Файл: Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком).pdf

В соответствии с п. 25 и п. 26 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» Оценщик помимо величины стоимости имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Необходимость указания границ интервалов, в котором может находиться стоимость объекта оценки обусловлена существованием неопределенности в оценке.

В силу вероятностной природы рынка, недостаточности исходной информации, неопределенности ожиданий рынка и неоднозначности прогнозов экспертов и других факторов неопределенности, определение стоимости не может быть выполнено абсолютно точно.

Таким образом, приведенная в Отчете стоимость, полученная в рамках применения каждого из подходов к оценке, находится с высокой долей вероятности в рамках определенного диапазона.

Таблица 34 - Основные источники и факторы неопределенности при реализации различных подходов при оценке недвижимости

Величина возможного отклонения от рассчитанной в Отчете стоимости зависит также от типа объекта оценки и степени активности (развитости) рынка.

Диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) составил ± 20%^[25] (развитость рынка - высокая, ликвидность - низкая).

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 35.

Таблица 35 - Анализ качества модели

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 36.

Таблица 36 - Анализ диапазонов стоимости

Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки является заключительным этапом проведения оценки.

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, осуществляется методом взвешивания результатов на основе профессионального суждения Оценщика.

Этапами расчета весов подходов являются:

1. Определение факторов согласования - критериев, учитываемых при взвешивании достоинств и недостатков примененных подходов;

2. Присвоение каждому подходу балла по 5-бальной шкале (чем больше подход удовлетворяет данному критерию, тем выше балл);

3. Определение расчетного веса подхода путем деления суммы баллов по всем критериям данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов.

Округление расчетных весов подходов с целью устранения погрешностей расчета и более корректного учета вклада каждого подхода в итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Таблица 37 - Определение веса подхода

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости.

Рис. 7. 3D-матрица интервальной стоимости ^[26]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

- результат расчета стоимости – 43 458 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «среднее», ликвидность объекта - низкая, развитость рынка - высокая.

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 20%;

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: +/- 20%, включительно.

Заключение

Рыночная стоимость здания общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский по состоянию на дату оценки составляет:

38 063 000 (Тридцать восемь миллионов шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: +/- 20%, включительно.

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

1. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
7. Стандарты ССО РОО
8. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
9. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
10. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
11. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
12. СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
13. Справочник оценщика недвижимости, под ред. Л. А. Лейфера, 2014 год
14. Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Приложение. Информация по аналогам

Аналоги для сравнительного подхода

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/195685705/

Аналог 2

https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/172487764/

Аналоги для доходного подхода

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195685949/

Аналог 2

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/13759629/

Аналог 3

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195493511/

Аналоги земельного участка

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/sale/suburban/197561974/

Аналог 2

https://www.avito.ru/zhukovskiy/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._promnaznacheniya_1025372250

Список литературы

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 г) ↑

2. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», ст.12 ↑

3. http://mef.mosreg.ru/download/document/1849525 ↑

4. http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215/181212_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215 ↑

5. http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/04/Сводный-обзор-КН-МР_1кв2018_ПФК.pdf ↑

6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm ↑

7. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 169. ↑

8. Источник информации: http://www.guion.spb.ru/userfiles/Модель%20аренды%20II%20квартал%202015%20г.doc ↑

9. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑

10. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл.104. ↑

11. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑

12. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 127. ↑

13. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 169. ↑

14. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл.104. ↑

15. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑

16. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑

17. «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 127. ↑

18. http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=22.01.2019 ↑

19. http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=22.01.2019 ↑

20. https://raexpert.ru/ratings/regions/2017/att1 ↑

21. http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑

22. Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 г. - http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf ↑

23. Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 г. - http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf ↑

24. http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm ↑

25. http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑

26. Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