Добавлен: 29.04.2023
Просмотров: 262
Скачиваний: 3
В России же понятие «отчуждение» получило свое законодательное закрепление лишь в 19 веке, но фактически такое отчуждение осуществлялось значительно раньше. Несмотря на то, что термин "отчуждение" используется широко, и не только в научной литературе, но и в законах, законодатель не закрепил легального определения этого понятия. Поэтому обратимся к некоторым положениям ГК РФ, анализируя которые можно сделать вывод, что отчуждение так или иначе связано с прекращением права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ), в отдельных случаях термин "отчуждение" приравнивается к понятию "продажа" (п. 2 ст. 93 ГК РФ), а также отчуждение возможно в силу закона или на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. (п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 235 ГК РФ и др.). Законодатель также особо обращает наше внимание на то, что такое отчуждение должно быть возмездным. Это весьма принципиальное положение, так как в некоторых случаях приватизация осуществляется на безвозмездной основе, что является исключением из общего правила (например, ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[6]). В соответствии с гражданским законодательством в самом общем виде под возмездностью понимается получение платы или иного встречного предоставления одним субъектом от другого субъекта, при отчуждении имущества первым (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Законным средством платежа при совершении отчуждения государственного и муниципального имущества признается валюта Российской Федерации, а в случае продажи такого имущества за пределами территории России в качестве средства платежа может быть использована валюта иностранных государств. Собственниками приватизированного имущества становятся физические или юридические лица.
Анализ законодательного определения приватизации, данного в статье первой действующего ФЗ позволяет сделать следующие выводы:
1. Приватизация - активное действие, осуществляемое посредством отчуждения;
2. Такое отчуждение может быть проведено как на платной, так и на бесплатной основе (в случаях, предусмотренных законом);
3. Объектами приватизации может быть только то имущество, которое находится в государственной или муниципальной собственности.
1.2. Способы приватизации
Одним из самых распространенных способов приватизации имущества является аукцион, т.е. проведение торгов, где победителем признается участник, предложивший более высокую цену. В отличие от норм законодательства Республики Беларусь и Республики Казахстан, допускающих победу на аукционе одного участника, российский закон о приватизации признает такой аукцион несостоявшимся. Аукционы по форме подачи предложений цены могут быть открытыми (предлагаемая цена заявляется открыто в ходе проведения торгов) и закрытыми (предлагаемая цена подается в запечатанных конвертах). Вторая форма подачи предложения, в связи с отсутствием публичности, может привести орган, уполномоченный на реализацию имущества, к злоупотреблению своим положением. Так, руководитель «Агентства по продаже муниципальных земель и недвижимости», создавая преимущества определенным лицам, реализовал с нарушениями 162 объекта муниципальной собственности, расположенных в городе Владивостоке. Определяемый ст. 19 ФЗ-178 специализированный аукцион является разновидностью аукциона, где на открытых торгах все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию. Такие аукционы могут быть межрегиональными и всероссийскими. В соответствии со ст. 23 ФЗ-178 публичное предложение применяется, если аукцион признан несостоявшимся. Проводится аукцион в открытой форме последовательным снижением цены. Цена имущества определяется в размере от половины («цена отсечения») до полной стоимости начальной цены аукциона. Если имущество не реализовано и таким способом, то оно реализуется согласно положений ст. 24 ФЗ-178 продажей без объявления цены, т.е. цена устанавливается самим участником. Продажа имущества по конкурсу (ст. 20 ФЗ-178) отличается наличием определенных условий, ограничивающих права собственника, ей установлен порядок подтверждения победителем выполнения принимаемых на себя обязательств. Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ согласно ст. 25 ФЗ-178 является особенным способом, т.к. возмездность в нем реализуется в виде передачи имущества в уставный капитал акционерного общества. Также ФЗ-178 предусматривает особые способы приватизации акций акционерных обществ: продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами территории РФ (ст. 21) и продажа акций по результатам доверительного управления (ст. 26) при условии исполнения победителем требований договора доверительного управления. Способы отчуждения государственной и муниципальной собственности предполагают состязательность участников. Однако в данном порядке предусмотрено и исключение. Так, Федеральным законом № 265-ФЗ ФЗ-178 дополнен статьей 30.2, согласно которой в случае приватизации имущества, входящего такое соглашение, концессионер имеет преимущественное право на приобретение этого имущества по рыночной стоимости, а его уступка не допускается. Следует заметить, что при приватизации имущества по ФЗ-178 на определенном этапе состязательность отходит в сторону и побеждает участник, первым подавший предложение. Такое правило относится к закрытому аукциону, конкурсу и к реализации имущества без объявления цены. Из-за большой территории нашей Родины вполне очевидно, что предложения будут приходить с разрывом по времени, т.е. налицо присутствует дискриминация претендентов по территориальному признаку, что может привести к упущенной выгоде, т.к. двое и более участников, состязаясь и дальше, могут гарантировать более высокий доход в бюджет. Данные положения требуют доработки. Для представителей малого и среднего бизнеса, арендующих имущество, возможен особый порядок приватизации такого имущества по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ[7].
