормативы носят рекомендательный характер.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Сметная норма — это совокупность ресурсов, установленная для принятого измерителя строительных, монтажных и других работ. Ресурсы — затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях. Главной задачей применения сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Система ценообразования в строительстве объединяет элементные СНиПы, сборники Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборники государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. В формировании системы ценообразования активное участие принимают региональные центры по ценообразованию в строительстве, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России, иные коммерческие и государственные предприятия и организации, занимающиеся сбором и статистической обработкой данных о ценообразовании в регионах. Система ценообразования постоянно развивается, поэтому в процессе выполнения работ по оценке имущества необходимо следить за обновлением соответствующих нормативных баз и документации. Так, например, до 2003 года в системе ценообразования активно использовались сметно-нормативные базы, составленные в ценах 1984 и 1991 гг. Однако, в связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных баз, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем России) проводится комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве, сформированный по состоянию на 01.01.2000 г. Период до 01.01.2003г. был объявлен переходным, и в течение этого времени допускалось использование сметно-нормативных баз в уровне цен 1991 и 1984 года. В настоящее время проектно-сметная документация должна составляться в базисном уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года. Применение старых сметных нормативов допускается только в исключительных случаях (Постановление Госстроя России №16 от 08.04.02).

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений рекомендуется составлять следующую документацию:

В составе проекта (рабочего проекта):

сводку затрат (при необходимости);
сводный сметный расчет стоимости строительства;
объектные и локальные сметные расчеты;
сметные расчеты на отдельные виды затрат;

В составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы.

Перечисленные сметные документы позволяют заполнять их в определенной последовательности, постепенно переходя от детального анализа стоимости мелких элементов строительства к более крупным по цепочке: локальная смета объектная смета сводный сметный расчет.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Базисно-индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Для определения величины затрат на строительство объекта недвижимости основным источником информации о величине сметной стоимости строительства является сводный сметный расчет (ССР). В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г., ССР стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен. Для формирования стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень цен 2001 года.

В ССР стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1. Подготовка территории строительства.

2. Основные объекты строительства.

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4. Объекты энергетического хозяйства.

5. Объекты транспортного хозяйства и связи.

6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.

7. Благоустройство и озеленение территории.

8. Временные здания и сооружения.

9. Прочие работы и затраты.

10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия.

11. Подготовка эксплуатационных кадров.

12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

ССР составляется в целом на строительство, независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.

В заключение следует отметить, что метод количественного обследования считается наиболее точным, поэтому при необходимости более строгого обоснования величины ПВС объекта оценки оценщики обращаются к консультантам, специализирующимся на составлении смет.

34. Методы расчета стоимости строительства.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).

При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:

метод сравнительной единицы;
метод разбивки по компонентам;
метод аналогов;
метод количественного обследования;

Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки).

1. Метод сравнительной единицы

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

, (5)

где

– стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

– коэффициент, учитывающий различия в региональных и отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение = 1);

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

– количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

В российской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам 1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.
Одинаковое функциональное назначение.
Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.
Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.

2. Метод разбивки по компонентам

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

, (6)

где

– объем (площадь или иной измеритель) -го конструктивного элемента объекта оценки;

– стоимость строительства единицы объема (площади или иного измерителя) -го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

– общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

3. Метод аналогов

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].
По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.
Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.

4. Метод количественного обследования

Применение метода количественного обследования основывается на детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектно-сметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости нового строительства добавляется прибыль девелопера.

36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для здания, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

ВИДЫ ИЗНОСА

Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• физический износ;

• функциональное старение;

• внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика — идентифицировать восприятие рынком стоимостное влияние амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды, таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

СРОКИ ЖИЗНИ

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (срок полезной службы) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий срок полезной службы всего здания. Элементы здания можно поделить на два типа:

долгоживущие элементы – это элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены, подземные коммуникации);
короткоживущие элементы – это элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка, сантехническое оборудование и др.).

Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Экономическая жизнь (срок экономической службы) — это период времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Этот период обычно меньше физического существования здания. Для оценки срока :экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок экономической службы формируется под влиянием факторов:

физических — темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;
функциональных — темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
внешних или экономических — краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.

Фактический (хронологический) возраст - это период времени, прошедший с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго- и короткоживущих компонентов здания.

Действительный (эффективный) возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ. Данный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста объекта с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

37. Методы определения износа в оценке недвижимости.

Физический износ является основным типом износа, так как присутствует у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные факторы. На рис. 2 представлены основные факторы, воздействие которых вызывает повреждения зданий в процессе из эксплуатации.

В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных элементов объекта различают три категории повреждений:

Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций.
Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или заменой.
Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или капитальном ремонте.

Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов:

метод сравнения продаж;
метод сроков жизни;
метод разбиения;
нормативный метод.

В отличие от первых трех методов, относящихся к «классике» международной оценки, последний метод активно применяется исключительно в отечественной практике.

Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату оценки.

4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5. Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (И_ФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

, (10)

Заметим, что значение физического износа в выражении (10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износа строительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

где

– неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

– полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб.;

– устранимый физический износ элемента, руб.;

– хронологический или эффективный возраст элемента, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением

где

– неустранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки (определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех элементов), руб.;

– устранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

– эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:

(14)

где

– общий физический износ объекта оценки, руб.;

– полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

– удельный вес стоимости i-го конструктивного элемента в общей стоимости объекта (доля от общей величины ПВС);

– коэффициент физического износа i-го конструктивного элемента (процент износа элемента, выраженный в долях);

– общее количество конструктивных элементов.

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.

38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективными и т.д. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Методы согласования результатов

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования поученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение.

Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

- цель оценки и предположительное использование ее результатов;

- применяемый вид (стандарт) стоимости;

- характер оцениваемой доли собственности;

- количество и качество данных, подкрепляющих применение данных методов;

- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;

- уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.

Критерии согласования

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как:

Адекватность. На основе этого критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию) оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка.
Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов. Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости.
Точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений (прогнозов) и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.
Количество доказательств. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании а оценку.

39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.

Отчет-не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оц объ оц, используемые стандарты оц, цели и задачи проведения оц объ оц, и иные сведения, кот необходимы для полного толкования результатов проведения оц объекта оц, отраженных в отчете. если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.В отчете д б указаны: дата и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

40. Требования к отчету об оценке согласно ФСО №3. Структура отчета об оценке недвижимости.

отчет-это документ,установл формы,содерж подтвержденное на основе собран инфо и расчет проф суждение оценщика относит ст-ти объ. В общем случае Отчет должен иметь следующие обязательные разделы: Титульный лист (указ название Отчета, н-р, "Отчет об оценке объекта недвижимости общей площадью 312,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровская, д. 7" дата составления отчета, порядковый номер отчета, наименование Оценщика. Заключение о стоимости ( является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается: основание проведения оценки; наименование Оценщика; наименование, место нахождения и общая площадь объекта оценки; выбранный вариант ННЭИ; цель проведения оценки; итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости, (без НДС, отдельно НДС, итого с НДС); ссылка на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке. Содержание. Раздел 1. "Общая часть". Раздел 2. "Описание объекта оценки" Раздел 3. "Анализ рынка". Раздел 4. "Анализ ННЭИ" Раздел 5. "Расчет стоимости в рамках затратного подхода". Раздел 6. "Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода". Раздел 7. "Расчет стоимости в рамках доходного подхода". Раздел 8. "Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки". Приложение 1. Документы оценщика. Приложение 2. Документы, предоставленные Заказчиком. Приложение 3. Фотографии объекта оценки.

Смотрите также файлы

отчет.docx

введение в гп.docx

s_20_voprosa_ekonomika.docx

Rim.docx

Kursovaya_PO3.docx

Файл: шпоры по долговой.docx

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно