ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.08.2024
Просмотров: 748
Скачиваний: 0
В отличие от договора социального найма жилья рассматриваемые обязательственные отношения во многих случаях прекращает и смерть нанимателя, ибо члены его семьи, как правило, не могут продолжить трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем, послужившие основанием для принятия последним решения о предоставлении специализированного жилья, имеющего строго целевое назначение. Исключение из этого правила составляют члены семьи нанимателя жилья в маневренном фонде, а также в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, в которых отношения найма специализированного жилья могут быть продолжены путем заключения договора жилищного найма с одним из дееспособных членов семьи умершего нанимателя, проживавшего совместно с ним.
Договор найма специализированного жилья в любое время может быть расторгнут по соглашению наймодателя с нанимателем, а также по односторонней инициативе нанимателя. В последнем случае предполагается, что к моменту расторжения наниматель надлежащим образом выполнил все свои обязанности из такого договора.
По требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем либо проживающими с ним членами его семьи своих обязанностей, вытекающих из данного договора (ч. 3 ст. 101 и ч. 4 ст. 83 ЖК), в том числе в случаях:
-невнесения ими платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
-разрушения или повреждения занимаемого жилого помещения;
-использования его не по назначению;
-при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным проживание в одном жилом помещении.
Как прекращение, так и расторжение договорных отношений найма специализированного жилья влечет для бывшего нанимателя и проживавших совместно с ним членов его семьи возникновение обязанности освободить жилое помещение, занимаемое ими по данному договору. При отказе от ее исполнения названные граждане выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (ч. 1 ст. 103 ЖК), ибо предоставленные им специализированные жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены удовлетворять временные потребности граждан в жилье.
Однако в ряде случаев закон разрешает выселение названных граждан по суду лишь с предоставлением других жилых помещений. Речь идет только о случаях выселения из служебных жилых помещений и общежитий, причем дело касается лишь двух категорий граждан. Во-первых, это граждане, вообще не имеющие другого жилья (не являющиеся ни нанимателями жилья, ни его собственниками, ни членами их семей, в том числе в других населенных пунктах) и состоящие на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений. Если среди таких граждан имеются:
1) члены семей военнослужащих и аналогичных им по статусу лиц, а также члены семей погибших или пропавших без вести при исполнении военных или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости; 3) члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного жилого
помещения или помещения в общежитии;
4) инвалиды I или II групп, получившие увечье вследствие исполнения трудовых обязанностей или обязанностей военной службы, то им при выселении из служебных жилых помещений и общежитий предоставляются другие жилые помещения, необязательно благоустроенные, но непременно находящиеся в черте соответствующего населенного пункта.
Во-вторых, аналогичные жилые помещения предоставляются гражданам, выселяемым из служебных жилых помещений или общежитий при смене наймодателя, если они находятся в трудовых отношениях с новым наймодателем. В этом случае другие жилые помещения им обязан предоставить прежний наймодатель, передающий новому соответствующие жилые помещения (ч. 4 ст. 103 ЖК).
§ 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
1.Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
Вотличие от рассмотренных ранее разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.
Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.
Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административноправовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. <1>. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).
--------------------------------
<1> При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).
По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и "случайных" условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд <1>. Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а управомоченное им лицо (например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом). При этом наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
--------------------------------
<1> Сюда же следует отнести и случаи сдачи членами жилищных кооперативов, не выплатившими полностью паевой взнос за предоставленное им кооперативом жилье, указанных жилых помещений или их части "внаем за плату" (ч. 1 ст. 128 ЖК).
В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (ср. п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам его семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, "в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений" <1>. Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о "членах семьи нанимателя", а о "постоянно проживающих вместе с ним гражданах".
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 93 - 94.
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Дело в том, что постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Поэтому при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к
ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.
В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.
2. Содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения
Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие "помещение, пригодное для постоянного проживания". Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья" <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 82 (автор комментария - К.Б. Ярошенко).
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составляют общий объект. Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. ч. 1 ст. 36 ЖК).
Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий 5 лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК). Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).
Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК). Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.
Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им <1>.
--------------------------------
<1> Данные правомочия ни в совокупности, ни тем более порознь не могут быть квалифицированы в качестве вещных прав. Хотя они и составляют "право на чужое жилое помещение" (недвижимость), но имеют чисто обязательственную природу и не отвечают необходимым признакам ограниченных вещных прав (непосредственное господство над вещью; определение содержания права законом, а не соглашением сторон; государственная регистрация прав и др.) - см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника.
Так, с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма) <1>. Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя. Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК). Теоретически не исключен, однако, обмен жилыми помещениями только между нанимателями жилья по договорам коммерческого найма либо их обмен с собственниками другого жилья или с членами жилищных кооперативов, не полностью уплатившими паевые взносы за жилье, но, конечно, при условии согласия наймодателей (а в последнем случае - и при условии принятия обменивающихся нанимателей в члены жилищных кооперативов).
--------------------------------
<1> Статья 685 ГК. Ср. п. 6 § 3 настоящей главы учебника.
В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо и согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК сохраняются, поскольку на место нанимателя становится либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они становятся сонанимателями (при отсутствии такого согласия).
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), "права следования" этих "обременений" за отношениями собственности на арендованное имущество.
По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с