УДК 332.72

ВЛИЯНИЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
ПОДОЛЬСКАЯ Екатерина Александровна

Аспирант, Северо-Западный институт управления — филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, kat_pod@mail.ru

196650, СПб, Колпино, до востребования

8 (901) 301-11-96
Аннотация. Предметом исследования является влияние ставки по ипотечным кредитам на улучшение жилищных условий в современном государстве. При написании статьи использован анализ нормативно-правовых актов, специальной литературы, данных, содержащихся в открытых источниках, а также научных статей различных авторов, среди которых необходимо отметить: Бабину С.И., Назаренкову С.О., Цылину Г.А., Балабанова И.Т. В статье раскрываются особенности применения ставок по ипотечному кредитованию рынка жилья с учетом ключевой ставки ЦБ РФ. Дается оценка государственным федеральным программам ипотечным программам поддержки отдельных слоев населения страны. Раскрываются условия таких программ и ставки. Также делается анализ ставок по ипотечным кредитам на новостройки и на жилье на вторичном рынке, так как между ними весьма существенное различие. Однако Президент России Владимир Путин предложил программу льготной ипотеки именно для рынка вторичного жилья. В статье приведены основные ставки по ипотеке, их реализация на территории страны с учетом регионов. Также дана оценка каким образом ипотечное кредитование изменилось по сравнению с предыдущим годом.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ключевая ставка, процентные ставки, рефинансирование, риск, рынок жилья, Центральный Банк РФ.
THE IMPACT OF MORTGAGE RATES ON IMPROVING HOUSING CONDITIONS
PODOLSKAYA Ekaterina Aleksandrovna

Postgraduate student, Northwestern Institute of Management - Branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation

196650, St. Petersburg, Kolpino, on demand

8 (901) 301-11-96
Annotation. The subject of the study is the impact of the mortgage rate on the improvement of housing conditions in the modern state. When writing the article, the analysis of normative legal acts, special literature, data contained in open sources, as well as scientific articles by various authors, among which it should be noted: Babin S.I., Nazarenkova S.O., Tsylina G.A., Balabanova I.T. The article reveals the features of the application of mortgage lending rates of the housing market, taking into account the key rate of the Central Bank of the Russian Federation. The assessment of state federal programs is given to mortgage programs to support certain segments of the population of the country. The conditions of such programs and rates are disclosed. An analysis is also made of mortgage rates for new buildings and housing on the secondary market, since there is a very significant difference between them. However, Russian President Vladimir Putin proposed a preferential mortgage program specifically for the secondary housing market. The article presents the main mortgage rates.

---

Keywords: Central Bank of the Russian Federation, housing market, interest rates, key rate, mortgage lending, refinancing, risk.

Введение

В рамках социально экономического развития России основная задача государства – это обеспечить граждан комфортным и доступным жильем. Об этом неоднократно говорил Президент РФ Владимир Путин¹.

Так к примеру, 13 апреля 2023 года на встрече с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко Президент России сообщил, что вместе с правительством обсуждает «дополнительные меры поддержки семей, демографии и рождаемости». В том числе, в виде льготной ипотеки на квартиры, причем не только на первичном, но и на вторичном рынке, а также о необходимости разработать льготную программу кредитования, для квартир большей площади, снижая процентную ставку на 1-2 пункта².

Запуск такой льготной ипотеки для семей с детьми, поможет им купить себе более просторное жилье на вторичном рынке. По словам главы государства, это не только поможет улучшить демографическую ситуацию, но и положительно отразится на строительной отрасли в целом.

В условиях политических экономических санкций особенно важным приоритетом остается продолжать развивать собственный банковский сектор и строительную отрасль, которая обеспечивает рабочие места и помогает пополнять бюджет в виде налоговых отчислений.

Ипотечное кредитование жилищного сектора активно реализуется в нашей стране, регулярно выводятся на рынок новые ипотечные программы со своими особыми ставками, которые помогают гражданам выбрать программу с учетом своих интересов и финансовых возможностей [5].

