Файл: Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком).pdf

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 22.01.2019 г. составляет:

39593686 руб.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

3. определение прибыли предпринимателя;

4. определение износа и устареваний;

5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 26 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Корректировка на время продажи.

Все объекты аналоги выставлены на интернет-ресурсах и на дату оценки содержат актуальную информацию. В ходе телефонных переговоров была получена информация о том, что цена предложения по ценам актуальны на момент оценки.

Таким образом, в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Корректировка на торг для земельного участка принята в размере 12,5%^[22].

Корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

В ходе совершения сделки может быть передан различный набор прав на объект недвижимости. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом. Фактор учитывает разницу в передаваемых правах на объект недвижимости Согласно п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ продолжительность договоров аренды зависит от использования земельных участков. Выявлены следующие интервалы физической шкалы данного фактора: До 3 лет (краткосрочная аренда) – в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества До 10 лет – на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений До 25 лет – в случае предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства До 49 лет – для размещения линейных объектов; в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Таблица 27 - Шкала корректировок на передаваемые права на земельный участок^[23]

Корректировка на местоположение. Данная корректировке не применялась, т.к. объект оценки и аналоги расположены в г. Жуковском и имеют сопоставимое расположение.

Рис. 6. Местоположение объекта оценки и аналогов

Корректировка на вид использования и (или) зонирование

Объекты-аналоги являются свободными участками с аналогичным назначением, следовательно, введение корректировки по данному фактору не требуется.

Корректировка на доступность посещения объекта

Объект оценки имеет свободный доступ. Объекты аналоги находятся в свободном доступе. Корректировка не требуется.

Корректировка на обеспеченность коммуникациями.

Таблица 28 - Корректировка на коммуникации^[24]

Поскольку объект оценки и аналоги имеют все необходимые коммуникации или имеют возможность их подключения, то корректировка не применялась.

Расчет весов аналогов производился в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной.

Вес аналога в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной рассчитывался по формуле:

,

где:

d_откл – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

х_i определяется по формуле:

,

где:

Ц_i – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Ц_iкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Для определения стоимости земельного участка необходимо умножить скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложить полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1520 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 22.01.2019г (без учета НДС), составляет:

5804592 руб.

Расчет затрат на замещение

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2009 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полных затрат на восстановление зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

,

где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

,

где

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

,

где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;