Файл: Исследование сущности и роли иностранных инвестиций в предпринимательской деятельности на современном этапе.pdf

В 2007 году ряд зарубежных инвесторов собирался строить индустриальные парки в Поволжье. Однако, похоже, кризис помешал этим планам. Так, одна из этих компаний – бельгийская «Immo Industry» – в 2009 году обанкротилась.

В связи с насыщением рынка и увеличением сроков окупаемости российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Кроме того, девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого начнет восстанавливаться раньше других. Региональное развитие продолжают крупнейшие сетевые девелоперы (ПНК, Raven – проект Megalogix), говорится в исследовании «Knight Frank». Группа компаний «Эспро» сдала в эксплуатацию первую очередь крупного индустриального парка «Восточный» общей площадью 121 тыс. кв. м. Партнером и одним из инвесторов проекта выступает британский инвестиционный фонд недвижимости «Raven Russia».

В течение последнего года спрос на офисы и склады заметно сократился, и иностранные девелоперы переориентируются на жилую недвижимость. Так, например, компания "Амтел-Недвижимость", за которой стоят сингапурские инвесторы, на участке, купленном в Петербурге еще до кризиса, решила строить жилой комплекс, хотя изначально там планировалось возвести гостиницу и бизнес-парк.

Однако пока в российское жилье предпочитают инвестировать средства только азиатские фирмы. Участники рынка не исключают, что в ближайшее время их примеру последуют западные инвесторы. Ранее иностранные компании выступали в российских жилых проектах главным образом в качестве консультантов. Также западные инвесторы выходили на российский рынок путем приобретения акций российских фирм. Соответственно, работали на рынке они не самостоятельно, а в паре с какой-либо успешной российской компанией. Однако в последнее время ситуация изменилась.

Долгое время российские компании предпочитали не делиться прибылью с иностранными инвесторами. Если не считать оффшорные компании, которые были созданы российскими застройщиками с целью снизить риски и оптимизировать налогообложение, иностранные компании участвовали в жилых проектах только в роли подрядчиков или финансировали их на условиях кредита. Это объясняется, прежде всего, административными барьерами. На московском рынке непросто получить доступ к земельным ресурсам. Согласование разрешительной документации для строительства жилого объекта занимает длительное время. Рынок коммерческой недвижимости гораздо более знаком иностранным инвесторам. Коммерческая недвижимость имеет другую логику продаж, она продается через капитализацию [арендного денежного] потока. Стоимость коммерческой недвижимости определяется ею. Когда понятны рынок аренды, условия аренды и потенциальные арендаторы, инвестор готов платить. Рынок жилой недвижимости менее стабилен, он отличается слабой прогнозируемостью и зависит от поведения российских покупателей, неизвестных иностранцам. Западные инвесторы, которые по определению более консервативны, выбирают более понятный для себя рынок коммерческой недвижимости: торговые и офисные объекты, а также крупные проекты в складском секторе. Потенциальными арендаторами, операторами и консультантами в проектах коммерческой недвижимости зачастую выступают как раз иностранные компании, работающие на российском рынке, тогда как в сегменте жилой недвижимости клиентами и консультантами, как правило, являются местные игроки. Основной причиной того, что российские девелоперы жилых проектов позвали к себе в партнеры иностранцев, участники рынка называют мировой кризис ликвидности.

---

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют 3–5 столичных или местных компаний, приближенных к власти. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают.

В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. В 2017 году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства. Наиболее активны на этом рынке турецкие строители, из которых некоторые занимаются не только подрядными работами, но и девелопментом. В частности, турецкая «Enka» реализовала несколько собственных офисных проектов.

По данным консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle», доля иностранных инвестиций в российскую строительную отрасль составляет порядка 15%. При этом еженедельно 4-6 иностранных компаний подают заявки на получение лицензии на строительную деятельность в России.

Какие иностранные компании наиболее  активно проявляют себя на  строительном рынке? Чем они  занимаются?

Финская девелоперская компания «EKE Group» (Трансвэй). Эта компания строит бизнес-центр «Пулково Скай» в том числе за счет кредитных средств. Договор на финансирование успели подписать до кризиса, причем с датским банком, поэтому и ставка относительно невысока – около 10% годовых (в евро). В то же время кредитные средства составляют чуть больше 35% стоимости проекта, хотя предварительно договаривались на более серьезное участие банка.

Австрийский концерн «Strabag». Ведущий австрийский строительный концерн «Strabag» планирует увеличить свою активность в России.

