Файл: Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.docx
Добавлен: 29.10.2023
Просмотров: 17
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005–2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.
Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.
Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.
Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.
Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:
• необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.
• в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.
• обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.
•выявить, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:
- возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям;
- ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;
- запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;
- как правило, недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;
- запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;
- ограничения экологического характера.
• обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.
• доказать необходимость введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России,
- установить нормы максимальных владений и аренды
• определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно
- высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,
- наличие ценных земель;
- наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.);
- возможности перепрофилирования использования земли для других целей.
Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.
Государственная отчетность показывает, что земля занята в рыночном обороте, т.е., сделки связанные с землей, предусмотрены гражданским законодательством. Однако следует обратить внимание на то, что земля, как пространственная основа для существования государства и его граждан, выступает связующим звеном в экосистеме. Поэтому она требует пристального наблюдения со стороны государства для обеспечения политической, экономической и экологической безопасности, а так же для социальной защиты, охраны исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.