Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком.pdf

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500кв. м, по адресу: г. Усурийск, ул.ХХХ, д.ХХХ,

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого помещения 175,5 кв. м.

Оцениваемое помещение находится на в центре города, нежилого офисного здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул.ХХХ, дом ХХХ. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Фундамент - монолитные бетонные колонны. Наружные и внутренние капитальные стены - пеноблоки, утеплённые пенополистиролом. Перекрытия - ж/бетонные, кровля- кровлелон (полимерная мембрана), полы- плитка, паркет, ламинат, мрамор. Проемы оконные – алюминевые, пластиковые. Проемы дверные - дубовый шпон, пластик. Отделка - плитка в с/узлах, покраска. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество, вентиляцию, телефонные системы, охранно-пожарную систему.

Особенности местоположения объекта оценки

Уссури́йск — город в России, административный центр Уссурийского городского округа Приморского края.

Расположен в 112 км от Владивостока. Площадь городского округа 3 690 км². Население — 170 660 чел. (2017), второй по величине город Приморского края (после Владивостока). 

Уссурийск — крупный железнодорожный узел на Транссибирской железнодорожной магистрали. В городе имеются: Уссурийский локомотиворемонтный завод — крупное предприятие, ремонтирующее локомотивы для нужд РЖД и промышленных предприятии, предприятия пищевой промышленности (сахарный, молочный, ликёро-водочный заводы), заводы машиностроительной промышленности, имеются предприятия по пошиву одежды и кожаной обуви, строительной индустрии, кислородный завод, мебельная фабрика, картонный комбинат.

Железнодорожный вокзал города — станция Уссурийск Дальневосточной железной дороги. Вокзал обслуживает как электропоезда (до Владивостока и Ружино), так и междугородные поезда. Федеральная трасса М60 «Уссури» связывает город с Хабаровском и Владивостоком. С уссурийского автовокзала отправляются междугородние автобусы во многие районы и населённые пункты края, а также ряд городов провинций Цзилинь и Хэйлунцзян Китайской народной республики.

Развита сеть внутригородского и пригородного общественного транспорта. Крупными городскими транспортными компаниями являются «Дилижанс», «Исток» и городская автоколонна «1273». Пригородные маршруты осуществляют регулярные рейсы в Новоникольск, Михайловку, Раковку и другие сёла УГО.

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

По оценке Минэкономразвития России, сезонно сглаженный индекс ВВП после стабилизации в мае-июле в августе вышел в положительную область, составив 0,3 % м/м. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства, сельское хозяйство, платные услуги населению. В годовом выражении, по оценке Минэкономразвития России, в августе 2016 г. произошла остановка спада экономической активности – динамика ВВП составила 0,0 % г/г после -0,8 % в июле. За восемь месяцев текущего года ВВП сократился на 0,7 % г/г. Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс промышленного производства (ИПП) показывает, что ситуация в промышленном производстве улучшилась: ИПП вырос в августе на 0,3 % м/м (в июле: – снижение на 0,5 % м/м).

