Файл: Grazhdanskoe_pravo_V_4_t_Tom_3_Obyazatelstven.pdf

решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

Кчислу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.

Котношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК). Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими

гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

§ 6. Пользование жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов

1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы и удовлетворение жилищных потребностей граждан

Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это - жилищностроительные кооперативы, которые создаются для строительства многоквартирных домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации - жилищные кооперативы, которые создаются для приобретения (покупки) у различных юридических лиц, муниципальных образований и других собственников принадлежащих им новых или капитально отремонтированных многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.

Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные (ЖК) кооперативы в 50 - 80-х годах прошлого века имели в нашей стране значительное распространение. Они создавались и функционировали как добровольные объединения граждан, созданные ими с целью улучшения своих жилищных условий за счет собственных средств и при менее жестких требованиях государства к определению нуждаемости и норм предоставления жилья.

В связи с появлением различных возможностей удовлетворения жилищной потребности путем использования денежных средств граждан для непосредственного приобретения ими жилья в собственность, в том числе с помощью безвозмездных субсидий, ипотечных кредитов и т.п., объемы жилищно-кооперативного строительства и создания новых кооперативов сократились. Кроме того, п. 4 ст. 218 ГК (а ранее - нормами законов о собственности) установлено правило о том, что член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, становится ее собственником (одновременно приобретая также долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме). В результате само существование таких потребительских кооперативов приобрело временный характер. Поэтому ранее действовавшим Законом РФ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено преобразование жилищных и жилищно-строительных кооперативов в указанные товарищества, если в кооперативе хотя бы один его член выплатил пай и стал собственником квартиры. В литературе появилось даже мнение о том, что товарищества собственников жилья, как "более современное юридическое образование, соответствующее

нынешним рыночным отношениям", должны полностью заменить собой жилищные кооперативы

<1>.

--------------------------------

<1> См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.

Однако в действительности все эти новшества не оказали принципиального влияния на существование имеющихся ЖСК. Жилищные кооперативы сохранились в качестве одной из организационно-правовых форм объединения граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств. Неслучайно господствующим в литературе стал более осторожный подход, согласно которому "жилищные отношения в кооперативе сохраняются" еще на очень долгое время <1>. Подтверждением обоснованности этой позиции стало и развернутое регулирование правового положения жилищных кооперативов и их участников (членов) в новом ЖК.

--------------------------------

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.

Для современных ЖК и ЖСК сохранилось правило о том, что член такого кооператива, полностью выплативший паевой взнос, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и становится участником общей собственности в отношении общего имущества такого дома (ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ГК). Однако создание при этом товарищества собственников жилья или преобразование в эту организационно-правовую форму жилищного кооператива теперь не является обязательным: члены кооператива, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, по своему выбору могут реорганизовать его в товарищество собственников жилья, но вправе также управлять им как непосредственно, так и путем создания для этих целей потребительского кооператива (в том числе жилищного, из чего прямо следует возможность сохранения прежнего кооператива при соответствующем видоизменении целей его деятельности) или заключения договора с управляющей организацией (ст. 122, ч. 2 ст. 161 ЖК).

С точки зрения жилищных отношений здесь в любом случае необходимо иметь в виду важное значение момента полной уплаты паевого взноса членом жилищного (жилищностроительного) кооператива: до его наступления член кооператива имеет право владения и пользования (а отчасти - и распоряжения) предоставленным ему жильем, тогда как после этого он становится собственником жилого помещения, а правоотношения пользования кооперативным жильем прекращаются <1>. Следовательно, данные жилищные правоотношения всегда носят временный (срочный) характер.

--------------------------------

<1> По своей юридической природе право владения и пользования члена кооператива предоставленным ему кооперативным жилым помещением является не вещным, а корпоративным, ибо имеет не абсолютный, а относительный характер, и подобно праву нанимателя жилья по договору коммерческого найма не отвечает иным необходимым признакам вещных прав - см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника.

Кроме того, членами жилищных (жилищно-строительных) кооперативов могут становиться не только граждане, но и юридические лица (ч. 1 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК). Но при этом сохраняется установленное законом целевое назначение жилых помещений, которые могут использоваться лишь для проживания граждан. Таким образом, и юридические лица как члены названных потребительских кооперативов (а после выплаты ими паевых взносов - и как собственники жилья) могут использовать полученные ими жилые помещения исключительно для этих целей, т.е. путем последующего предоставления их гражданам по договорам жилищного найма или безвозмездного пользования (в том числе, например, своим работникам по трудовым договорам).