Существенным условием в данном случае является наличие у субъектов малого и среднего предпринимательства договора аренды на это недвижимое имущество. Одной из основных проблем здесь является несоответствие установленной администрацией рыночной цены объекта и его действительной рыночной цены.
2. Особенности приватизации отдельных видов имущества
2.1. Приватизация жилых помещений
Правовое да регулирование да приватизации да жилых да помещений да осуществляется да действующим да законом да РФ да да да «О да приватизации да жилищного да фонда да в да Российской да Федерации», да а да также да Решением да Роскоммунхоза да от да 18.11.1993 да № да 4 да «Об да утверждении да Примерного да положения да о да бесплатной да приватизации да жилищного да фонда да в да Российской да Федерации», да который да действует да в да части, да не да противоречащей да закону. да Согласно да ст. да 1 да вышеназванного да закона, да приватизация да жилых да помещений да представляет да собой да бесплатную да передачу да в да собственность да граждан да Российской да Федерации, да на да добровольной да основе да занимаемых да ими да жилых да помещений да в да государственном да и да муниципальном да жилищном да фонде, да а да для да граждан да Российской да Федерации, да забронировавших да занимаемые да жилые да помещения, да - да по да месту да бронирования да жилых да помещений. да Следует да отметить, да что да законодатель да использует да расширительное да основание да в да гражданском да законодательстве. да Так, да в да юридической да литературе да определения да понятия да приватизации да жилых да помещений да многие да авторы да предлагают да по-разному[8]. да
Однако, да их да мнение да сводится да к да тому, да что да приватизация да – да это да бесплатная да передача да жилых да помещений да в да собственность да граждан. да Такая да позиция да авторов да совпадает да с да позицией да законодателя, да что да исключает да возможность да двойного да толкования да и да судебных да споров. да Вместе да с да тем, да приватизировать да жилое да помещение да имеют да право да граждане да Российской да Федерации, да которые да пользуются да такими да помещениями, да находящимися да в да домах да государственного да или да муниципального да жилищного да фонда, да на да условиях да социального да найма. да При да этом, да приобрести да жилое да помещение да граждане да могут да в да общую да собственность да либо да в да собственность да одного да лица, да в да том да числе да несовершеннолетнего, да с да согласия да всех да имеющих да право да на да приватизацию да данных да жилых да помещений да совершеннолетних да лиц да и да несовершеннолетних да в да возрасте да от да 14 да до да 18 да лет. да Вместе да с да тем, да в да настоящее да время да жилищный да вопрос да и да пути да его да разрешения да создали да множество да споров да относительно да правового да положения да членов да семьи да собственника. да Жилищный да кодекс да Российской да Федерации да содержит да положение да о да правовом да статусе да граждан, да проживающих да совместно да с да собственником да в да принадлежащем да ему да жилом да помещении. да Согласно да п.1 да ст.31 да к да членам да семьи да собственника да жилого да помещения да относятся да проживающие да совместно да с да данным да собственником да в да принадлежащем да ему да жилом да помещении да его да супруг, да а да также да дети да и да родители да данного да собственника. да Другие да родственники, да нетрудоспособные да иждивенцы да и да в да исключительных да случаях да иные да граждане да могут да быть да признаны да членами да семьи да собственника, да если да они да вселены да собственником да в да качестве да членов да своей да семьи. да Так да же, да согласно да п. да 2 да этой да же да статьи да члены да семьи да собственника да жилого да помещения да имеют да право да пользования да данным да жилым да помещении да наравне да с да его да собственником, да если да иное да не да установлено да соглашением да между да собственником да и да членами да его да семьи. да Члены да семьи да собственника да жилого да помещения да обязаны да использовать да данное да жилое да помещение да по да назначению, да обеспечивать да его да сохранность. да
Таким да образом, да если да будет да установлено, да что да собственник да проживает да в да жилом да помещении да с да членами да своей да семьи да (супруг, да дети, да родители), да то да эти да лица да будут да иметь да равнозначный да правовой да статус да с да собственником да данного да жилого да помещения. да В да случае да если да же да семейные да отношения да с да собственником да жилого да помещения да будут да прекращены, да то да право да пользования да данным да жилым да помещением да за да бывшим да членом да семьи да собственника да этого да жилого да помещения да не да сохраняется, да если да же да соглашением да между да ними да не да будет да предусматривать да иное да положение. да В да последние да годы да в да Российской да Федерации да получила да широкое да распространение да практика, да когда да