Добыча полезных ископаемых третий месяц подряд находится в околонулевой области: 0,0 % м/м в августе, обрабатывающие производства показали рост на 0,5 % м/м, производство и распределение электроэнергии, газа и воды снизилось на 0,1 % м/м. В секторе промежуточного спроса в августе восстановился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; продолжился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности; сократилось производство резиновых и пластмассовых изделий и производство прочих неметаллических минеральных продуктов. Из потребительских отраслей в августе продолжился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в производстве кожи, изделий и кожи и производстве обуви; сократилось текстильное и швейное производство. В отраслях машиностроительного комплекса продолжилось сокращение в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования; сократился рост в производстве транспортных средств и оборудования и в производстве машин и оборудования. Продолжает показывать положительную динамику производство сельского хозяйства. Темп прироста производства сельскохозяйственной продукции с исключением сезонности в августе 2016 г. составил 0,5 % м/м. Сезонно сглаженный индекс объема работ по виду деятельности «Строительство» вновь вернулся в отрицательную область (-0,1 % м/м против 1,2 % м/м в июле). В августе безработица снизилась до 5,2 %, с исключением сезонного фактора – до 5,5 % от рабочей силы. Реальная заработная плата с исключением сезонного фактора в августе, по предварительным данным, снизилась на 0,7 % относительно июля (по уточненным данным в июле сезонно очищенное снижение составило 1,2 % м/м). Реальные располагаемые доходы с исключением сезонного фактора демонстрируют усугубление негативных тенденций: после снижения на 0,6 % м/м в июле, в августе доходы сократились на 1,1 % соответственно. 23 www.cqip.ru Несмотря на существенное сокращение доходов населения, оборот розничной торговли с исключением сезонного фактора после нулевой динамики в июле снизился незначительно – на 0,1 % м/м. Платные услуги с исключением сезонного фактора демонстрируют рост на 0,2 % м/м второй месяц подряд. Экспорт товаров в январе-августе 2016 г., по оценке, составил 173,6 млрд. долл. США (снижение на 25,8 % к январю-августу к 2016 г.). Импорт товаров в январе-августе 2016 г., по оценке, составил 118,0 млрд. долл. США (снижение на 5,9 % к январю-августу 2015 года). Положительное сальдо торгового баланса в январе-августе 2016 г., по оценке, составило 55,6 млрд. долл. США, относительно января-августа 2015 г. снизилось на 48,8 процента. По данным Росстата, инфляция в августе составила 0,0 %, с начала года – 3,9 %, за годовой период – 6,9 процента.

С начала года отмечен рост количества сделок. При этом наблюдается снижение (-2,0%) цен на жильѐ вторичного рынка и снижение на (-5,3%) на квартиры первичного рынка, незначительный рост цен продажи офисных (+0,6%) и торговых (+1,2%) объектов, снижение цен на рынке аренды офисных помещений на (-1,4%) и торговых помещений на (-2,4 %), снижение на (-3,0%) на рынке продажи и на (-0,9%) на рынке аренды складской и производственной недвижимости.

В последующие периоды при условии политической и экономической стабильности, при условии восстановления экономического роста и стимулирования потребительского спроса, смягчении финансово-кредитной политики государства и поддержке кредитования вероятен рост спроса на недвижимость и незначительный рост цен.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: гУссурийск, ул.ХХХ, д.ХХХ.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Уссурийск, ул, Кирова, дом 466, офисное помещение, расположенное на 3-м этаже нежилого здания, площадь 200 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.Farpost.ru.. Цена предложения с 300 руб. за квадратный метр.
2. г. Уссурийск, ул. Чичерина, дом 93, офисное помещение, расположенное на 2-м этаже нежилого здания, площадь 145 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www. Farpost.ru. Цена предложения 600 руб. за м2.
3. г. Уссурийск, улица Советская, дом 77, , офисное помещение, расположенное на 1-м этаже нежилого здания, площадь 235 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www. Farpost.ru. Цена предложения 500 руб. за м2.
4. г. Уссурийск улица Тимирязева, дом 2, офисное помещение, расположенное на 2-м этаже нежилого здания, площадь 30 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www. Farpost.ru.. Цена предложения 600 руб за м2.
5. г. Уссурийск, ул. Амурская, дом 57, м., офисное помещение, расположенное на 2-м этаже нежилого здания, площадь 24 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www. Farpost.ru. Цена предложения 450руб за м2.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

В 3 квартале 2017 г. средний показатель арендной ставки показал положительную тенденцию – плюс 2,7%. При этом по округам изменение квартальной динамики находится в диапазоне от минус 1,6% (КАО) до плюс 1,7% (ЦАО).

Офисная недвижимость

Средние ставки аренды коммерческой недвижимости в среднем выросли. Исключение составили ставки аренды на офисные помещения: во втором квартале 2017 года данный показатель снизился на 7,95%. А также ставки аренды на производственные помещения, которые практически не изменились.

Объем рынка аренды коммерческой недвижимости по площади помещений

Объем рынка аренды коммерческой недвижимости по количеству предложений (шт.)

Объем предложения сдаваемых в аренду площадей в офисных зданиях повысился на 15,48% и составил  44 276 кв.м.

Средняя ставка аренды на офисные помещения в офисных зданиях (наблюдаемый перечень) во втором квартале 2017 года составила 450руб./кв.м/мес., что на 1,77% выше, чем аналогичный показатель в первом квартале 2017 года (443 руб./кв.м/мес.).

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.