Файл: Ипотека в гражданском праве (Сущность ипотечного кредитования).pdf

Введение

Само слово «ипотека» возникло ещё до нашей эры в Античной Греции в самом начале VI века. Данным образом древние греки называли форму обязательств по взятому на себя долгу перед заимодавцем. На участке земли, принадлежащей должнику, устанавливали столб, на котором находилась надпись, свидетельствующая, что данная территория земли снабжает задолженность ее владельца. Данный столб получил название «ипотека». Буквальный перевод данного термина с древнегреческого языка обозначает не иначе как «подставка», «подпорка».

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что получение в собственность жилья - это истинное желание любой и каждой вновь образованной ячейки общества, которое может с лёгкостью воплотиться в реальность, нужно только принять ту поддержку со стороны государства, которую оно готово оказать каждому из субъектов РФ.

Цель курсовой работы – проанализировать ипотеку в гражданском праве. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: - изучить сущность ипотечного кредитования; - рассмотреть права и обязанности по договору об ипотеке; - исследовать особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам; - проанализировать особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с ипотекой.

Предметом исследования является комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки.

В настоящее время вопросы ипотеки в целом поднимаются в трудах Р.С. Бевзенко, Л.А. Грось, Л.Л. Гусевой, А.А. Киселева, М. Орловой, Е.А. Павлодского, О. Плешановой, С.В. Прокофьева, С.А. Степанова, А.В. Толкушкина, К.А. Яшенкова и др.

1.Теоретические аспекты законодательства об ипотеке

1.1.Цели и задачи ипотечного кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом: функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; функция обеспечения возврата заемных средств; функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны; функция формирования многоуровневого фиктивного капитала и др.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости оказывает воздействие на привлечение частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Собственная недвижимость граждан и субсидии

Прежде всего, проблемы ипотечного кредитования начинаются с того, что на сегодняшний день лишь у 10% граждан имеется собственная жилплощадь, которая по общему метражу превышает 18 м2 из расчета на одного человека. Исходя из этого, только 1% людей может купить недвижимость на заработанные деньги.

Также стоит учитывать, что законодательные основы ипотечного кредитования в стране еще недостаточно проработаны. Поэтому возникают проблемы с ипотечным кредитованием и с предоставлением субсидий.

2. Инфляция

Сегодня экономическая обстановка в стране улучшилась. Однако из-за нестабильной ситуации граждане элементарно не хотят хранить свои деньги в банках. Соответственно государственным кредитным организациям просто неоткуда брать денежные средства на предоставление займов населению. Это также приводит к более высоким годовым ставкам и другим невыгодным условиям кредитования.

3. Общеэкономическая ситуация

Ипотечный кредит представляет собой заём, который окупается через довольно долгий период времени. Отсюда и возникают проблемы ипотечного кредитования в РФ. Дело в том, что банки, предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь хоть какие-то гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую стабильность. В свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными, что они будут в состоянии расплатиться за жилую площадь, за которую они уже внесли довольно внушительный первоначальный взнос.

Исходя из этого, кредитные организации вынуждены учитывать риски и, в случае неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы. Именно поэтому получить ипотеку сегодня может далеко не каждый, так как в случае просрочки или невозможности выплатить взятый кредит человек должен предоставить другие ресурсы, которые банк может принять в счет невыплаченного долга.

4. Низкая платежеспособность граждан

На сегодняшний день более 60% населения нуждается в улучшении условий жилья. Но, к сожалению, далеко не все могут представить банку необходимые документы, подтверждающие уровень заработка.

Согласно условиям ипотечного кредитования, заём предоставляется человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей. К сожалению, сегодня средняя заработная плата не достигает этого уровня.

5. Монополизация рынка

Фирм, которые занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи с чем, между компаниями практически отсутствует конкуренция. Из-за этого застройщики могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на довольно высоком уровне, что и приводит к фактической монополизации и повышению ставок по кредитам.

Соответственно единственным решением проблем ипотечного кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это произошло, необходимо развитие строительного рынка.

На сегодняшний день существует целый ряд мероприятий, направленных на улучшение условий для молодых семей, учителей, военнослужащих и прочих слоев населения. Однако, согласно статистике, большая часть этих программ нуждается в довольно серьезных доработках.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России действительно носят глобальный характер, и решить их сразу просто невозможно. Тем не менее, государством предпринимаются активные меры по снижению ставок по ипотечным кредитам.

Если говорить о будущем ипотечного кредитования, то все напрямую зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы, которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со временем популярность этого направления будет только расти.

Говоря о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы.

