Файл: Оценка рыночной стоимости: Здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения.

Таблица 11 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Скидка на торг принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №16 (2015 г.)^[7] и представленными в таблице ниже. Поскольку объект оценки в рамках настоящего отчета оценивается как помещение офисного назначения, Оценщиком было принято решение величину корректировки определять как среднее значение. В соответствии с данными среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 9% при аренде объекта.

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение не применялась, поскольку аналоги и объект оценки находятся на сопоставимом удалении от станций метро.

Корректировка на общую площадь

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют разную площадь, то необходимо ввести соответствующие корректировки. Для аналогов № 1-3 она составляет 5%.

Таблица 12 - Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 13 - Расчет операционных расходов

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

,

где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

,

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Безрисковая ставка дохода в данном отчете принята на основе кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения 30 лет в размере 8,0% по состоянию на 30.09.2016 г. (рис. 6)^[8]. Кривая бескупонной доходности – это индикативный показатель. Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по методике, разработанной совместно с Банком России. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государственные облигации обращающиеся на рынке.

Рис. 6. Кривая бескупонной доходности на 30.09.2019

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

,

где

P_рег – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Москва);

Р_мин – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Краснодарский край)^[9].

Средневзвешенный индекс риска P_рег= 0,208;

Средневзвешенный индекс риска Краснодарского края Р_мин= 0,150.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,208/0,150-1)*8=3,09%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии P₂ по формуле:

,

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т_эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно

Т_эксп = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

P₂=8*0,375=3%

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии P₃ равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет dep = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =8/((1+0,08)^{^30}-1)= 0,88%

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 14 - Расчет ставки капитализации

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода