Файл: Управление имуществом на предприятии_Ковалев А.П_Учебник_2009 -272с.pdf

УДК 005.936

ББК 65.291.57-21

К56

К56

РЕЦЕНЗЕНТЫ:

кафедра «Государственное, муниципальное

и корпоративное управление»

Финансовой академии при Правительстве РФ;

Н.И.

 Берзон,

 д-р экон. наук, проф.;

СВ. Смирнов,

 д-р экон. наук, проф.

Ковалев А.П.

Управление имуществом на предприятии: учебник / А.П. Ко-

валев. - М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2009. - 272 с: ил.

ISBN 978-5-279-03369-0 (Финансы и статистика)

ISBN 978-5-16-003745-5 (ИНФРА-М)

Рассмотрены вопросы организации комплексного учета имущества,

формирования службы управления имуществом на предприятии, использо-

вания стоимостной оценки имущества, определения производственной мощ-

ности имущественных комплексов; выработки амортизационной политики.

Особое внимание уделено экономическому анализу управленческих реше-

ний по проведению имущественных преобразований, поиску резервов роста

фондоотдачи, создания страховой защиты, организации залога имущества.

Приведены практические примеры с расчетами и пояснениями.

Для студентов, обучающихся по специальностям «Экономика и управ-

ление на предприятии», «Менеджмент», а также для преподавателей вузов,

аспирантов, практикующих экспертов-оценщиков и специалистов.

0605010203- 035

010(01) - 2009

ISBN 978-5-279-03369-0

ISBN 978-5-16-003745-5

УДК 005.936

ББК 65.291.57-21

Ковалев А.П., 2009
Издательство «Финансы и статистика», 2009

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 7

Глава 1. ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ

КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

 13

1.1. Роль государства в управлении имуществом 13
1.2. Имущество предприятия как объект

гражданских прав 16

1.3. Комплексный учет состава имущества

на предприятии 21

1.4. Бухгалтерский учет основных средств

на предприятии 26

1.5. И мущественная структура предприятия 32

Глава 2. ЦЕЛЬ И СОДЕРЖАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ

ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ

 39

2.1. Стратегический подход к управлению

имуществом 39

2.2. Принципы управления имуществом

на предприятии 44

2.3. Цель и задачи управления имуществом 49
2.4. Служба управления имуществом

на предприятии 53

Глава 3. СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,

ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ

58

3.1. Виды стоимости имущества и задачи

ее определения 58

3.2. Особенности определения стоимости

имущественных комплексов и объектов 63

3.3. Имущественный (затратный) подход

при оценке имущественного комплекса 65

3

Г л а в а 3. СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,

ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ

3.4. Стоимость и фондоотдача основных фондов

предприятия 67

3.5. Влияние стоимости имущества на показатели

деятельности предприятия 72

Глава 4. ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ МОЩНОСТЬ

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

 ... 79

4.1. Понятие производственной мощности,

ее виды и способы определения 79

4.2. Фонды времени работы оборудования,

применяемые при расчете производственной

мощности 84

4.3. Определение степени использования

производственной мощности 86

4.4. Формирование структуры парка оборудования

и его производственной мощности 89

4.5. Внутренняя сбалансированность

имущественного комплекса 95

4.6. Связь между производственной мощностью

и стоимостью парка оборудования 98

4.7. Влияние производственной мощности

и стоимости на фондоотдачу 103

Глава 5. АМОРТИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА

И АМОРТИЗАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА
ПРЕДПРИЯТИЯ

 ПО

5.1.

 Амортизация и амортизируемое имущество 110

5.2. Амортизационная политика предприятия 113
5.3. Методы начисления амортизации 120
5.4. Выбор сроков полезного использования

для объектов основных фондов 125

5.5. Реинвестиционные возможности

амортизационного механизма по обновлению
основных фондов предприятия 127

Глава 6. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ
ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

 135

6.1. Процесс износа имущественных объектов 135
6.2. Организация ремонта машин и оборудования... 142
6.3. Определение экономической целесообразности

капитального ремонта оборудования 145

6.4. Организация технического обслуживания

и ремонта производственных зданий
и сооружений 150

6.5. Модернизация и реконструкция имуществен-

ных объектов 153

Глава 7. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ

ОБНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

 161

7.1. Имущественные преобразования по обновлению

и развитию основных фондов предприятия 161

7.2. Определение экономической эффективности

инвестиционных проектов имущественных
преобразований 167

7.3. Определение упущенного альтернативного дохода

от использования в проекте имеющихся
на предприятии объектов имущества 184

7.4. Стратегия и программа имущественных

преобразований на предприятии 189

Г л а в а 8. АРЕНДА И ЛИЗИНГ В УПРАВЛЕНИИ

ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ

 204

8.1. Правовые вопросы аренды имущества 204
8.2. Экономическая эффективность аренды

недвижимого имущества 207

8.3. Правовые и организационные основы лизинга . 213
8.4. Лизинговые платежи и эффективность