Таким образом, добиться стабильности в сфере ипотечного кредитования можно будет только тогда, когда этот вопрос будет решаться во всех описанных выше направлениях. Чем больше граждан будут оформлять ипотеки, депозиты и мелкие займы, тем больше будет ресурсов у финансовых организаций. То же самое касается и строительных фирм, а также государственных программ, которые постепенно начинают развиваться.

Права и обязанности по договору об ипотеке

Учитывая особенности ипотеки, законодатель устанавливает специальные правила в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке.

Поскольку при ипотеке предмет залога не передается залогодержателю, залогодатель имеет право пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. В отличие от общих положений о залоге, содержащихся в ст. 338 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс РФ ... , 1994), данное правило является императивным. Согласно ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (Федеральный закон ... , 1998; далее — Закон об ипотеке), условие договора об ипотеке, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно.

Пользуясь имуществом, залогодатель не должен допускать его ухудшения, а также уменьшать его стоимость сверх нормального износа.

В соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель имеет право с согласия залогодержателя отчуждать предмет ипотеки. При этом в договоре можно предусмотреть, что такое согласие не требуется. Особое правило содержится в отношении права залогодателя завещать заложенное имущество, в соответствии с которым условие договора, ограничивающее это право залогодателя, ничтожно. При нарушении залогодателем правил об отчуждении предмета ипотеки законодатель наделяет залогодержателя правом либо обратиться в суд с требованием признания сделки об отчуждении предмета ипотеки недействительной и применения последствий недействительности сделки, либо потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Причем, если приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, приобретатель имущества будет нести ответственность за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, солидарно с должником в пределах стоимости такого имущества. Если же в данной ситуации залогодатель не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, солидарную с должником ответственность будут нести не только приобретатель имущества, но и залогодатель (ст. 39 Закона об ипотеке).

Залогодатель вправе передавать предмет ипотеки в пользование третьим лицам. Если имущество предоставляется в пользование на срок, не превышающий срока обязательства, обеспеченного ипотекой, и будет использоваться в соответствии с его назначением, согласие залогодержателя не требуется. Вместе с тем законом или договором может быть определено, что даже при наличии указанных условий для передачи предмета ипотеки в пользование необходимо получать согласие залогодержателя. В остальных случаях — предоставление предмета ипотеки в пользование третьим лицам возможно только с согласия залогодержателя. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, передача в пользование третьим лицам предмета ипотеки на указанных условиях возможна, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной. Очевидно, что, когда предмет ипотеки передается в пользование третьим лицам без согласия залогодержателя и на него обращается взыскание, затрагиваются интересы залогодержателя. В связи с этим законодатель в ст. 40 Закона об ипотеке предусматривает, что в данной ситуации в случае обращения взыскания на предмет ипотеки право пользование таким имуществом прекращается. При этом законодатель уточняет момент прекращения данного права. Так, если обращение взыскания на предмет ипотеки осуществлялось в судебном порядке, оно прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество. Если же обращение взыскания на предмет ипотеки осуществлялось во внесудебном порядке, то при продаже заложенного имущества с торгов оно прекращается с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов, а в случае приобретения его залогодержателем в собственность — с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Еще одно право, которым наделяется залогодатель при ипотеке, заключается в возможности передать заложенное имущество в залог в обеспечение исполнения других обязательств. В этом случае имеет место последующая ипотека. Не допускается последующая ипотека, если она запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Также законодатель не допускает заключение последующего договора об ипотеке, который предусматривает составление и выдачу закладной. Если, несмотря на установленный запрет, был заключен последующий договор об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право обратиться в суд с требованием о признании его недействительным.

Если в предшествующем договоре об ипотеке содержатся условия, на которых должен быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением данных условий. В противном случае требования залогодержателя по последующему договору будут удовлетворяться в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Данное правило содержится в ст. 43 Закона об ипотеке.

В отношении удовлетворения требований залогодержателей при последующей ипотеке, так же как и при других видах залога, действует принцип старшинства, который означает, что требования последующих залогодержателей будут удовлетворены из стоимости предмета ипотеки только после того, как удовлетворены требования предшествующих залогодержателей. Применительно к ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного кадастра недвижимости.

Залогодатель, заключая последующий договор об ипотеке, обязан до заключения с ним договора сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предшествующих ипотеках заложенного имущества. При неисполнении данной обязанности последующий залогодержатель имеет право потребовать возмещения причиненных убытков. Однако воспользоваться таким правом залогодержатель может только, если будет доказано, что он не мог получить сведения о предшествующих ипотеках, обратившись в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав. Кроме этого, залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, обязан незамедлительно об этом уведомить предшествующих залогодержателей и сообщить им по их требованию сведения о последующей ипотеке.