ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно используют три основных подхода:

• затратный;

• сравнительный;

• доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

Анализ наиболее эффективного использования объекта способствует определению того использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестиционный капитал.

Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

• продолжение текущего варианта использования;

• изменение текущего варианта использования;

• утилизация.

Заключения по поводу анализа наиболее эффективного использования состоит в том, что существующее ТС должно либо использоваться по своему прямому назначению. Либо по другому функциональному назначению. Либо быть утилизировано, когда доход от нового ТС будет больше, чем компенсация стоимости утилизации существующего ТС.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При затратном подходе считают, что рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность.

Тем не менее, встречается немало случаев, когда применение затратного подхода является оправданным и даже единственно возможным.

В соответствии с методологией затратного подхода при оценке оборудования, он состоит из следующих этапов:

---

• Расчет стоимости затрат, для воспроизводства либо замещения объекта оценки тем или иным методом.

• Расчет величины общего накопленного износа.

• Расчет стоимости затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки объекта оценки с учетом износа и устаревания, т.е. рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет производится по следующей формуле:

Сз.п. = С х (1 – S/100) - Сэд,

где, С – значение стоимости затрат, для воспроизводства либо замещения объекта оценки, руб.;

S - совокупный износ объекта оценки.;

Сэд – стоимость устранения дефектов эксплуатации.

Затратный подход в оценке транспортных средств практически реализуется в следующими методами:

• анализ и индексация затрат;

• поэлементный (агрегатный) расчет;

• расчет по цене однородного объекта.

Анализ и индексация затрат. Сумма затрат на воспроизводство (замещения) объекта - определяется сметным методом для единичных экземпляров транспортных средств, которые собираются конвейерным способом, этот метод применяется в заводских условиях при расчете себестоимости сборки одного автомобиля и расчета рентабельности производства с учетом серийного производства. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, метод практически не применяется.

Поэлементный (агрегатный) расчет. Сумма затрат на воспроизводство (замещения) объекта оценки, определяется суммой затрат на приобретение комплектующих и стоимость сборки которые в совокупности будут представлять собой изготовление одного-единственного транспортного средства, т.е. единичное производство, удельные затраты на изготовление при котором выше, чем при серийном производстве. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, метод практически не применяется.

Расчет рыночной стоимости ТС данным методом, можно производить по следующим методикам:

• «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98»: МТ РФ, 1999г.

• «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» РД 37.009.015-98.»: НАМИ, 1999г.

Расчет величины совокупного износа

Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяются по формуле:

S = 1 - (1 – Иф /100) х (1 – Им/100) х (1 – Ив/100)

где, S - величина совокупного износа, %;

Иф - величина физического износа, %;

Им – величина морального износа, %;

Ив – величина внешнего износа.

Физический износ – относительная потеря стоимости транспортного средства из-за изменения его технического состояния в процессе эксплуатации, приводящего к ухудшению функциональных и эксплуатационных характеристик транспортного средства. Основными причинами физического износа транспортных средств являются изнашивание, пластические деформации, усталостные разрушения, коррозия, изменение физико-химических свойств конструктивных материалов.

---

Расчет физического износа транспортного средства Иф на дату оценки проводится по формуле (20) «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния. Р-03112194-0376-98».

Для расчета физического износа используется расчетный метод с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации. Физический износ определяется по формуле:

где е – основание натурального логарифма, е = 2,718;

Ω – функция, зависящая от возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

Для легкового автомобиля европейского производства, функция Ω имеет вид:

где Тф - возраст транспортного средства, лет;

Lф – фактический пробег, тыс. км.

Исходя из вышесказанного, рассчитанный физический износ оцениваемого транспортного средства составит:

= 100 х (1 - е^-0,15) = 14%

Моральный износ - относительная потеря стоимости транспортного средства из-за снижения его полезности для осведомленного покупателя под влиянием факторов. К которым относятся достижения научно - технического прогресса в автомобилестроении, ограничения, накладываемые государственным регулированием на производство, импорт, товарные рынки и эксплуатацию транспортных средств, окончание производства транспортных средств, прекращение производства запасных частей к ним и т.д.

