Файл: Ипотека в гражданском праве (Сущность ипотечного кредитования).pdf

Исходя из того, что при ипотеке заложенное имущество всегда остается во владении и пользовании залогодателя, законодатель возлагает на него обязанности по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества. В частности, залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе осуществлять капитальный и текущий ремонт в сроки, предусмотренные законодательством, а при их отсутствии — в разумные сроки; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества. Если третьими лицами будут предъявляться требования о признании за ними прав на заложенное имущество, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, а при предъявлении ими иска в суде — привлечь его к участию в деле. Более того, в указанных ситуациях в целях защиты своих прав на заложенное имущество залогодатель обязан с учетом сложившихся обстоятельств использовать способы защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса. В противном случае залогодержатель может использовать их самостоятельно от имени залогодателя без специальной доверенности и предъявить к залогодателю требование о возмещении понесенных в связи с этим необходимых расходов.

В свою очередь залогодержателю предоставляется право проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, в том числе переданного залогодателем во временное владение третьим лицам.

В целях защиты интересов залогодержателя законодатель возлагает на залогодателя обязанность застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом законодатель применительно к ипотеке устанавливает особое последствие в случае неисполнения данной обязанности залогодателем: залогодержатель имеет право застраховать заложенное имущество и потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов (ст. 31 Закона об ипотеке).

Более того, если ипотекой обеспечивается заемное обязательство, а в качестве заемщика выступает физическое лицо, последний вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом (заемными средствами). При этом страховая сумма не может быть менее чем 10% от основной суммы долга и не должна превышать 50% от основной суммы долга. Выгодоприобретателем по договору страхования ответственности заемщика является залогодержатель по обязательству, обеспеченному ипотекой. По данному договору страховой случай наступает, если должник не исполнил требование кредитора о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, которое было предъявлено в связи с тем, что должник не уплатил или несвоевременно уплатил сумму долга, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо стоимость оставленного кредитором за собой заложенного имущества будет недостаточна для удовлетворения требований кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В свою очередь, залогодержатель вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, связанных с невозможностью в полном объеме удовлетворить требования, обеспеченные ипотекой, в связи с недостаточной стоимостью заложенного имущества. Страховая сумма по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем 10% от основной суммы долга. Выгодоприобретателем по такому договору является залогодержатель. В договоре страхования финансового риска кредитора под страховым случаем понимается возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, либо с недостаточной стоимостью предмета ипотеки, оставленного залогодержателем за собой, для удовлетворения требований, обеспеченных ипотекой, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой должником суммы долга. Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика.

Если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным имуществом, его содержания или ремонта, не принимает меры к его сохранности, когда это создает угрозу его утраты или повреждения, а также не исполняет обязанность по его страхованию или необоснованно отказывает залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в при неисполнении данного требования — обратить взыскание на предмет ипотеки.

Из анализа ст. 47 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе передать свои права как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При этом договором или законом может быть запрещена их передача другому лицу. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, уступка по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству не допускается. При совершении такой сделки, она будет являться ничтожной.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом законодатель резюмирует, что при уступке прав по договору об ипотеке осуществляется и уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству. К лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение этого обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Вместе с тем диспози-тивный характер указанной нормы позволяет предусмотреть в договоре, что права, обеспечивающие исполнение основного обязательства, переходить не будут.

Еще одна особенность, связанная с правами и обязанностями сторон при ипотеке, заключается в том, что права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. В некоторых случаях составление и выдача закладной не допускаются (например, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо право аренды на него; если ипотекой обеспечивается обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент). Если права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом должно быть указано в договоре об ипотеке.

Установленные законодательством особенности в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя при залоге недвижимого имущества, позволяют сохранять обеспечительную функцию ипотеки на протяжении всего срока действия договора об ипотеке, и тем самым максимально защитить интересы залогодержателя, обеспечив ему возможность удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

По моему мнению, ипотека – это прекрасная возможность приобрести своё жильё. Далеко не в каждой семье имеется определенный капитал для покупки жилья. На сегодняшний день радует то, что государство занимает активную позицию в помощи молодым семьям: в феврале 2019 года президент России объявил, что льготные ипотеки российским семьям с детьми будут выдаваться бессрочно. Ею смогут воспользоваться больше 600 тыс. граждан. Семьям, у которых есть трое или больше детей, будут получать от государства компенсацию. Льготная ипотека для семей с двумя и более детьми будет действовать в течение всего срока погашения ипотечного кредита. Об этом заявил президент России Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию.

2.Особенности ипотеки в РФ

2.1.Особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам.