лизинговой сделки 220

Глава 9. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА

ПРЕДПРИЯТИЯ

 227

9.1. Сущность, функции и организация

страхования имущества 227

9.2. Производственно-имущественные риски,

их виды и оценка 231

9.3. Экономические показатели страхования 237
9.4. Методы страхования и страховые тарифы 239
9.5. Организация страховой защиты предприятия

от производственно-имущественных рисков 246

Глава 10. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА В МЕХАНИЗМЕ

КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ

 252

10.1. Сущность и назначение залога имущества 252
10.2. Реализация залогового права залогодержателя .. 258
10.3. Особенности определения залоговой стоимости

имущества 262

Литература 271

ВВЕДЕНИЕ

Имущество есть главный материально-вещественный ресурс
предприятий, их основное богатство. Имущество обладает тем

удивительным свойством, что одновременно служит источни-
ком и доходов, и расходов. Полноценно функционирующее
имущество приносит его собственнику доход, предопределяет
его благосостояние. Наоборот, не вовлеченное в оборот, лиш-
нее имущество становится обузой для предприятия-собствен-
ника, подрывает его экономику. Отсюда понятна мысль, что
имущество нуждается в управлении.

Опыт российских предприятий, многие из которых продол-

жают ощущать последствия экономического кризиса начала и
середины 1990-х годов, убедительно показал, к каким негатив-
ным последствиям приводят неурегулированные имуществен-
ные отношения, невнимание к состоянию имущественных ком-
плексов, расточительность и бесхозяйственность в использовании
имущества.

Правовая неурегулированность имущественных отношений

способствует возникновению острых имущественных споров
между участниками хозяйственной деятельности, в частности

между акционерами-собственниками, наемными менеджерами
и работниками. Причем эти конфликты перерастают зачастую в
настоящие баталии с применением физической силы и на-
сильственным захватом помещений. После проведенной привати-

зации бывшие государственные предприятия получили статус от-
крытых акционерных обществ, но произошло это формально, и до
утверждения настоящего корпоративного управления и тем более
корпоративной культуры на наших предприятиях еще далеко.

Состояние основных фондов на российских промышленных

предприятиях остается плачевным. Многие элементы основных
фондов, особенно машины и оборудование, физически и мо-
рально устарели, не способны обеспечивать производство со-
временной, пользующейся спросом продукции. Неэффективное
использование имущества приводит к его износу и снижению
эксплуатационных качеств, повышенным операционным расхо-

дам на техническое содержание и ремонты, росту имуществен-

ных рисков (аварий, потерь и простоев). Конечно, неудовлетво-
рительное состояние основных фондов, т.е. имущественных ком-
плексов, объясняется в первую очередь нехваткой денежных

средств на многих предприятиях. В то же время определенную

лепту в эту ситуацию внесло также отсутствие эффективного
управления имуществом. Нельзя сказать, что на предприятиях
отсутствует управление имуществом как таковое. Оно есть, но
все функции этого управления рассредоточены между различ-
ными управленческими и вспомогательными подразделениями.
Целостной системы управления имуществом на многих пред-
приятиях еще не создано.

Для решения отмеченной проблемы необходимо развивать

научные исследования в этой области, вырабатывать подходы
применительно к условиям российской экономики и в то же

время вести подготовку соответствующих специалистов.

Из экономической теории известно, что доходность пред-

приятия определяют четыре производственных фактора: земля,

труд, капитал и менеджмент. Под землей как фактором понима-

ются характеристика земельного участка, на котором размещено
предприятие, ценность земельного участка с точки зрения гео-
графического положения и территориального расположения в
городе, состояния грунта, наличия коммуникаций и т.д. Труд —

опытность, квалификация, профессионализм и деловые каче-
ства производственного персонала. Капитал понимается как со-
вокупность материальных и нематериальных активов, функцио-
нирующих в производственной деятельности предприятия.
Менеджмент как фактор — это опытность и квалификация уп-

равляющего персонала, сложившиеся отношения у персонала
предприятия с органами управления в регионе, с другими пред-
приятиями, с банками и другими партнерами и клиентами, сфор-
мировавшаяся репутация (бренд) предприятия.

Имущество предприятия (его здания, сооружения, комму-

никации, парк оборудования, запасы материальных ценностей
и т.д.) — главный компонент капитала. Финансовые результаты
предприятия во многом зависят от того, какое имущество име-
ется на предприятии, какими характеристиками это имущество
обладает и насколько полно оно используется.

В данном учебнике речь идет об управлении имуществом на

промышленном предприятии. Управление имуществом — это

8

комплекс решений, действий и проектов, нацеленных на эф-
фективное использование, обновление, совершенствование и раз-
витие имущества предприятия. Управление имуществом включает
как операционную деятельность по содержанию, восстановлению
и развитию имущественных комплексов, так и управленческую

деятельность по учету, контролю, планированию, мотивации и

финансированию этой операционной деятельности.

Теория управления имуществом находится в стадии фор-

мирования. Большое влияние на ее развитие оказали теория и
практика стоимостной оценки имущества. Понятно, что оцен-
ка имущества и управление имуществом тесно взаимосвязаны.

