Правовое регулирование предварительного договора в гражданском праве РФ

Очень часто людям приходится о чем-либо договариваться друг с другом для достижения определенных целей разной степени важности и сложности. Если эти цели относятся к юридической области, то такие договоренности оформляются и регулируются сторонами с помощью закона.

Для закрепления этих договоренностей стороны заключают соответствующий договор - например, чтобы застраховать жизнь, взять напрокат машину, купить квартиру и многое другое. Договоры охватывают самые разные стороны человеческой жизни и бывают направлены, прежде всего, на то, чтобы их участники получили выгоду (достигли желаемой цели) и избежали убытков¹.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, люди обговаривают необходимые условия, детали и нюансы, то есть определяют правила, в соответствии с которыми они будут действовать для реализации своих целей в рамках заключенного договора. Чем большую осмотрительность проявляют стороны при заключении договора, тем меньше у них возникает проблем при его исполнении и тем меньше они тратят нервов, времени и сил².

Но возникают проблемы, если стороны хотят заключить договор и уже согласовали его условия, но немедленное заключение договора в силу различных обстоятельств невозможно.

Например, покупатель желает приобрести определенную квартиру, и продавец имеет цель ее продать, но у последнего временно отсутствуют необходимые для этого документы и возникает проблема закрепления договоренности сторон в и защиты от ситуации, когда стороны шли к сделке долгое время, рассчитывали друг на друга, а потом одна из сторон вдруг необоснованно отказалась от заключения договора.

В этих случаях на помощь приходит предварительный договор. Он был известен еще в римском праве около двух тысяч лет назад и оказался настолько удачным в применении, что впоследствии был практически полностью заимствован многими странами, в том числе и Россией¹.

Предварительный договор представляет собой соглашение, по которому стороны  обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований. Правое регулирование отношений в области заключения предварительного договора регулируется Гражданским кодексом РФ. В силу статьи 429 ГК РФ

---

², предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Предварительный договор позволяет установить правовые связи между сторонами будущего договора и связать друг друга ими еще до заключения основного договора в тех случаях, когда заключить основной договор немедленно невозможно.

Главная цель предварительного договора - создать дополнительную стадию в заключении основного договора. Эта стадия помогает сторонам установить юридическую связь друг с другом до момента исполнения обязательств по основному договору. На этой стадии стороны определяют все необходимые условия основного договора¹.

Можно считать, что заключение основного договора отдалено во времени. Дополнительная стадия необходима в случаях, когда исполнение обязательств по договору отдалено конкретным временным промежутком. Однако, предварительный договор имеет следующий недостаток: он предоставляет сторонам возможность уклониться от заключения основного договора. Так, сторона может уклониться от заключения основного договора, сославшись на невозможность исполнения своих обязательств. Ведь предварительный договор содержит только одно обязательство сторон - заключение в определенный срок основного договора. В связи с этим ответственность сторон за неисполнение этих обязательств ограничивается компенсацией убытков контрагенту и только в случае, если сторона предварительного договора докажет, что контрагент необоснованно уклоняется от заключения основного договора. Суд может по требованию заинтересованной стороны обязать контрагента заключить основной договор².

Основной договор может быть заключен и без составления предварительного договора. Если для договора достаточно одного согласия, во всех случаях, когда не может быть передано имущество, выполнены работы или оказаны услуги «сегодня», ничто не мешает заключить обычный договор купли-продажи, подряда, возмездного оказания услуг и т. п., указав в нем в качестве срока исполнения «завтра». Так, если к моменту заключения договора купли-продажи не могут быть оформлены наследственные права на недвижимое имущество, а в момент заключения договора риелтор не может своевременно подготовить правоустанавливающие документы для совершения в интересах клиента сделки купли-продажи недвижимости, это не мешает заключить договоры купли-продажи, оказания риелторских услуг и т. д., в которых момент исполнения отодвинут во времени. Таким образом, использование конструкции предварительного договора позволяет сторонам установить юридическую связь до момента заключения основного договора, обезопасив себя от возможных рисков, а потребителю - получить исчерпывающую информацию о предоставляемых риелтором услугах

---

¹.

Предварительные условия включаются в договор, подписываемый сторонами. Они означают, что после подписания договора сторона или стороны получают право на то, что им положено по договору, не сразу, а только при выполнении определённых условий.

Например, при включении предварительных условий в кредитный договор заёмщик не получает право требовать предоставления ему денежных средств автоматически. Он не имеет возможности это сделать до тех пор, пока не предоставит кредитору документы, которые указаны в предварительных условиях.

Среди таких документов могут быть, например,

• 
  заключённые договора об обеспечении (залог, поручительство и т.д.);
  
• 
  корпоративные решения на совершённые сделки;
  
• 
  лицензии, выданные юридическому лицу;
  
• 
  необходимые юридические заключения;
  
• 
  заключения оценщиков;
  
• 
  документы, подтверждающие право собственности, нотариальное заверение или регистрацию;
  
• 
  страховые полисы;
  
• 
  уведомления об уступке;
  
• 
  иные документы, позволяющие кредитору удостовериться в том, что должник удовлетворяет его требованиям².
  

Требование таких документов кредитором обоснованно - только так он может удостовериться в том, что его интересы будут защищены, а риски невыполнения договорных обязательств уменьшены.

Например, при приобретении объекта недвижимости в договор купли-продажи может включаться фраза о том, что обязанности купить возникают только после получения покупателем положительного подтверждения инспекции объекта недвижимости.

Более того, обычно в договорах содержится указание не только о выполнении предварительных условий, но и о том, что такие условия должны быть выполнены в удовлетворительной для кредитора форме в плане содержания и оформления.

Предварительные условия могут оговариваться в договоре как в целях реализации всех обязательств кредитора, так и конкретных обязательств. Например, в кредитном договоре предварительные условия могут быть установлены как для начала выборки по кредитной линии, так и для каждой из этих выборок в последующем.

На практике предварительные условия могут быть:

• 
  прямыми, когда они прямо указаны в договоре, так и
  
• 
  подразумеваемыми, когда из общего смысла и толкования следует, что стороны имели их ввиду.
  

---

Невыполнение предварительных условий одной из сторон ведёт к праву второй стороны не исполнять условия своих обязательств. В подобном случае обязательства второй стороны считаются даже не возникшими.

Соответственно, вторая сторона имеет полное право отказаться от исполнения своих обязательств по подписанному договору. В некоторых случаях она также имеет право требовать погашения убытков или возмещения своих расходов¹.

В международной практике кредитор имеет право разрешить должнику не выполнять прописанные предварительные условия в договоре. В таком случае считается, что кредитор отказался от их выполнения.

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

- Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 5). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи.

- О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14). 

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения. 

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).

2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:

• 
  объект существует;
  
• 
  у продавца есть право собственности на него.
  

3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск - ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

---

Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14)¹.

Таким образом, правое регулирование предварительного договора осуществляется гражданским законодательством, которое закрепляет цель и назначение предварительного договора - отношение сторон будущего договора, который невозможно заключить в момент заключения предварительного договора. Реализация отношений, связанных с его заключением и действием корректируется правоприменительной и судебной практикой.

---

Смотрите также файлы

• Лекция 1 (продолжение).docx

• Номинальное напряжение 1500 В.ppt

• Проектирование и совершенствование организации.docx

• Актуальная одаренность это Выберите один ответ.docx

• Планконспект проведения занятия по аварийной разведке и спасению пожарных (арисп).doc