Файл: Организация ипотечного кредитования: проблемы и перспективы.pdf

Введение

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Целью работы является изучение сущности ипотечного кредитования.

Основная задача курсовой работы – охарактеризовать особенности различных форм ипотечного кредитования, рассмотреть его сущность, необходимость, основные функции.

В рамках поставленной цели, решаются следующие задачи:

- Дать характеристику понятия, необходимости, сущности и функциям ипотечного кредитования;

- Рассмотреть виды ипотечного кредитования;

- Провести анализ ипотечного кредитования в России;

- Определить состояние ипотечного кредитования в России;

- Выявить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредита

1.1 Ипотечное кредитование

В содержании ипотеки своеобразно и неразрывно переплетаются, с одной стороны, элементы содержания кредита вообще, как разновидности экономической сделки по поводу займа или ссуды, а с другой стороны, элементы сложного экономического и организационно-правового процесса обеспечения обязательств заемщика.

Ипотека является важной и сложной категорией экономической науки, в которой в наиболее общем ее понимании выражается определенный вид общественных, экономических отношений, связанных с движением ссудного капитала и гарантией возвратности кредитов. Вместе с тем ипотека представляет собой широко и часто встречающееся понятие хозяйственной практики, ее своеобразный, весьма тонкий инструмент, непосредственно смыкающийся с конкретными нормами и положениями гражданского, земельного и жилищного права, в первую очередь по вопросам залога как способа обеспечения обязательств. Эта своеобразная двойственность обусловила большое количество дефиниций и толкований ипотеки и использование одноименного термина в различных, весьма многочисленных значениях – как залога, как ссуды под залог недвижимости, как закладной на заложенное имущество, как долга по соответствующему кредиту, как ипотечного кредита в виде банковской ссуды и, наконец, как ипотечного рынка.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.^[1]

Сущность ипотечного кредитования базируется на обеспеченности ее залогового обеспечения – ипотеки. Имущественный залог (ипотека) является сложным юридическим и экономическим инструментом, обеспечивающим развитие ипотечного кредитования. В научной литературе и организационно-хозяйственной практике нередко встречается понимание ипотеки в широком и узком смысле слова: в широком – обычно как совокупности каких-либо определенных экономических и организационно-правовых отношений, например, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле – как залога, ссуды, долга или особой формы долгосрочного кредитования.^[2]

Виды ипотек:

Виды ипотек

Корпоратив-ная

Ипотека с плохой кредитной историей

Ипотека с материнским капиталом

Ипотека для военных

Ипотека для льготной категории граждан

«Молодая семья»

Ипотека для пенсионеров

Ипотека для иностранных граждан

Ипотека на гараж, машино-место

Рисунок 1. Виды ипотек

«Молодая семья». Речь идет о том, что при оформлении ипотеки государство частично погашает задолженность. Чтобы воспользоваться этой возможностью заинтересованное лицо должно обратиться в орган местного самоуправления и написать заявление на участие в программе. Получить помощь от государства могут семейные пары, возраст которых меньше 35 лет. Обязательное условие – отсутствие у семьи жилой площади.

Ипотека для военных. На нее могут рассчитывать военнослужащие по истечение 3 лет несения службы. Это федеральная программа, благодаря которой первоначальный взнос финансируется из средств городского бюджета. Претенденту на оформление военной ипотеки нужно зарегистрироваться в качестве участника НИС (накопительно-ипотечная система), получить свидетельство и открыть счет в банке. Каждый год на этот счет государство будет перечислять военному определенный размер выплат, а по истечении 3 лет службы военный может претендовать на оформление военной ипотеки.

Ипотека с материнским капиталом. Семьи, в которых на свет появляется двое и больше детей, могут рассчитывать на помощь государства – материнский капитал. Эти деньги можно использовать для выплаты первоначального взноса по ипотеке.

Ипотека для льготной категории граждан – малоимущих, бюджетников. Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, у заемщика не должно быть собственного жилья или оно должно являться неудовлетворительным с точки зрения проживания (например, размер жилплощади на 1 человека меньше нормативного значения).

Корпоративная. Предоставляется сотрудникам определенных компаний, которые проработали в организации не меньше установленного срока (например, 3 года).

Ипотека с плохой кредитной историей. Некоторые банки для привлечения клиентов предлагают оформить ипотеку даже тем заемщикам, у которых плохая кредитная история. Но условия такой ипотеки жестче обычной: размер первоначального взноса не меньше 30%, процентная ставка выше, для оформления договора заемщик должен предоставить поручителя и залоговую недвижимость.

Ипотека для иностранных граждан. Важным условием во многих банках при оформлении ипотеки является наличие гражданства РФ. Но некоторые банки дают возможность иностранцам оформить ипотеку. Для этого нерезидент должен быть официально трудоустроен в России, платить налоги, работать не меньше 6 месяцев.

Ипотека на гараж, машино-место. Зачастую граждане берут ипотеку для покупки жилья – квартиры или дома. Но в некоторых банках есть интересные предложения, связанные с оформлением ипотечного договора, где предметом соглашения становится гараж, машино-место.

Ипотека для пенсионеров. Банки неохотно сотрудничают с теми заемщиками, которые уже перешагнули возраст 60 лет, поскольку понимают, что такие заемщики при оформлении ипотеки на 10-20 лет могут не заплатить ипотеку. Банки выдают ипотечный кредит пенсионерам только в том случае, если заемщик берет деньги на незначительный срок и на момент оформления соглашения ему исполняется не больше 65 лет.

Выделяют следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обеспечение предмета залога в обязательном порядке (объектом обеспечения может выступать и тот объект недвижимого имущества, для приобретения которого нужен ипотечный кредит). Это означает, что при неисполнении заемщиком обязательств по кредиту происходит обращение взыскания на недвижимое имущество с дальнейшей его реализацией, для того чтобы задолженность заемщика по ипотечному кредиту была погашена. Оставшиеся в результате погашения кредита денежные средства за вычетом расходов на процедуру обращения взыскания и продажи имущества, возвращается залогодателю. Передаваемое по договору ипотеки имущество должно быть свободным от тех или иных ограничений (не должно быть обременено), не должно быть заложено в качестве обеспечения по другому обязательству.

2. Длительный срок предоставления ипотечного кредита. Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются, как правило, на срок от трех и более лет. За счет длительного срока погашения снижается размер ежемесячных платежей по кредиту.

3. Ипотечные ссуды, в большинстве своем, имеют целевое назначение.

4. Ипотечный кредит относится к числу наиболее безрисковых банковских операций. К главным условиям относят следующие:

- сумма кредита, обычно, составляет не более 60– 70% рыночной стоимости приобретаемого имущества;

- размер ежемесячного платежа по кредиту не должен быть больше 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в случае, если они необходимы) за определенный расчетный период;

- в процессе оценки возможности погашения кредитных обязательств кредитор руководствуется официально подтвержденной информацией о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

1.2 Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке.

При большой вариантности различных элементов организации ипотечного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: - рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком; - андеррайтинг; - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды; - оформление кредитного договора и договора о залоге; -сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк сообщает заемщику о условиях выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, содержащее сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения снижения рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. В качестве залога могут предлагаться существующая квартира заемщика и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекции произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка. По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: сумма кредита и размер банковского процента; порядок и сроки выдачи кредита; порядок и сроки погашения процента; описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает: выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре; контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов. При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залог.

Участники ипотечного кредитования.

Участники ипотечного кредитования