Основные проекты планируется реализовывать в Москве. Российский олигарх Олег Дерипаска в октябре выкупит 25% акций австрийского концерна и вновь станет его инвестором, чему до этого помешал мировой финансовый кризис.

Французская компания «Vinci». Эта компания не первый раз появляется в Петербурге. В конце 1990-х – начале 2000-х она вместе с «Метростроем» и «Impregello» ликвидировала размыв между станциями «Лесная» и «Площадь Мужества». В 2003 году «Vinci» от имени Франции делала и устанавливала вызвавшую нарекания эстетов «Башню мира» на Сенной площади, и в частном порядке строила торговый центр «Радуга». Наконец совсем недавно в Париже именно с этой компанией Министерством транспорта РФ был подписан договор на строительство платной трассы Москва–Петербург.

---

Турецкая компания «Каса Строй». Эта компания может участвовать в проекте по строительству Орловского туннеля совместно с кипрской фирмой «First Quantum Partners». ООО «КаСа Строй» – одна из крупнейших турецких компаний, реализующих строительные проекты в России и странах СНГ. На счету организации торговые комплексы МЕГА-IKEA в Самаре и Уфе, второй по величине в мире завод концерна Volkswagen в Калуге и многое другое. Известно, что сегодня фирма совместно с мировым гостиничным оператором «Accor» занимается строительством сети отелей на территории России. В соответствии с планом, их будет 25–30 штук в 10 крупных городах страны.

Турецкая компания «Ренессас Констракшн». Это одна из крупнейших строительных и инжиниринговых компаний в мире. Головной офис находится в Турции. В России компания реализует проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Воронеже и других городах. В Воронеже выступает генеральным подрядчиком строительства торгово-развлекательного комплекса “Галерея Чижова”. Компания "Ренессанс констракшн" занимается строительством торговых центров, таких как "Мега", "Икеа", "Ашан". За 14 лет работы на российском рынке фирма возвела "под ключ" более 300 объектов.

Турецкая компания «Renaissance Development». Она была основана в 2001 в Санкт-Петербурге в качестве платформы для инвестиций в недвижимость компании "Ренессанс Констракшн". Компания "Ренессанс Девелопмент" является инвестиционной компанией, специализирующейся в сфере застройки земельных участков, дизайне и строительстве, a также в сфере финансирования и домоуправления в Санкт-Петербурге и других городах России. На сегодняшний день компания реализовала три офисных центра в Санкт-Петербурге, а также реализует ТРЦ в Новосибирске, Сургуте, Санкт-Петербурге, офисы в Перми, Тюмени, Санкт-Петербурге, отель в Санкт-Петербурге и жилищные проекты в Сургуте, Тюмени, Перми, Сочи и Санкт-Петербурге.

Китайские строительные компании. Председатель правления Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества Сергей Санакоев: «Во многом китайские инвестиции в рынок недвижимости столицы РФ сейчас сдерживаются искусственно городскими чиновниками. То есть предпринимателю из КНР максимум, что можно сделать в Москве, это открыть небольшой китайский ресторанчик. Ну а если речь заходит о вложениях такого размера, где нужно взаимодействовать с чиновниками выше средней руки, бизнесмены фактически наталкиваются на непреодолимые административные барьеры. Яркий пример – это строительство делового центра "Парк Хуамин" рядом со станцией метро "Ботанический сад" в Москве. Идея его создания была высказана еще Владимиром Путиным на встрече с Премьером Госсовета КНР Чжу Жунцзи в 2001 году, сам проект, предполагающий возведение 200 тысяч квадратных метров офисов, гостиницы класса "пять звезд", апарт-отеля и конгрессно-выставочного центра, получил поддержку на высшем уровне и в России, и в Китае. Однако после того как в 2007 году прошла торжественная церемония закладки первого камня в основание комплекса, проект, по сути, не сдвинулся с места. Его реализацию фактически полностью затормозили московские власти.

---

Сейчас появилось большое количество проектов, связанных с созданием производств. Предпринимателей из КНР привлекают, как правило, проекты двух разных родов: во-первых, создание "с нуля" или доведения до завершения "недостроя" в сегменте промышленной недвижимости. В этих случаях чаще всего речь идет о промышленности стройматериалов, автопроизводствах, например, по сбору строительной техники.