гражданам да отказывают да в да приватизации да жилых да помещений, да предоставленным да по да договорам да социального да найма. да В да такой да ситуации да для да признания да права да собственности да на да жилое да помещение да жителям да ничего да не да остается, да как да обратиться да в да суд. да Подтверждающим да примером да может да служить да следующий да случай да из да судебной да практики. да Так, да граждане да обратились да в да суд да о да признании да права да собственности да на да жилое да помещение да в да порядке да приватизации. да Свои да требования да мотивировали да тем, да что да указанная да часть да была да предоставлена да семье да в да 1976 да году да как да работнику да совхоза да «Серединский». да Данная да часть да принадлежала да совхозу да «Серединский», да и да после да реорганизации да совхоза да квартира да перешла да на да баланс да АОЗТ да «Середа». да 06.04.2011 да г. да истец да обратился да к да ответчику да с да заявлением да о да приватизации да спорного да жилого да помещения, да но да ему да было да отказано да в да связи да с да отсутствием да ордера да на да жилое да помещение. да Однако да семья да истца да другого да жилья да не да имеет, да в да приватизации да жилья да ранее да не да участвовала. да Решением да Шаховского да районного да суда да Московской да области да от да 18 да марта да 2013 да г. да исковые да требования да удовлетворены. да В да апелляционной да жалобе да АОЗТ да «Середа» да просит да решение да суда да отменить, да ссылаясь да на да его да незаконность да и да необоснованность. да Судебная да коллегия, да рассмотрев да апелляционную да жалобу да ответчика, да считает, да что да исковые да требования да о да признании да права да собственности да на да жилое да помещение да в да порядке да приватизации да удовлетворены да правомерно, да поскольку да истец да и да члены да его да семьи да были да вселены да в да спорное да жилое да помещение да до да приватизации да совхоза да и да приобрели да право да пользования да им да на да условиях да договора да социального да найма, да в да связи, да с да чем да оснований да для да отказа да в да приватизации да истцам да не да имеется. да Установленные да по да делу да фактические да обстоятельства да не да противоречат да действующему да законодательству. да Как да уже да было да сказано, да приватизировать да жилое да помещение да граждане да могут да с да согласия да всех да имеющих да право да на да приватизацию да данных да жилых да помещений да совершеннолетних да лиц да и да несовершеннолетних да в да возрасте да от да 14 да до да 18 да ле[9]т. да
Таким да образом, да в да силу да закона да такое да согласие да является да обязательным да условием да для да приватизации. да При да этом, да по да мнению да Верховного да Суда да РФ, да следует да учитывать, да что, да дав да согласие да на да приватизацию да жилого да помещения, да лицо да исходит да из да того, да что да право да пользования да данным да жилым да помещением да для да него да будет да носить да бессрочный да характер да (в да том да числе да и да тогда, да когда да отказ да от да участия да в да приватизации да дается да лицом, да ранее да уже да участвовавшим да в да приватизации да другого да жилого да помещения), да следовательно, да его да права да должны да быть да учтены да при да переходе да права да собственности да на да жилое да помещение да другому да лицу[10] да . да Анализ да судебной да практики да показал, да что да суды да общей да юрисдикции да признают да право да пользования да жилым да помещением да не да только да за да непосредственно да проживающим да в да таком да жилом да помещении да бывшим да членом да семьи да собственника, да но да и да в да том да случае, да если да на да момент да возникновения да спора да бывший да член да семьи да собственника да жилого да помещения да в да спорном да жиломпомещении да фактически да не да проживает, да плату да за да жилое да помещение да не да вносит, да коммунальные да услуги да не да оплачивает, да однако да состоял да на да регистрационном да учете да и да заинтересован да в да сохранении да права да пользования да жилым да помещением. да
Но, да закрепляя да право да лиц, да отказавшихся да от да участия да в да приватизации, да на да пользование да жилым да помещением, да законодатель да не да раскрывает да содержание да данного да права да и да не да определяет да его да правовой да природы, да не да регламентирует да порядок да осуществления да и да прекращения да данного да права, да что да закономерно да обусловило да определенные да трудности да в да правоприменительной да практике. да Следовательно, да правовой да режим да права да пользования да жилым да помещением да требует да дальнейшей да правовой да регламентации. да Говоря да о да приватизации да жилых да помещений, да следует да отметить, да что да ч. да 1 да ст. да 4 да закона да предусматривает да перечень да жилых да помещений, да которые да не да подлежат да приватизации. да В да частности, да к да таким да помещениям да относятся да жилые да помещения, да