Для членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе закон не устанавливает более каких-либо административно-правовых предпосылок (в частности, в виде нуждаемости в предоставлении жилья и состояния на жилищном учете либо в форме согласия органа местного самоуправления или какого-либо иного органа публичной власти). Необходимо лишь заявление о приеме в члены кооператива и положительное решение об этом сначала правления кооператива, а затем утверждение этого решения общим собранием, а также уплата вступительного взноса (ст. 121 ЖК). Но поскольку члены такого кооператива своими средствами участвуют в строительстве (реконструкции) или приобретении многоквартирного жилого дома, а также в его последующем содержании, эта форма удовлетворения жилищных потребностей остается доступной для сравнительно обеспеченных граждан. За некоторыми категориями граждан закон признает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, созданные при содействии органов публичной власти (ч. 2 ст. 111 ЖК).

2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного им паевого взноса. Этот последний обычно уплачивается членом кооператива лишь частично, а оставшаяся часть затем погашается определенными периодическими платежами (в рассрочку) в порядке и на условиях, определенных уставом кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК). Данное положение составляет главную привлекательную для граждан черту этой формы удовлетворения их жилищных потребностей.

Согласно закону именно решение общего собрания членов кооператива является основанием для вселения гражданина в жилое помещение в кооперативном доме, тогда как основанием владения, пользования и ограниченного распоряжения этим жильем является его членство в кооперативе (ст. 124 ЖК). Никаких договоров об использовании (найме) предоставленного жилого помещения между жилищным кооперативом и его членами не заключается. Таким образом, между жилищным кооперативом и его членом, использующим для проживания предоставленное ему кооперативное жилье, возникают корпоративные (членские), а не обязательственные (договорные) отношения. Это обстоятельство составляет главную юридическую особенность жилищных правоотношений, складывающихся в многоквартирных кооперативных домах.

Права члена кооператива на жилое помещение достаточно широки. Он имеет право не только владеть и пользоваться (проживать со своей семьей) предоставленной ему квартирой, но и

вопределенных границах распоряжаться ею. Так, с согласия совместно проживающих членов семьи и правления кооператива член кооператива может сдать часть занимаемого им жилого помещения (а при временном выбытии - все жилое помещение) внаем за плату (ч. 1 ст. 128 ЖК), т.е. передать его в пользование третьих лиц на условиях коммерческого найма. По взаимному согласию всех проживающих совместно с ним членов его семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива член кооператива вправе разрешить проживание в находящемся в его пользовании жилом помещении временным жильцам (ст. 126 ЖК).

Не исключается и возможность обмена занимаемого им жилого помещения с другим членом кооператива, а также с собственником или нанимателем другого жилого помещения по договору коммерческого найма при условии согласия на это совместно проживающих с пайщиком членов его семьи (в том числе имеющих лишь право пользования таким помещением, поскольку при этом могут быть затронуты их законные интересы). При обмене кооперативного жилья на жилое помещение, принадлежащее другому кооперативу или иному собственнику, в том числе на жилье, используемое нанимателем по договору коммерческого найма, необходимо принятие совершающего обмен контрагента пайщика в члены кооператива, что требует согласия правления и общего собрания, получаемого в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК (а в последнем случае - также и согласия наймодателя-собственника). Вместе с тем новое жилищное законодательство не предусматривает более возможности принудительного обмена ("размена") кооперативного жилья

всудебном порядке по требованию лица, имеющего право на пай.

Члены жилищного кооператива имеют и другие корпоративные права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в управлении его делами.

В то же время они обязаны выполнять требования устава кооператива: использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением; вносить предусмотренные уставом взносы за предоставленное в пользование жилое помещение, на содержание многоквартирного дома и иные кооперативные нужды; соблюдать правила пользования жилыми помещениями и др.

Право на жилое помещение в многоквартирном доме жилищного кооператива неразрывно связано с имеющимся у члена такого кооператива правом на пай, которое выражает наличие у него корпоративных отношений с кооперативом и в результате обеспечивает ему владение, пользование и определенное распоряжение выделенной квартирой (жилым помещением). По своей юридической природе пай аналогичен доле участника хозяйственного общества или товарищества в уставном или складочном капитале, будучи корпоративным правом требования участника кооператива (пайщика) к кооперативу в целом, включающим в себя наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также и право на получение и использование соответствующего жилого помещения, принадлежащего кооперативу.

Под паем нередко понимается и конкретное имущество - паевой взнос (вклад) члена жилищного кооператива, составляющий часть паевого фонда (ср. п. п. 1 и 2 ст. 116 ГК). Поскольку член кооператива обычно уплачивает паевой взнос не сразу, а определенными частями (в рассрочку), конкретный размер выплаченных им сумм, не достигших суммы паевого взноса, называют "паенакоплением". В таких случаях принято говорить о "праве на пай (паенакопление)" или о "праве на часть пая", подразумевая под ними не только право на конкретную денежную сумму, но и совокупность корпоративных прав члена-пайщика жилищного кооператива или аналогичных прав других лиц, участвовавших в оплате паевого взноса (паенакопления) за счет своего имущества <1>.