На сегодняшний день на рынке существуют множество программ с государственной поддержкой такие, как дальневосточная ипотека, сельская ипотека, ипотека с государственной поддержкой, ипотека для семей с детьми, льготная ипотека для IT-специалистов, арктический гектар, военная ипотека и другие. Каждая программа разработана для обеспечения жильем отдельных категорий граждан, со своей ставкой и условиями.

Целью данной работы является совершенствование теоретических знаний в рамках ипотечного кредитования, а также разработка механизма применения их на практике.

Материалы и методы

В первую очередь, дадим оценку понятию «ипотека». И.Т. Балабанов утверждает, что ипотека – это залог недвижимого имущества, которые позволяет обеспечить денежное требование держателя залога к должнику [1]. Кроме того, исследователь утверждает, что ипотека также представляет собой кредит, который получен под залог недвижимого имущества.

---

Г.А. Цылина, в свою очередь, понимает ипотеку в качестве вида имущественного залога, обеспечивающего исполнение финансового обязательства, чья цель – получить ипотечный кредит [2].

Необходимо добавить, что определения, данные Г.А. Цылиной и И.Т. Балабановым, не вполне раскрывают суть термина. Причина, по которой они не являются в полной мере исчерпывающими, заключается в следующем. Ипотека представляет собой не столько имущественный залог, сколько финансово-правовую конструкцию, которая позволяет оценивать недвижимость, состоящую в залоге, а также устанавливать факт, действительно ли она принадлежит должнику [3]. Также она указывает на состояние, предполагающее расчеты с лицами, предоставляющими кредит.

С.И. Бабина и С.О. Назаренкова в своей работе утверждает, что процесс ипотечного кредитования предполагает наличие определенных факторов [4]. Капитал перераспределяется из финансовой и сберегательной сферы в экономическую, в рамках которой строится жилье, а также производятся товары. В результате увеличивается темп роста не столько отрасли, имеющей отношение к строительству, сколько к отраслям и производствам, являющихся смежными по отношению к строительной отрасли.

Теперь определим ставки по ипотечному кредитованию, из чего они складываются и как влияют на доступность жилья для граждан.

Ключевая ставка – это ставка в процентах, под которую Центральный Банк РФ кредитует коммерческие банки, которые в свою очередь определяют свои ставки для программ, в том числе и ипотечных.

Целями ключевой ставки являются³:

- сдерживать рост уровня инфляции;

- ограничивать волатильность процентных ставок на рынке финансов;

- позволяет банкам, осуществляющим деятельность на коммерческой основе, повышать эффективность управления своей ликвидностью;

- создавать условия, позволяющие перераспределять средства в рамках межбанковского рынка;

- формировать обоснованное ожидание относительно инфляции и оценивать будущие экономические процессы.

Таким образом, ключевая ставка – это минимальный процент, под который ЦБ РФ выдает деньги коммерческим банкам в виде кредитов. Ниже этого процента коммерческие банки сделать свои собственные ставки не могут, так как это не отвечает принципу их деятельности – получению дохода, следовательно, банки устанавливают ставки выше ставки ЦБ РФ.

---

Соответственно, чем ниже ставка ЦБ РФ, тем более выгодные условия для кредитования граждан и бизнеса, в том числе и ипотечного кредитования, могут предложит коммерческие банки заемщикам.

На апрель 2023 года ключевая ставка ЦБ РФ составляет 7,5% годовых⁴. На заседании 28 апреля 2023 года Банк России может сохранить ключевую ставку на уровне 7,5% годовых, как полагают аналитики⁵.

Рассмотрим подробнее государственные федеральные ипотечные программы и ставки по ним⁶.

Дальневосточная ипотека – это проект, направленный на поддержку молодых семей с детьми и без. Этот вид кредита позволяет получить жилье под 2% на территории Дальневосточного федерального округа. Действует программа до 2024 года.