Другое направление интересно с точки зрения строительства неких технопарков или бизнес-инкубаторов. Такого рода объекты недвижимости – а у китайцев есть богатый опыт по их созданию – необязательно должны располагаться на большом земельном участке, в них формируются условия для размещения предприятий малого и среднего бизнеса. Подобные проекты для инвесторов интересны не только и даже не столько с точки зрения получения арендной платы за помещения, а с точки зрения предоставления сервисных услуг – юридических, транспортных, аудиторских.

Многие китайские инвесторы, которые хорошо представляют, что это за вид бизнеса, готовы прямо сейчас вкладывать средства в создание подобных объектов в России и приводить туда своих якорных арендаторов. Можно сказать, что на сегодняшний день на повестке дня есть десятки таких проектов – от Калининградской области и Подмосковья до Забайкальска и Приморского края. Точнее количество проектов обозначить трудно: в Китае было создано 24 тысячи свободных экономических зон, сейчас осталось работать 6 тысяч.

Строительный рынок России сам по себе достаточно закрыт. Трудно представить, чтобы китайский подрядчик кому-то из заказчиков давал бы 20-процентный откат. Существуют некие "российские" правила, определяющие коррумпированную среду в этой отрасли, и никакие китайцы там не нужны.

Британская компания «Raven Russia». По словам управляющего директора «Raven Russia» Эдриана Бейкера, британский девелопер считает свою программу по строительству выполненной. "Компания «Raven Russia» располагает 1 млн. кв. м складских площадей класса А в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, из которых 60% уже сданы в аренду. Примерно 400 тыс. кв. м свободны для сдачи в аренду в этих трех регионах. Теоретически маловероятно, что мы в настоящий момент начнем строить новые площади, хотя мы активно предлагаем свои возможности нашим потенциальным арендаторам", – резюмировал он.

Шведский концерн «NCC». "ЭнСиСи Недвижимость" возводит первый "зеленый" жилой дом в Санкт-Петербурге, который строится с применением европейских энергоэффективных технологий и из экологически чистых материалов.

---

В строительство за январь–июнь 2018 года было направлено 107,9 млн. долл., в операции с недвижимым имуществом – 83,9 млн. долл. (в 2017 г. – 343 и 268 млн. долл. соответственно). Среди наиболее серьезных инвесторов значатся компании, занятые в жилищном строительстве: «Балтийская жемчужина», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «ЮИТ Лентек» («дочки» концерна YIT), «ЭнСиСи Недвижимость» (дочерняя структура концерна NCC).

По данным объединения «СоюзПетроСтрой», в строительной отрасли Петербурга в прошлом году работало 29 фирм с иностранным капиталом, в которых занято 6000 человек, а их оборот в общем объеме составляет всего 1,4%. На самом деле, если учитывать состав акционеров, эта доля будет существенно выше: например, фонд «Baring Vostok», входящий в «Baring Private Equity International», в 2018 г. приобрел 15% акций «ЛенСпецСМУ». Но такая информация, как правило, закрыта.

В предыдущие годы доля иностранных фирм в общем объеме введенных в эксплуатацию домов была достаточно скромной – 5-7%. Но в 2019-2020 гг. она, несомненно, будет расти. Основные причины усиления влияния иностранных застройщиков – доступность для них рынков капитала, смена покупательских приоритетов, выход на рынок нескольких крупных проектов; следует учитывать также общее сокращение жилой застройки, обусловленное экономическим спадом.

Самую заметную роль играют скандинавские фирмы. Кроме уже упомянутых ЮИТ и NCC необходимо назвать также «Дом Лемкон» – «дочку» финского холдинга «Леминкяйнен», а также «Росса Ракенне СПб» – эксклюзивного дистрибутора домов «Honka».

Из-за кризиса многие западные инвестиционные фонды и компании отказались от планов финансировать российскую недвижимость. Например, британская «Aberdeen Property Investors», создав специальный фонд «под Россию», так и не нашла необходимых средств и закрыла программу инвестиций объемом в 1,5 млрд. евро.

Из-за кризиса о заморозке вложений в строительство торговых центров в России объявила американская компания «Developers Diversified Realty», которая совместно с немецкой «ECE» планировала вложить 1 млрд. евро. Один из крупнейших лондонских девелоперов – «Parkridge Holdings» – отложил на неопределенный срок строительство миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости.

Свернуть бизнес в нашей стране решила одна из ведущих инвестиционных и девелоперских компании Центральной Европы – «Orco Property Group». Компания закрывает московский офис и намерена продать все российские активы. Ранее «Orco Property Group» заявляла, что в течение нескольких лет намерена инвестировать в рынок недвижимости 500 млн. долларов.

---