--------------------------------

<1> Данная терминология в основном сложилась до установления законом правила о том, что в жилищных кооперативах полная выплата всей суммы пая влечет прекращение корпоративных отношений, т.е. самого права на пай, и превращение члена-пайщика в собственника предоставленного ему жилья. Поэтому в период существования корпоративных (кооперативных) отношений в этом смысле точнее было бы говорить не о "праве на пай", а о "праве на паенакопление" (или на его часть - долю).

При этом член жилищного кооператива вправе с согласия кооператива передать свой пай любому постоянно проживающему совместно с ним дееспособному члену семьи. Последний в этом случае должен быть принят в члены кооператива, а прежний пайщик перестает быть его участником, т.е. происходит замена члена кооператива как участника корпоративных жилищных правоотношений (по известной аналогии с заменой нанимателя жилого помещения по договору).

В соответствии с ч. 2 ст. 125 ЖК пай в жилищном кооперативе может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (либо юридическим лицам), например супругу члена-пайщика кооператива, если паевой взнос был полностью или частично внесен из общих средств супругов. В таком случае можно говорить о "сочленстве" таких лиц в жилищном кооперативе, которое предоставляет им право на кооперативное жилое помещение и единый голос в управлении делами кооператива (а после полной выплаты пая влечет появление правоотношений общей собственности на данное жилое помещение).

Право на часть пая (или право на долю в паенакоплении) могут иметь и другие члены семьи пайщика, если они принимали участие в выплате паевого взноса за счет своего имущества. Оно означает, что имеющие его лица также находятся в корпоративных отношениях с жилищным кооперативом, а не только в правоотношениях с его пайщиком. Поэтому их право на кооперативное жилое помещение является самостоятельным, а не производным, зависимым от права пайщика (члена кооператива). В силу этого они получают определенные возможности не только по использованию, но и по распоряжению кооперативным жилым помещением, предоставленным кооперативом своему пайщику.

Прежде всего лица, имеющие такое право, в соответствии с ч. 1 ст. 127 ЖК могут осуществить раздел кооперативного жилого помещения между собой при условии, что каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (либо такое помещение может быть создано в кооперативной квартире в результате переустройства или перепланировки неизолированных жилых помещений). Речь, например, может идти о бывшем супруге или о другом члене семьи пайщика, имеющем право на часть паенакопления и постоянно проживающем в кооперативной квартире. В судебной практике при разделе кооперативного жилья обычно учитывается размер принадлежащей каждому из граждан доли паенакопления, а также интересы других членов семьи, имеющих право пользования этим жилым помещением, и фактически сложившийся порядок пользования им. При несовпадении выделяемого помещения и доли в паенакоплении может применяться денежный перерасчет. Возможные при этом споры разрешаются в судебном порядке, иначе говоря, право на раздел кооперативного жилья между лицами, имеющими право на часть пая на него, пользуется судебной защитой.

Кроме того, в случае смерти члена кооператива, не успевшего полностью внести паевой взнос за квартиру, члены его семьи, имевшие право на часть пая (паенакопления) и проживавшие совместно с ним, будучи одновременно его наследниками по закону или по завещанию, получают преимущественное перед другими наследниками право на вступление вместо него в члены жилищного кооператива и соответственно - на приобретение права на кооперативное жилое помещение, предоставленное наследодателю (ч. 2 ст. 131 ЖК) <1>.

--------------------------------

<1> Поскольку закон говорит о наследниках члена кооператива, отсутствие у таких лиц права наследования, например, по основаниям, предусмотренным ст. 1117 или п. 1 ст. 1119 ГК, лишает их и преимущественного права на вступление в члены кооператива. Но, сохраняя свое право на часть пая (полученное ими не в качестве наследников), такие лица могут претендовать на вступление в кооператив (т.е. на все кооперативное жилое помещение) при отсутствии всех других категорий граждан, перечисленных в ст. 131 ЖК (или в случае их отказа от вступления в члены кооператива) либо требовать раздела кооперативного жилья по правилам ст. 127 ЖК от наследников, принявших наследство в виде пая.

Таким образом, среди членов семьи, постоянно проживающих с членом жилищного кооператива в предоставленном ему кооперативном жилом помещении, необходимо выделять тех, кто имеет право на часть пая (на долю в паенакоплении), поскольку их право на жилое помещение не сводится только к возможности пользования им (проживания). В отличие от них другие члены семьи пайщика, не имеющие права на часть пая и потому не участвующие в корпоративных отношениях с жилищным кооперативом, состоят в жилищных отношениях только с членом