Используют 2 подхода (затратный и сравнительный) Методы затратного подхода сос-ит из следующих этапов: расчет затрат на воспроизводство либо замещение. 1 метод: поэлементный (агригатный расчет) 2 метод: расчет по цене однородного объекта (подбирают технологию однородный объект которого похож на оцениваемый по конструкции , материалы и технологии изготовления. 3 метод: анализ и индексация затрат (расчет величины накопленного износа РС= СВ- НИ: 100), ( расчет рыночной стоимости воспроизводства нового транспортного средства - износ РС= СВ*(1 -Кни) НИ-накопленный износ, РС - рыночная стоимость. Расчет физического износа проводится в соответствии "методика оценки остаточнойстоимости"ТС с учетом технического состояния.

Основным методом оценки явл. метод сравнения продаж. Элементы сравнения ( год выпуска, пробег, техн.состояние, цвет, комплектация) аналогов не менее 3х "Методическое руководство по определению стоимости ТС с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления"

№ 14 Виды износа и устареваний , определяемых в оценке стоимости имущества.

При оценке имущества затратным подходом необходимо знать величину накопленного износа за время эксплуатации. НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС- характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам , такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или внешнему устареванию. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - потеря стоимости выраженная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. Износ определяется путем технического исследования конструкций по методике (ведомственной служебной нормы. ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости вызванная появлением новых технологий может появляться в издержках производственных мощностей, конструктивной избыточностью, (недостаточности отсутствия каких либо элементов, наличие устаревших элементов.) ФУ может быть устранимым и неустранимым. ВНЕШНЕЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости обусловленная влиянием внешних факторов: * общеэкономических и внутреотраслевых изменений (сокращение спроса на продукцию) * изменение рыночных условий (положение по отношению к другим транспортным и камунальным) * правовые изменения . Формула накопленного износа: НИ=1-(1-Кф.и.)*(1-Кф.у.)*(1-Кв.у.)

№ 15 Оценка интеллектуальной собственности и НМА: понятие , цели, особенности.

В соответствии с положением о БУ (бух.учете) учет НМА ПБУ 14/2007 не имеющие материально вещевой формы и индефицируемые других активов предназначенные для использования в производстве продукции, используемые в течении длительного времени, дающее право на получение экономических выгод надлежаще-оформленные документы подтверждающие существование активов и прав на результаты интеллектуальной деятельности. (патенты, свидетельства) НМА делится на - Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (тов.знак) , и на цена деловой репутации (гудвил) Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (тов.знак) делятся на а) объекты пром-ой собс-ти к ним относятся( изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки) б) ноу-хау, в) объекты авторского права ( произведение науки литературы и исскуства, програмы для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем)

---

Оценка НМА проводится для оценке следующих целей: - при определении стоимости в уставной капитал, - при инвентаризации и введении объекта интеллектуальной деятельности в хозяйственный оборот, - при кредитовании под залог исключительных прав, - при аптимизации налога на имущества, - при уступки прав на объекты, - при разрешении конфликтов в т.ч. при определении ущерба в следующих нарушениях исключительных прав на НМА .Работа по оценке НМА экспертиза проводится в следующей последовательности: 1. экспертиза прав на результаты интеллектуальной деятельности (проверка первичных документов в кот. объект описан, изображен, зафиксирован на материальных носителях ) 2. экспертиза охранных документов( оценка по территории и срокам действия), 3. экспертиза прав на интеллектуальную собственность.

№ 7.Подходы к оценке имущества. Информационное обеспечение оценки собственности. Существует 3 подхода к оценке имущества. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основные требования к аналогу: - аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; - сходные условия сделки. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: - изучение рынка; - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; - сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; - установление стоимости объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка 5. Зависимость от стабильности рынка 6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: - расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з); - расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс); - расчет накопленного износа (И_н): - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и; - определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у. Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения. Недостатки затратного подход: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R, где V - стоимость недвижимости, I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают два вида капитализации: - прямая капитализация; - капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: - условно-постоянные; - условно-переменные (эксплуатационные); - резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта как совокупность будущих доходов от его использования. Так как доходы дает конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценки отдельных средств труда являющихся элементом производства. Используется в основном только для оценки предприятий производственных комплексов. Жильё оценивается – сравнительный подход. Цирк оценивается – доходный подход.

---

№ 11. Особенности земельной собственности как объекта оценки. Подходы и методы, используемые для оценки земельных участков. В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоёмы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином гос.реестре прав на недвижимое имущество в кадастровом деле земельного участка. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями. Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности.
Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей. Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь. Условия применения сравнительного подхода к оценки земли подразумевает активный рынок. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупа­тель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по пло­щади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно упла­ченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оце­ниваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не нахо­дясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земель­ный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегмен­ту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географи­ческой территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов. Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных учас­тков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

---

№9.Оценка недвижимости: понятие, цели. Особенности оценки объектов недвижимого имущества затратным подходом. Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг. Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости(гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившийся сделки, является свершившимся фактом, то есть относиться к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1 Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли(прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. . Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения. Прибыль предпринимателя – это разность между ценой актива и затратами на его создание, которая отражает рыночно-обоснованную премию, за организацию доходного проекта. (Метод мониторинга и метод экстракции «выжимки»). Расчет осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогам известны совокупные затраты по строительству, известна рыночная стоимость аналогов, то можно рассчитать по этим данным прибыль предпринимателя по затратам на строительство. Функциональное устаревание потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий, может проявиться в излишке производственных мощностей конструктивной избыточности (недостаточности) отсутствии каких-либо элементов, наличие устаревших элементов. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. – обще экономическим и внутри отраслевым сокращением спроса, - изменение рыночных условий положения , - правовые изменения (законодательно).

---

№1.Факторы,влияющие на формирование рыночной стоимости имущества. Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. В мировой практике обычно принято применять следующие факторы. 1.Физические а) природные земля, климат, топография, почва, природные ресурсы. б) исскуственные инфраструктура местности др. объекты созданные человеком, дороги, коммунальные сооружении,. 2.Социальные и социально-демографические. Рождаемость смертность миграция населения качество жизни. 3.Экономические. Финансово-кредитная система, уровень инфляции, уровень доходов, занятость населения. 4.Политические и институциональные стабильность и устойчивость развития страны или территории, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, зонирование земель городов, защита окружающей среды, налоговая политика, уровень развития образования и культуры. Услуги муниципальных служб: дороги , благоустройство, общественный транспорт, противопожарная служба.

№3.Основные понятия оценки собственности. Субъект и объект оценки. Цели оценки. Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Статья 4. Субъекты оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статья 5. Объекты оценки Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия. Оценка – это процесс определения рыночной или иной стоимости в соответствии с поставленной целью. Отчет об оценке представляет собой документ составленной в соответствии с законодательством РФ, Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности установленными СРОО, предназначен для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональном суждении оценщика относительно стоимости объекта оценки.

---

Смотрите также файлы

• Тесты по Госрегулированию экономики.docx

• Говардхан-Гопал пр. Ведическая психология.docx

• BILETY_GOS_MO_2013.docx

• эмоции.docx

• Ответы Эконом Теория Гуреева.docx