Файл: Рынок недвижимости в России.rtf

Ø Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

Ø Зонирование территорий;

Ø Архитектурно-строительный контроль

Ø Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

В первую очередь оценка недвижимости представляет интерес для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

Ø Квартиры и комнаты;

Ø Помещения и здания под офисы или магазины;

Ø Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

Ø Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

Ø Складские и производственные объекты;

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир, хотя уже складывается (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) активные рынки офисных, торговых, складских помещений.

Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели, которые обычно определяются и описываются статистическими методами.

---

Ø Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.

Ø Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

Ø Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

Ø Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.

Важным, но еще недостаточным устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.

2. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.

В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.

---

Имеются в виде следующие сегменты:

Ø Свободные земельные участки

Ø Жилые здания и помещения (квартиры, комнаты)

Ø Административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

Ø Здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.)

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:

Происхождение:

Ø Естественные (природные) объекты;

Ø Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

Ø Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

Ø Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;

Ø Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

Ø Земельные массивы, отдельные земельные участки;

Ø Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;

Ø Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

Ø Готовые объекты;

Ø

---

Требующие реконструкции или капитального ремонта;

Ø Требующие завершения строительства.

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням:

1-й уровень (страна)
Экономические
Налоги в области недвижимости Обеспеченность населения объектами общественного назначения Финансирование строительства Уровень жизни населения	Состояние и перспективы строительства и реконструкции Предложение Спрос Рынок недвижимости
Социальные
Свободное время Структура населения Уровень образования и культуры населения, потребности	Семейность Плотность заселения Рынок недвижимости
Физические
Экология Природные ресурсы Географические Сейсмические	Технологические решения в области землепользования Геодезические Топографические
Политические
Законодательство об ипотеке Законодательство в области строительства Налоговое законодательство Законы о собственности Законы об операциях с недвижимостью Законы в области экологии	Зонирование территорий Закон о залоге Закон о кредитной политике Кадастры Лицензирование риэлторской и оценочной деятельности Политическая стабильность
2-й уровень (город, район)
Местоположение

---

---