Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком.pdf

C – стоимостной справочный показатель по объекту-аналогу;

К – количество поправок первой группы;

H¹_k – k-я поправка объекта-аналога 1-й группы;

N – количество поправок второй группы;

H²_n – n-я поправка 2-й группы.

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Анализ рыночных данных и данных, полученных от предпринимателей, вкладывающих денежные средства в строительные проекты показал, что на строительном рынке Приморского края приемлемым уровнем дохода для инвестора считается норма прибыли равная 20-30% затрат на строительство.

В настоящем отчете принято среднее значение прибыли инвестора, которое составляет 25%, а коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 4,04.

Оценка стоимости нового строительства

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

где И_ФИЗ- физический износ здания, %;

Уст_ФУНК - функциональное устаревание здания, %;

Уст_ВН- внешнее устаревание здания, %

По данным технического паспорта физический износ составляет 30%

Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. На основе анализа рынка объекта оценки функционального устаревания не выявлено.

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. На основе анализа рынка объекта оценки внешнего устаревания не выявлено.

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таким образом, физический износ рассчитанный как средневзвешенное, составляет 1,84%.

Таблица 6 Расчет затрат на строительство зданий без учета износа

Стоимость Объекта оценки, полученная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 66 846 581 руб.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Заключение

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и затратного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании доходный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках доходного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и затратный подходы. Доходный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для доходного подхода – 0;

для зататного подхода – 0,46;

для сравнительного подхода – 0,54.

84 475 000×0,54 + 66 846 581×0,46 =76 365 927

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

76 365 927 рублей.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рисунок 9 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[4]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 76 365 927 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 76 365 927- 76 365 927*4% = 73 311 290 руб. ;

- верхняя граница = 76 365 927+ 76 365 927*4% = 79 420 564 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 73 311 290 руб. – 79 420 564 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Уссурийск, Ул.ХХХ, дом ХХХ по состоянию на дату оценки составляет:

76 365 927 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 73 311 290 руб. – 79 420 564 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