На современном этапе любой бизнес нуждается в финансовой поддержке (особенно, если находится лишь на этапе становления). Но сложность заключается в том, что инвесторы не торопятся вкладывать средства в начинающие и еще нестабильные проекты. Единственная надежда на кредитование, а именно операционные (целевые) займы.

Особенность такого кредитования - получение средств под решение группы задач и реализацию определенных целей. К примеру, получить средства можно для закупки сырьевой продукции, покупки необходимого оборудования и так далее. Данный вид займа актуален и в том случае, когда есть нужда в покупке офиса для бизнес-деятельности, повышения оборотного капитала, обучения сотрудников и так далее. В итоге вариантов предостаточно. При этом цели, под которые выдаются средства, должны прописываться в соглашении участников (заемщика и кредитора). Также указываются сроки, в течение которых заемщик должен выплатить имеющийся долг.

К основным видам такого кредита для юридических лиц можно отнести:

- рисковое финансирование. Такой заем можно получить для реализации научных проектов. С позиции заемщика при оформлении кредита особых гарантий не нужно, что в ряде случаев «развязывает» руки. Единственное, что за свободу получатель займа расплачивается высокой ставкой процента;

- коммерческая ипотека. Назначение данного займа - покупка офисов, складских помещений или площадок под торговлю. Но здесь стоит учесть, что в роли залога по займу выступает сама покупаемая недвижимость. Главное отличие этого вида кредита от стандартной ипотеки - меньшие сроки;

- кредит под открытие своего бизнеса. Этот вид займа можно смело назвать наиболее затратным. Его особенность - краткосрочность, а главное требование со стороны кредитора - предоставление бизнес-плана. При этом средства должны быть потрачены исключительно на развитие своего дела;

- кредит на развитие предпринимательской деятельности. Этот вид кредитования является одним из наиболее удобных для стороны, оформляющей операционный кредит. Основное назначение займа -увеличение оборотного капитала компанией;

- заем на закупку основного оборудования. В данном случае бизнесмен берет средства на покупку наиболее важной для осуществления деятельности техники. Благодаря такому кредиту, он может купить недвижимость для предприятия или транспортное средство. Обязательным условием получения займа является обеспечение (залог), роль которого может выполнять приобретенное за кредитные средства имущество. Кроме этого, клиент должен подтвердить

кредитору, что является платежеспособным и может выполнить свои обязательства по погашению займа;

- инвестиционный заем. Этот вид кредитования предоставляется под конкретную инвестиционную программу (последняя должна быть расписана в бизнес-плане). К примеру, средства могут быть получены под расширение производства или обновление оборудования.

Кредитование бизнеса или юридических лиц - это денежные займы, которые выдаются юридическому лицу для развития предпринимательской деятельности на установленных сроках и условиях возврата и выплаты процента по кредиту.

Поддержка бизнеса - это стратегический курс государства, направленный на оказание помощи начинающим предпринимателям. Поддержка бизнеса - комплекс мер и мероприятий, позволяющих представителям малого и среднего бизнеса быстрее адаптироваться в предпринимательской среде, выдерживать налоговую нагрузку, закупать необходимое оборудование и в сжатые сроки начинать производство (оказывать услуги).

Поддержка бизнеса может включать в себя целый спектр услуг - помощь в модернизации производственных мощностей, закупке нового оборудования, получении кредита, обучении и переподготовке кадров и так далее.

Малый и средний бизнес активно развивается во многих странах мира. И чем лучше государство заботится о начинающих предпринимателях, тем быстрей развивается экономика страны. Не секрет, что поддержка бизнеса в виде разработки специальных программ, льгот, помощи в получении кредита - все это окупается сторицей и способствует пополнению бюджета в будущем.

Начиная с 2007 года (с выходом федерального закона №209-ФЗ в Российской Федерации) стартовало множество программ поддержки малого и среднего бизнеса. При этом все они направлены на развитие и рост начинающих предпринимателей.

Субсидии на поддержку бизнеса выдаются на конкурсной основе и распределяются с учетом выделенных бюджетных средств. В среднем уровень софинансировния малой и средней предпринимательской деятельности составляет около 70-75%. К основным программам в помощь малому и среднему бизнесу можно отнести:

- помощь в оформлении лизинга для малых компаний. В этом случае государство берет на себя выплату первоначального взноса на сумму до миллиона рублей. Кроме этого, возможно получение лизинга для модернизации на сумму до десяти миллионов рублей;

- формирование и налаживание работы гарантийных фондов. Задача таких организаций - предоставление гарантий банкам при оформлении займа начинающим предпринимателям;