находящиеся да в да аварийном да состоянии, да общежитиях, да в да домах да закрытых да военных да городков, да а да также да служебные да жилые да помещения. да При да этом, да исключения да составляют да служебные да жилые да помещения, да находящиеся да в да составе да жилищного да фонда да совхозов да и да других да сельскохозяйственных да предприятий, да к да ним да приравненных, да а да также да служебные да жилые да помещения да жилищного да фонда да стационарных да учреждений да социальной да защиты да населения, да находящегося да в да сельской да местности[11]. да В да силу да положений да статьи да 27 да Земельного да кодекса да РФ да земельные да участки, да отнесенные да к да землям, да изъятым да из да оборота, да не да могут да предоставляться да в да частную да собственность, да а да также да быть да объектами да сделок, да предусмотренных да гражданским да законодательством. да Выделяя да перечень да объектов, да которые да не да подлежат да приватизации, да законодатель, да в да первую да очередь да учитывал да целевое да назначение да жилого да помещения, да место да его да положения да и да другие да обстоятельства, да связанные да с да особенностями да правового да режима да таких да помещениях, да исключающие да возможность да передачи да его да в да собственность да граждан. да Сам да процесс да приватизации да возможен да лишь да при да соблюдении да определенных да законодательных да принципов, да в да частности, да добровольности, да безвозмездности, да однократности да бесплатной да приватизации да (за да исключением да несовершеннолетних), да сохранения да у да граждан да права да на да приватизацию да жилья да при да переходе да государственных да или да муниципальных да предприятий да в да иную да форму да собственности да или да их да ликвидации.
Подытоживая да вышеизложенное, да следует да отметить, да что да продлив да срок да действия да закона, да законодатель да тем да самым да предоставил да гражданам да возможность да приватизировать да жилье да тем да лицам, да кто да еще да не да успел да это да сделать. да По да своей да правовой да природе, да приватизация да позволяет да человеку да распоряжаться да своим да жильем да по да собственному да усмотрению: да без да нее да невозможна да ни да купля- да продажа, да ни да передача да в да наследство, да не да совершение да других да сделок да с да недвижимостью. да Вместе да с да тем, да предоставив да населению да возможность да приватизации да жилых да помещений, да законодателю да необходимо да создать да четкий да механизм да правового да регулирования да жилищных да отношений да в да этой да области[12].
да Подтверждению да этому да служит да судебная да практика, да согласно да которой, да суды да разрешают да споры, да возникающие да в да сфере да реализации да прав да граждан да на да приватизацию да жилых да помещений, да что да свидетельствует да о да необходимости да совершенствования да законодательства да в да рассматриваемой да области да и да практики да его да применения. да
2.2. Приватизация земельных участков
Экономические и правовые преобразования в России в конце XX в. выявили необходимость пересмотра сложившихся подходов к институту собственности. Анализ хода приватизации в зарубежных странах свидетельствует о том, что данные процессы являлись общемировыми и именно распад Советского Союза во многом послужил катализатором развития экономических отношений в определенном направлении. Некоторые авторы отмечают, что процесс приватизации затронул не только Россию, но и более 100 национальных экономик мира. Согласно С.Я. Всесловскому, «... никогда прежде за всю мировую экономическую историю приоритеты экономического курса не смещались в одном направлении с такой синхронностью и в таких масштабах, как это произошло в последние два десятилетия минувшего века...».
В большинстве случаев перед руководством этих стран стояли общие цели: освобождение бюджета от лишних субсидий, привлечение капитала, создание класса частных собственников. При этом в каждом государстве имелась своя определенная специфика. Например, целью приватизации ряда предприятий в Великобритании стало получение необходимых инвестиций, в Италии — уменьшение дефицита бюджета, в Чили — уменьшение влияния государства на экономику. Своя специфика имеется и у российской модели, в том числе и в вопросах приватизации муниципального имущества и земель городского округа в Российской Федерации. Говоря о термине «приватизация», данное понятие определяется следующим образом: —во-первых, как урегулированный законодательством процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц в целях создания в конкретном секторе экономики рыночной системы товарооборота, повышения конкурентоспособности государственных предприятий, организации эффективной работы системы органов государственного управления, обеспечения прав и законных интересов граждан; —во-вторых, как совершаемую в соответствии с законодательством о приватизации возмездную либо безвозмездную передачу государственного или муниципального имущества гражданам и (или) физическим лицам.