Файл: Практика оценки недвижимости.pdf

Особенности местоположения объекта оценки

Инвестиционный рейтинг Москвы — 1В (высокий потенциал - умеренный риск).

См. http://www.raexpert.ru/database/regions/.

Москва является особым субъектом федерации — городом республиканского подчинения и одновременно столицей России. Высший представительный орган власти – Московская городская дума. Исполнительную власть осуществляют администрация города Москвы и правительство Москвы во главе с мэром, премьером правительства. Москва делится на 10 административных округов, а те в свою очередь состоят из муниципальных округов. В административное подчинение Москвы входят город Зеленоград (одновременно является административным округом) и три поселка городского типа.

Экономические преимущества и недостатки. Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России вот уже более 500 лет является главным фактором ее развития. В административных границах города и частично Московской области созданы и развиваются 4 свободные экономические зоны: «Технополис Зеленоград», зона свободной торговли «Шереметьево» (аэропорт Шереметьево), свободные таможенные зоны «Московский франко-порт» (аэропорт Внуково) и «Франко-порт терминал» (Западный речной порт). Трудности связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы.

Специализация. Москва — крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, в котором сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 4 аэропорта (Внуково, Домодедово, Шереметьево, Быково). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии.

Основные отрасли промышленности: машиностроение – аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод «Серп и молот»), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва – крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.

Северо-западный административный округ (СЗАО) — один из двенадцати административных округов города Москвы. Включает 8 районов. Образован на территории бывших Тушинского и Ворошиловского районов.

Более 46 % площади Северо-Западного административного округа занимают природные ландшафты — лесопарковые массивы, водоёмы, заповедные зоны. СЗАО считаетсясамым экологичным округом Москвы.

На территории округа находятся станции Таганско-Краснопресненской и Арбатско-Покровской линии метро, а также крупнейшее в Европе электродепо «Митино».

Таблица 5

На территории округа насчитывается 110 школ и 133 дошкольных образовательных учреждений^.

В 2008 году на территории округа, в районе Северное Тушино мэром Москвы Ю.Лужковым был официально открыт новый корпус Российского Химико-технологического Университета (РХТУ), который дополнил комплекс учебных корпусов университета, построенных ещё в 1980-е.

Библиотечные системы: Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Централизованная библиотечная система Северо-Западного административного округа".

На территории округа находится 21 православный храм и 9 часовен, входящих в состав Спасского и Успенского благочиний Московской городской епархии Русской православной церкви. Благочинный Успенского округа — протоиерей Георгий Крылов, настоятель храма Новомучеников и Исповедников Российских в Строгино. Духовное окормление приходских храмов Успенского благочиния поручено епископу Бронницкому Парамону (Голубке).

Вывод: анализ района месторасположения объекта оценки позволяет сделать вывод о его хорошей коммерческой и инвестиционной привлекательности, локальное расположение на карте города не накладывает ограничений по функциональным видам застройки.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования Объекта. В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В обзор не включается информация, не влияющая на ценностные характеристики объекта или влияющая на них в очень малой степени, и в то же время не может быть обойдена информация, имеющая существенное отношение к ценовым параметрам объекта.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

- основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

_

По итогам 2018 года ключевые экономические показатели Российской Федерации в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) положительны, что особенно значимо в условиях небывалого экономического, политического и психологического давления со стороны ведущей мировой экономики – США.

Рост ВВП составил +2,3%, промышленного производства - +1,1%, грузооборота - +2,4%, розничного товарооборота - +1,6%, внешнеторгового оборота - +3,5% при росте экспорта - +10,2%, инвестиций в основной капитал - +4,1%.

Итогом исполнения федерального бюджета за 2018 год стало превышение доходов над расходами (профицит) в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%).

Государственные целевые программы. На 01.03.2019 года в России реализуется 43 государственные программы, на которые направлено около 60% Федерального бюджета в сумме 11126,1 млрд.руб., по пяти основным направлениям: социального, экономического, государственного, регионального и оборонного развития.

Золотовалютные резервы Российской Федерации (хранящиеся в Банке России) на 01.03.2019 составили 482,8 млрд долл. США (+6,7% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и гарантии стабилизации в чрезвычайных случаях.

Государственный внешний долг Российской Федерации (гос. и муниц. Органов управления и Центрального банка) на 01.01.2019г. – 49,16 млрд.долл. США (-23,3%). Общий внешний долг предприятий и организаций Российской Федерации по состоянию на 1 января 2019 года, по предварительной оценке Банка России, составил 453,7 млрд долл. США, уменьшившись за прошедший год на 64,4 млрд долларов США, или на 12,4%. Инфляция по итогам февраля 2018г. составила +5,2%. г/г. Рост обусловлен увеличением денежной массы из-за роста объемов кредитования при недостаточном росте производства на фоне низкого спроса и низкой предпринимательской и потребительской активности, на фоне низких реальных доходов населения.

Ключевая ставка повышена Банком России 17.12.2018г. до 7,75% годовых. Повышение ставки призвано сдерживать необеспеченное кредитование и инфляцию, но не способствует экономическому росту.

Средства организаций и физ. лиц в банках (счета, банковские депозиты и вклады) в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.01.2019 г. растут высокими темпами и составили 60,2 трлн. руб. (+15,3% г/г).

Объём предоставленных кредитов организациям и предпринимателям в рублях и иностранной валюте с начала года на 01.01.2019 года: – 45,0 трлн. руб. (+16,9% г/г), задолженность составила 32,2 трлн. руб. (+10,3%), в т.ч. просроченная 2,1 трлн.руб. (+7,8% г/г - меньше роста выданных кредитов и задолженности).

Кредиты физическим лицам на 01.01.2019 года - 12,456 трлн. руб. (+35,0% г/г).

Задолженность - 14,9 трлн. руб. (+22,8% г/г), в т.ч. просроченная - сократилась до 0,76 трлн. руб. (-10,5% г/г), составив 5,1% от задолженности).

Ипотечных жилищных кредитов предоставлено 3,02 трлн.руб. (+48,7% г/г), общая задолженность по ним – 6,4 трлн.руб. (+23,6% г/г), из них просроченная - 1,0% от задолженности. Т.о. в банковской сфере тенденции положительные – идет нормальное увеличение средств юридических и физических лиц на счетах в банках и контролируемый значительный рост объемов кредитования при нормальной просроченной задолженности. Отрицательным показателем является снижение реальных располагаемых денежных доходов населения за 2018 год (-0,2%), в январе 2019г. -1,3%.

Причиной является монопольный и рыночный рост цен товаров и услуг первой необходимости (ГСМ, коммуналка, продукты и др.).

В строительстве объем СМР за 2018г. составил 8385,7 млрд. руб. (+5,3). Объемы жилищного строительства (75,3 млн.кв.м. общей площади жилых помещений за 2018 год) снизились на 4,9%, учитывая завышенный (экономически необоснованный ростом доходов населения) рост в периоды 2006, 2007, 2013, 2014 годов (7-20% в год), когда за период 2005-2015 гг. среднегодовой рост объемов СМР составлял 9,1%. Снижение связано с уменьшением реальных располагаемых доходов населения (-1,3%) на фоне роста цен на товары и услуги первой необходимости, на фоне инвестиционной и покупательской сдержанности. При государственной поддержке (госпрограммы развития жилищного кредитования, льготы при ипотечном кредитовании) это обусловило коррекцию и относительный баланс цен рынка недвижимости.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