Добавлен: 01.05.2023
Просмотров: 80
Скачиваний: 3
Стоит отметить, что предметом ипотеки может являться то имущество, которое было зарегистрировано в соответствующем порядке, прописанном в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Важным аспектом является соблюдение требований описания предмета ипотеки, а именно выполнение условия для достаточной его идентификации. Обязательно в договоре должно быть указано право, по которому имущество, являющееся предметом ипотеки, отходит в собственность к залогодателю и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, то при составлении договора необходимо сослаться на договор аренды.
Следующим важным требованием к содержанию договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки, которая «определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»[1, c. 2].
Наличие в договоре об ипотеке нескольких оценок, например оценка независимого оценщика, оценка БТИ и другие, вызывают разногласия, и договор может быть признан судом не заключенным. Но данная проблема была решена Президиумом ВАС в информационном письме от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
И теперь при указании в договоре нескольких оценок предмета ипотеки договор будет заключенным, если можно установить какая из оценок является той, о «которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»[1, c. 3].
Описание основного договора, а именно указание предмета, его оценки, существа, срока, размера обеспечиваемого ипотекой обязательства и других важных условий, является существенным моментом в заключении договора ипотеки. Закон не запрещает прописывать несколько объектов недвижимости, но при этом необходимо указать в договоре последовательность обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки в случае неисполнения обязательства по основному договору.
В данном случае суд не может регулировать очередность реализации заложенного имущества, если этот момент не прописан в договоре между залогодателем и залогодержателем.
Также в данной ситуации если договор не оговаривает последовательность обращения взыскания на имущество, то «залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества, либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога» [1, c. 3].
Таким образом, несмотря на отсутствие необходимости соблюдения нотариальной формы договора ипотеки, которая была устранена изменениями, внесенными в ГК РФ, договор об ипотеке должен быть государственно зарегистрирован по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу только после данной регистрации.
2. 2. Отношения субъектов договора ипотеки
Настоящими российскими законами никак не ограничивается круг участников залоговых правоотношений. Их субъектами могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.
Приобретение залогодержателем заложенного имущества зависит от объема правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. Залогодателем собственности может быть её владелец или лицо, которое имеет право на её хозяйственное ведение. По п. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Данное обстоятельство достаточно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как позволяет людям, не имеющим собственности, получить возможность её приобретения. Залогодержателями среди юридических лиц довольно часто выступают кредитные организации. Выдают ипотечный кредит, как правило, банки, которые выступают как субъект договорных отношений об ипотеке.
По Гражданскому кодексу РФ по исполнению залогодателем своих обязательств, обеспеченных договором об ипотеке, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона [5, c. 1].
После заключения договора об ипотеке соответственно у кредитора и должника возникают взаимные права и обязанности, объем которых зависит от вида залога и стадии развития залогового обязательства. В данных правоотношениях интерес залогодержателя как управомоченного лица состоит в надлежащем исполнении залогодателем своих обязанностей, а в ином случае в получении компенсации за счет стоимости предмета залога.
В обязанности залогодателя входит страхование заложенного имущества в полной его стоимости. В случае возникновения угрозы утраты или повреждения данного имущества необходимо немедленно уведомлять об этом залогодержателя.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.
После заключения договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить залогодержателей по последующим ипотекам.
Если к залогодателю предъявляются требования третьих лиц о признании за ними каких-либо прав на заложенное имущество, об изъятии или обременении данного имущества, что может вызвать «уменьшение стоимость или ухудшения этого имущества» [5, c. 1], то залогодатель должен незамедлительно сообщить об этом залогодержателю. И в случае судебного разбирательства в процессе должен участвовать и залогодержатель.
В перечисленных выше ситуациях залогодатель должен отстаивать свои права руководствуясь статьей 12 ГК РФ.
Одним из прав залогодателя является право пользования предметом залога, а также получать доход и плоды с данного имущества, если иное не прописано в договоре. Заложенное имущество может подвергаться отчуждению, сдаваться в аренду или переходить к третьему лицу во временное безвозмездное пользование с правом ограниченного пользования, если будут соблюдены некоторые аспекты: срок, на который имущество передается, должен быть не больше срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и имущество должно использоваться в соответствии со своим предназначением. Упомянутые действия залогодателя должны осуществляться с одобрения залогодержателя, если иное не предусмотрено соглашением.
«Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное» [5, c. 1].
До продажи предмета залога залогодатель вправе в любой момент прекратить обращение взыскания или его реализацию, закончив исполнение обязательств по ипотеке.
Глава 3. Закладная
3.1. Закладная как гарант прав залогодержателя
Закладная – это именная ценная бумага, которая защищает права залогодержателя на выполнение обязательств, установленных договором об ипотеке, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. А именно, право на получение денежного обязательства, обеспеченного имущественной ипотекой, без предоставления других доказательств существования данного обязательства и право залога на имущество, прописанное в договоре. Невозможно отказаться от исполнения обязательств, которые закреплены удостоверенной ценной бумагой, даже «со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность»[3, c. 174].
В ситуации недействительности договора об ипотеки или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства, то в п. 1 ст. 147 ГК РФ указывается, что лицо, передавшее документарную ценную бумагу, несет ответственность за недействительность прав, удостоверенных ценной бумагой, если иное не установлено законом. Передаточная надпись на закладной закрепляет отчуждение имущественных прав и их передачу другому владельцу (покупателю).
Закладная может гарантировать права залогодержателя и по ипотеке в силу закона и по обеспеченному ей обязательству. К ней также применяются требования как при ипотеке в силу договора.
Должник по обеспеченному договором обязательству представляется обязанным по закладной, но если должник и залогодатель это разные люди, то они оба являются обязанными.
Существуют некоторые случаи, в которых составление закладной не допустимо. Таким примером является ситуация, когда предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона; леса; право аренды имущества, перечисленного выше.
Также, если в договоре не указывается размер денежного обязательства, которое обеспечивается закладной, и если его трудно определить в надлежащий момент, то условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Соответственно, в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной и если такое произойдет, то условие считается недействительным.
Государственная регистрация договора осуществляется в случае с первоначальным залогодержателем, в будущем же при регистрации прав других держателей закладной данная процедура происходит по желанию бывшего и нового хозяина. Закладная составляется залогодателем, а выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации, соответствующим органом.
Закладная может быть сделана и передана залогодержателю в любой момент до окончания срока выполнения обязательства по ипотеке. Но в случае, если она составлена после государственной регистрации, то необходимо подать заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и залогодержателю и залогодателю вместе с закладной, которая «выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения»[3, c. 175].
По закону «Об ипотеке» должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Изменению может подлежать размер обеспечения при частичном исполнении обязательства или, возможно предмет ипотеки. Примером может послужить ситуация с передачей в залог объекта незавершенного строительства, стоимость которого может увеличиться или уменьшиться после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Такое совместное решение (соглашение) должно быть обязательно нотариально заверено.
При осуществлении данной договоренности либо вносятся изменения в действующую закладную путем прикрепления оригинала такого соглашения и указания органа, который произвел государственную регистрацию, либо составление новой закладной с учётом исправлений. Сделка должна быть зарегистрирована по истечению одного дня с момента обращения заявителя, который обязан предъявить соглашение об изменении содержания закладной и оригинал закладной.
В случае изменения действующей закладной, в ней должна содержаться запись государственного регистратора о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера государственной регистрации и его подпись вместе с печатью органа государственного регистрирования.
Если составляется новая закладная, то залогодержатель и залогодатель отдают в орган, который осуществляет государственную регистрацию, старую аннулированную закладную и новую с изменениями, которая получается залогодержателем. Аннулированная закладная находится в архиве органа государственной регистрации до момента исполнения обязательства.
3.2. Составление закладной
Название документа должно обязательно содержать слово «закладная». Далее перечисляется имя залогодателя и место его жительства, если залогодатель юридическое лицо, то его местонахождение, имя первоначального залогодержателя и место его жительства и если это юридическое лицо, то указание наименования и места нахождения также. Данная информация защищает гражданские права участников ипотечных отношений, т.к. заключение договора невозможно под чужим именем.