Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости офисного здания с земельным участком.pdf

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.

Рынок коммерческой недвижимости в целом.

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади – на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м.

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Московской области в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.

Офисная недвижимость.

По данным CBRE в I квартале 2018 года объём прироста нового предложения на рынке офисной недвижимости в Московской области показал предельно низкое значение и составил 37,1 тыс м2. В январе-марте 2018 года были введены в эксплуатацию четыре офисных здания класса В, крупнейшим из которых стал бизнес-центр «Ла-5» около аэропорта Внуково. Ограниченный ввод нового предложения будет характерен и для последующих кварталов 2018 года. Доля свободных площадей в целом на рынке продолжает снижаться десятый квартал подряд, начиная со второй половины 2015 года. По итогам I квартала этот показатель сократился еще на 1,3 п.п. по сравнению со значением на конец 2017 года и составил 12,4%. В I квартале 2018 года на рынке офисной недвижимости было арендовано и приобретено под собственное использование 365 тыс м2 офисных площадей. Это рекордное значение объема новых сделок, заключенных за первые три месяца года, с I квартала 2010 года (375,2 тыс м2). Спрос пользователей на офисном рынке по-прежнему преимущественно ориентирован на аренду офисных помещений. На сделки такого типа пришлось 83% объема новых сделок в I квартале 2018 года.

Источники: http//.cbre.ru/, аналитический журнал

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем одновременно необходимы условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). На данном земельном участке расположено здание, у Оценщика не имеется данных о намечаемом сроке освобождения земельного участка и вариантах его застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка не проводился, так как на земельном участке расположено здание, для строительства которого и предназначен данный участок.

Поэтому в дальнейших расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как застроенного зданиями, что соответствует настоящему использованию земельного участка.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования зданий выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке возведено здание офисного назначения.

Юридически допустимо: Согласно договору аренды земельного участка №М-01-015857 от 26.01.2000 г., земельный участок может использоваться только под застройку офисными зданиями.

Финансово целесообразно: Оценщик не рассматривает иного использования земельного участка, кроме физически и юридически допустимого.

ВЫВОД: учитывая специфику планировочных и конструктивных решений, месторасположение, транспортную доступность, экономическую целесообразность и максимальную эффективность, Оценщик пришел к выводу, наилучшее и наиболее эффективное использование - использование по прямому назначению, либо в качестве административного здания.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

10.2. Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;