Расчет морального износа производился по формуле (27) «Методика оценки остаточной стоимости ТС с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98, г.Москва, 1999г.:

Им = Им1 + Им2 + Им3 + Им4,

где Им1 - фактор, учитывающий на дату оценки снятие ТС с производства;

Им2 - фактор, учитывающий прекращение выпуска запасных частей к ТС;

Им3 - фактор, учитывающий попадание ранее (до момента оценки) ТС в ДТП;

Им4 - фактор, учитывающий количество владельцев ТС.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, доходный подход практически не применяется.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При оценке транспортных средств наиболее применим сравнительный подход, т.к. транспортные средства являются продукцией крупносерийного и массового производства и число сделок купли-продажи достаточно велико, поэтому ценовая информация стабильна, представительна и доступна. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

---

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такие объекты на рынке продаж отсутствуют, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам рассматриваемого типа и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

За единицу сравнения выбираем цену за оцениваемый объект. В отечественной практике выделяют восемь основных элементов сравнения:

• переданные права собственности на объект;

• условия финансовых расчетов при приобретении объекта;

• условия продажи (чистота сделки);

• динамика сделок на рынке (дата продажи);

• физические характеристики.

Методы сравнительного подхода.

Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его ис­пользования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин, оборудования или транспортных средств.

В практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод аналогового сравнения продаж.

Метод прямого сравнения продаж. Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объек­тов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в боль­шом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Метод применяется для серийных транспортных средств.

Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта бу­дут определяться только по элементам сравнения, т.е. на состояние объекта, условия рынка и т.д.

Метод аналогового сравнения продаж. Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не иден­тичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения:

---

• функциональные;

• параметрические (тип кузова (кабины), грузоподъемность, пассажировместимость, объем двигателя, тип КПП и.т.д.);

• условия и вре­мя продаж.

Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводят к дате оценки с учетом инфляции и определяют стоимость аналога на момент оценки.

Функциональное и экономическое устаревание сравниваемых объектов вто­ричного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов. Поэтому при оценке на основе подхода сравнения рыночных продаж определению подлежит только физический износ, причем часто не величина износа, а его влияние на стоимость.

Выбор того или иного метода зависит от количества и качества исходной информации об объек­тах-аналогах. Кроме того, существует прямая зависимость между числом факторов, по которым оценщик проводит сравнение, и числом объектов-аналогов.

В данном отчете мы используем метод прямого сравнения продаж, так как объект оценки является серийным транспортным средством, вторичный рынок которого достаточно развит.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по транспортным средствам (ТС) рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого транспортного средства;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Расчет стоимости сравнительным подходом.

По результатам исследования вторичного рынка ТС, для расчета составляется выборка аналогов ТС.

Степень однородности выборки значения стоимости предложения ТС на вторичном рынке, характеризуется величиной коэффициента вариации, который рассчитывается по формуле (4) «Методика оценки остаточной стоимости ТС с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-99, г.Москва, 1999г.:

где Сr – значение рыночной стоимости подержанного ТС на дату оценки в полученной выборке, руб.;

k – объем выборки значений стоимости подержанного ТС.

Значение рассчитанной стоимости, принимается при условии, что выборка значений стоимости транспортного средства однородна. Совокупность значений стоимости в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3.

В итоге данный метод позволяет получить обоснованно-доказательный результат оценки, который должен быть проверен на соответствие здравому смыслу как с точки зрения продавца или покупателя, так и с точки зрения потенциального оппонента, в качестве которого могут выступать представители любых контролирующих органов и суда.

---

Смотрите также файлы

• Управление имуществом на предприятии_Ковалев А.П_Учебник_2009 -272с.pdf

• МОТИВАЦИЯ В СИСТЕМАХ КАЧЕСТВА.doc

• УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ1.doc

• Руководство по качеству.doc

• исо9004.doc