ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 20.11.2019
Просмотров: 891
Скачиваний: 1
№ 2 Регулирование оценочной деятельности: формы, стандарты, нормативно-правовые документы.
Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:
-лицензирование оценщиков;
-аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;
-утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;
-сертификация услуг;
-страхование гражданской ответственности оценщиков.
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 29 июля 1998 г. принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации . С 01 января 2008 г. лицензирование оценочной дея-ти отмененно.
Согласно статье 18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.(СРОО) Утвержденны стандарты (ФСО 1- Общее понятие оценки, подходы, требование проведения оценки; ФСО 2- Цель оценки и виды стоимости; ФСО 3 - Требования к отчету об оценке; ФСО 4 - Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Помимо Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
№ 4 Система принципов оценки собственности . Принцип наиболее эффективного использования.
Оценщики разработали логически системный подход к определению стоимости к объекту оценки. Он реализовался через серию шагов позволяющих применять во внимание все важные факторы влияющие на стоимость. Теорит-ая основа оценки состоял из оценочных принципов:
1. Принципы основанные на представленнии собственника: а) принцип полезности (объект оценки обладает стоимостью в том случае если он полезен какому- либо потенциальному собственнику. б) принцип замещения ( рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены взымаемой за другой объект обладающий такой-же полезностью.в) принцип ожидания .
2. Принципы обусловленные действием внешней среды. а) принцип конкуренции, б) зависимости, в) принцип спроса и предложения.
3. Принципы оценки основанные на с точки зрения эксплуатации. а) принцип вклада, б) принцип пропорцианальности , в) принцип оптимальных велечин, г) принцип убывающей отдачи.
НЭИ -принцип наиболее эффективного использования.Последовательность анализа НЭИ:
1 шаг: рассмотрение физически возможных способов объекта оценки. 2 шаг: анализируются варианты использования законодательно разрешенные. 3 шаг: рассмотрение из физически осуществляемых и разрешенных законом того использования кот. будет приносить доход. 4 шаг: финансово-оправдоваемого способа кот. обеспечивает максимальный доход и приводит к максимальной стоимости объекта на дату оценки.
ДОПОЛН. ВОПРОС. Раскрыть принцип ожидания.? ( Определяется тем какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгодой и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный собственник)
№ 5 Виды стоимости при оценке собственности
При осуществлении оценочной дея-ти используются следующие виды стоимости:
1)рыночная, 2) инвестиционная, 3) ликвидационная, 4) кадастровая,
При определении рыночной стоимости объект оценки определяется наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно, распологают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо обстоятельства.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки опр. стоимость для конкретного лица или группы лиц при установлении данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
ПРи определении ликвидационной стоимости объекта оценки опр. расчетная величина отражающая наиболее вероятную цену по кот. объект может быть отчужден за срок действия объекта оценки между меньшей оценки для рыночных условий , когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки опр. методами массовой оценки рыночная стоимость установленная и утвержденная в соответствии с законодательством регулирующих кадастровой оценки.
ДОПОЛН.ВОПРОС. Сфера применения кадастровой стоимости? (налогообложение)
№ 6 Случаи обязательного проведения оценки имущества
Ст 8 РФ. Проведение оценки явл. обязательным в случае вовлечения в сделку объекта оценки принадлежит полностью или частично РФ. Субъектом РФ либо муниципальн. образованием в т.ч.: - при опред.стоимости объектов в целях их приватизации; - передачи в доверительном управлении либо передачи в аренду; - при использовании объектов оценки в качестве предметов залога; - при продажи и инном отчуждении и объектом оценки; - при переуступки долговых обязательств связанных с объектом оценки; - при передачи объектов оценки принадлежащей РФ в качестве вклада в уставной капитал физ.лица.
Проведение оценки явл. обязательным при возникновении спорастоимости оценки в т.ч.:- при иноцеализации иммущ-ва, - при ипотечном кредитовании физ.лиц и юр.лиц; - при составлении брачных контрактов в разделе имущества супругов при разводе; - при выкупе или изъятии иммущества у собственников для госуд-ой или муниципальных нужд; - при проведении объектов оценки в целях кот. за правельность уплаты налога.
№ 8 Отчет об оценке собственности: структура, содержание. Требование стандартов к содержанию оценочного отчета. "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов а) В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. б) В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. в) В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. г) В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
№10 Оценка рыночной стоимости недвижимой собственности. Методы сравнительного и доходного подходов.