Программа комплексного развития ДФО направлена на привлечение, удержание молодых семей, стимулирование развития, расширения застройки в местных поселениях.

Главная и самая яркая положительная черта проекта – минимальный для аналогичных программ процент. Ни один банк даже по госпрограммам не предоставляет возможность стать владельцем жилплощади под 2%.

Другое преимущество – разрешение покупать вторичное жилье или строиться на эти деньги. Но выбрать готовое жилье получится только в поселках и деревнях. Тем, кто хочет жить в городе, нужно выбирать варианты в строящихся домах.

Срок, на который дают ипотеку, – 20 лет, он меньше максимального на 10 лет, но с учетом низкого процента взнос получается вполне посильным. Даже при покупке жилплощади, стоимостью 6 млн. рублей размер ежемесячного платежа составит чуть более 21 тысячи рублей. Одно из условий сохранения льготной ставки – прописка в приобретенном жилье⁷.

В последнее время распространение получила так называемая «ипотека от застройщика» с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации расходов по снижению процентной ставки⁸.

Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками.

Под повышенное резервирование подпадают ипотечные кредиты, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня - в качестве расчета применяется значение доходности 10-летних облигаций федерального займа (ОФЗ), усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера возмещения)

---

⁹. Резерв увеличивается на 30%, если полная стоимость кредита (ПСК) ниже рыночной процентной ставки (РПС) более чем на 1/5, и на 50%, если ниже более чем на 1/2.

Еще одна льготная программа на новостройки – ипотека с государственной поддержкой была запущена весной 2020 года для поддержки строительной отрасли в пандемию. В настоящее время, ипотеку на новостройки выдают по ставке до 8%¹⁰. При этом средневзвешенная ставка по программе топ-20 банков, по данным Дом.РФ на 23 апреля 2023, составляет 7,6%¹¹. Данная программа была продлена до июля 2024 года по указанию Президента РФ Владимира Путина¹².

Кроме того, расширены условия кредитования в рамках федеральной программы «Семейная ипотека». В 2023 году программа также распространяется на семьи, в которых два ребенка не достигли 18 лет. Сейчас по этой программе можно получить кредиты под 6% годовых, а в ДФО под 5%¹³.

Предложение по изменению «Семейной ипотеки» можно оценить положительно, поскольку именно семьи с детьми часто имеют жилищные проблемы, говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. С другой стороны, у семей с детьми относительно более низкие доходы, которые многим из них не позволят взять ипотеку даже по льготной ставке, считает она¹⁴.

Еще одна относительно новая государственная программа - льготная ипотека для специалистов IT-компаний по ставке до 5% годовых стартовала с 30.04.2022. Минимальный размер первоначального взноса - 15% от стоимости жилья. Для оплаты первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала¹⁵.

В 2020 году начала действовать программа «сельская ипотека». В рамках программы можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на приобретение или строительства дома на сельских территориях. Программа позволяет оформить ипотеку по ставке от 0,1% до 3% годовых на весь срок кредитования, а первоначальный взнос будет не менее 10% от стоимости жилья, максимальная сумма кредита –3 млн. рублей для всех регионов (5 млн. рублей для регионов Дальневосточного федерального округа, Ленинградской области и Ямало-Ненецкого автономного округа)¹⁶.

Стоит отметить и военную ипотеку, программа развития которой началась еще в 2005 году и действует до сих пор, постоянно претерпевая новшества¹⁷.

Программа позволяет приобрести военнослужащим жилье с помощью ипотеки. Ее участники имеют специальный счет, на который государство ежегодно перечисляет накопительный взнос. В 2023 году он составляет 349 614 рублей

---

Смотрите также файлы

• Закон преломления света.pptx

• Комедия в четырех действиях действующие лица.rtf

• Отчет о прохождении учебной практики по профессиональному модулю пм. 01 Участие в проектировании зданий и сооружений.docx

• Тест для проведения текущего контроля успеваемости.docx

• английский язык.docx