Цель оценки — получить значение конкретного вида стоимо-

сти оцениваемого имущества. Но оценка не является самоце-

лью, она необходима для того, чтобы принять то или иное уп-

равленческое решение в отношении имущества. Таким образом,
управление имуществом невозможно без результатов оценки
этого имущества. Однако неверно думать, что для управления
имуществом нужно только определить его рыночную стоимость.

Стоимость, конечно, — важный показатель имущества, но не

единственный. Для принятия управленческих решений в отно-

шении имущества следует привлечь многие другие его характе-

ристики: назначение, качественные свойства, производственную
мощность (производительность), эксплуатационные издержки,

износ и др.

Официальную оценку имущества выполняют независимые

оценщики, т.е. специалисты, которые не должны иметь никако-
го отношения и интереса к оцениваемому имуществу предприя-
тий и не должны принадлежать к персоналу этих предприятий.
Другое дело — управление имуществом, эту работу выполняют

операционные и финансовые менеджеры самих предприятий.
Они же могут выступать в качестве заказчиков официальной
оценки. В то же время специалисты предприятий по управле-
нию имуществом должны владеть методикой оценки для того,
чтобы уметь правильно сформулировать задачу оценки и прове-
рить полученные отчеты об оценке на соответствие целям оцен-
ки, а затем уметь выбрать эффективные решения по результа-
там оценки.

С развитием рыночных отношений расширился набор мето-

дов управления имуществом. Наряду с традиционными метода-

9

ми по восстановлению и обновлению имущества все большее

значение на практике приобретают такие методы, как аренда,

лизинг, страхование, передача в доверительное управление и др.

Данный учебник помогает студентам вузов усвоить содер-

жание дисциплины «Управление имуществом». Теоретической
основой этой дисциплины служат положения таких наук, как
экономическая теория, менеджмент, маркетинг, оценка стои-
мости, финансово-экономический анализ, ценообразование, ма-

тематическое программирование, статистика, имущественное

право и др.

Что дают знания по данной дисциплине будущим экономи-

стам?

Полезность этих знаний проявляется в таких направлениях

экономической деятельности, как:

• организация полного и всестороннего учета всех компо-

нентов имущества;

• разработка эффективного режима наиболее полного исполь-

зования разных объектов имущества;

• разработка проектов по обновлению, экономическому и

инновационному развитию имущественных объектов;

• выявление резервов и достижение наиболее полного ис-

пользования качественных характеристик имущества;

• координация работ по проведению независимой оценки

имущества.

Понятие имущества тесно связано с понятием собственнос-

ти. Имущество — это те вещи, которые находятся в чьей-то соб-
ственности, т.е. кому-то принадлежат. В данном учебнике упор
сделан на рассмотрении имущества промышленных предприя-
тий, которые могут иметь форму акционерного общества, госу-

дарственного унитарного или казенного предприятия.

В условиях рынка хозяйственные операции, связанные с

имуществом, имеют исключительно важное значение. Процес-
сы антикризисного управления, реструктуризации и реформи-

рования предприятий, их приватизации и ликвидации затраги-

вают тем или иным образом вопросы раздела имущества,
изменения прав собственности и сделок с имуществом. В совре-
менных условиях имущественные споры в судах — довольно рас-
пространенное явление. Все это заставляет уделять внимание не

только экономическим, но и правовым аспектам управления

имуществом.

10

Успешная деятельность предприятия невозможна без эффек-

тивного управления имуществом. Цели управления имуществом
сводятся в конечном счете к тому, чтобы:

• защищать права на имущество, т.е. не допускать потерю

имущества при незаконных посягательствах со стороны третьих

лиц;

• сохранять имущество, т.е. не допускать возможности краж,

«разбазаривания», невыгодных распродаж и других отрицатель-
ных действий; защищать от рисков через страхование и другими
способами;

• постоянно поддерживать имущество в работоспособном

состоянии путем проведения регулярных обслуживающих и ре-
монтных работ;

• обновлять и повышать технический и инновационный уро-

вень имущества, например осуществлять замену устарев-
шего оборудования на новое, более совершенное и производи-
тельное;

• приумножать и повышать полезность и ценность имуще-

ства, т.е. проводить работы по реконструкции помещений, но-
вому капитальному строительству, облагораживанию земельных
участков, территорий предприятия, его коммуникаций и подъез-

дных путей;

• обеспечивать наиболее полное использование полезных

свойств всех компонентов имущества: зданий, сооружений, ма-
шин и оборудования.

Дисциплина «Управление имуществом» — завершающий учеб-

ный курс для студентов, обучающихся по специальности «Эко-

номика и управление на предприятии» и специализации «Уп-

равление имуществом». Методически она тесно связана с другими
дисциплинами, которые либо уже читались, либо читаются па-
раллельно. Особенно следует подчеркнуть ее связь с такими
дисциплинами, как «Экономика и оценка недвижимости», «Сто-

имостный анализ», «Основы оценки стоимости машин и обору-

дования», «Оценка эффективности инвестиционных проектов»

и др.

Настоящий учебник знакомит читателя с основными поло-

жениями теории управления имуществом. В книге рассказано о
том, какие правовые аспекты необходимо учитывать при управ-
лении имуществом, какую роль играет имущественный подход

11