Рыночная стоимость (актива) – денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей необходимой информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения
Для расчета сравнительным подходом необходимы следующие условия:а) активный рынок нед-ти, б) наличие информации сделки с аналогом. Основным методом сравнительного подхода явл. метод сравнения продаж. В основе подхода лежит принцип: - спроса и предложения, - принцип замещения. В качестве едениц сравнения применяют измерения традиционного сложившегося на местном уровне. Корректировки вносят в следующие последовательности:- касающиеся к условиям сделки и состояние рынка ( состав передоваемых прав сделки, условия финансирования, условия продажи, условия рынка) кот. производятся путем применения к каждым последующей кор-ки к предыдущему результату. Так же кор-ки производятся относящие к объекту недвижимости вносятся в любом порядке (поправка на местоположение, экономические хар-ки) . Доходный подход основывается на определении с текущей стоимости объекта , как совокупность будущих доходов от его использования. Основные методы ДП: -метод прямой капитализации, - метод дисконтирования денежного потока. В зависимости от конкретных обстоятельств зависящих от харак-ра объекта оцениваемого и сложившихся рыночных условий может быть применен один из этих методов. Метод прямой капитализации приносит стабильный доход. Метод дисконтирования используется при оценке объектов имеющих нестабильные, завышенные или заниженные потоки доходов и расходов. Формула прямой капитализации : РС = ЧОД : R ( рыночная стоимость = чистый операционный доход : коэф-т капитализации).
№ 12 Оценка транспорта: понятия, цели, особенности. Используемые подходы и методы оценки.
Оценка автотранспортных средств проводится для определения рыночной стоимости, а также авомобилей после ДТП, таможенной стоимости, и других страховых случаев. Автотранспортные средства (АТС) – вид движимого имущества, предназначенный для перемещения людей и грузов, в том числе подвижной состав автомобильного транспорта (грузовые, легковый автомобили, автобусы, включая тракторы-тягачи, прицепы), подвиж ный состав городского электрического транспорта (вагоны метрополитена, трамваи, тролейбусы) и т.д.Исходными данными для оценки являются: технические паспорта, дата приобритения АТС , дата ввода в експлуатацыю, фактический срок эксплуатации, сведенья о ремонтах, заменах. Факторы которые влияют на рыночную стоимость автотранспортных средств :- год выпуска;- комплектация;- техническое состояние;- пробег. Работы по оценке автотранспорта включают в себя: изучение документации, визуальный осмотр АТС, выполнение необходимых замеров, контроль работоспособности, фиксирование состояния дефектов, повреждений и т.д. После сбора, обработки и анализа информации происходит определение стоимости обьекта оценки с помощью стандартных методов оценки, и и оформление результатов оценки.
Цели оценки: страхование ТС, аренда, купли -продажа, залог. Используют 2 подхода (затратный и сравнительный) Методы затратного подхода сос-ит из следующих этапов: расчет затрат на воспроизводство либо замещение. 1 метод: поэлементный (агригатный расчет) 2 метод: расчет по цене однородного объекта (подбирают технологию однородный объект которого похож на оцениваемый по конструкции , материалы и технологии изготовления. 3 метод: анализ и индексация затрат (расчет величины накопленного износа РС= СВ- НИ: 100), ( расчет рыночной стоимости воспроизводства нового транспортного средства - износ РС= СВ*(1 -Кни) НИ-накопленный износ, РС - рыночная стоимость. Расчет физического износа проводится в соответствии "методика оценки остаточнойстоимости"ТС с учетом технического состояния.
Основным методом оценки явл. метод сравнения продаж. Элементы сравнения ( год выпуска, пробег, техн.состояние, цвет, комплектация) аналогов не менее 3х "Методическое руководство по определению стоимости ТС с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления"
№ 13 Оценка рыночной стоимости машин , механизмов, оборудования. Подходы и методы используемые при движимом имуществе. Одним из трудных вопросов стоимостных оценок основных средств является анализ влияния стоимости машин и оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.Машины и оборудование предприятий сильно изношены. Значительная часть машин и оборудований по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп машин и оборудований (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.). При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных основных средств, групп, либо всех фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько, интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа.Первичным объектом оценки является инвентарный объект законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту. В инвентарный объект, относящийся к силовым и рабочим машинам, производственному оборудованию входят: фундамент, все приспособления к ним, принадлежности, приборы, индивидуальные ограждения и собственно сама машина или технологическое оборудование. Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть: *Функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки; *Технологические комплексы, объединяющие в соответствии с технологическим процессом технологические машины и вспомогательные устройства в поточные и автоматические линии; *Машинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов. Машины и оборудование по выполняемому ими назначению в хозяйственной деятельности определяются как активная часть основных фондов, а недвижимость (здания и сооружения) - как пассивная часть. Конечная цель оценки - расчет на конкретную дату обоснованной стоимости объектов - в существенной мере зависит также от ситуации на рынке.