Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ( Понятие ипотеки).pdf

Введение

Одной из базовых потребностей каждого человека в этой жизни является наличие жилья, но совсем немногие граждане Российской Федерации могут самостоятельно его приобрести. Для этого в нашей стране для малоимущих или иных категорий граждан существуют законы, по которым они могут рассчитывать на помощь государства и получить в собственность жильё бесплатно или за доступную стоимость.

Но для остальных жителей нашей страны, которые не попадают под категорию малоимущих и иных существует другой способ приобретения жилья. С помощью ипотеки многие граждане могут улучшить свои жилищные условия, и в то же время залог недвижимости является лучшим гарантом исполнения обязательств.

Актуальность данной работы заключается в широкой распространенности ипотеки и в настоящее время она является наилучшим способом обеспечения исполнения прописанных условий договора.

Предметом исследования является законодательная регламентация процесса ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, который возникают посредством ипотеки.

Целью данной работы является определение основных понятий ипотеки, содержание договора и вытекающих из него прав и обязанностей сторон.

Задачи исследования:

1. Выявить основные виды ипотеки, существующие в настоящее время.

2. Определить условия заключения договора и основные права и обязанности его субъектов.

3. Раскрыть содержание закладной.

Для достижения цели мы использовали следующие методы: анализ научной литературы, сравнительно-сопоставительный.

В работе идет обращение к таким источникам как:

Гражданский кодекс Российской Федерации, который контролирует гражданско-правовые отношения и имеет приоритет перед другими нормативными актами в области гражданского права.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает правовые основы ипотеки.

Глава 1. Понятие ипотеки

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Закон об ипотеке разделяет два её вида:

1. ипотека в силу закона;
2. ипотека по договору.

Разделение данных видов очень важно, как с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства, так и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества [2, с. 2].

1.1 Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона - это залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. В силу договора об ипотеке к данному виду применяются правила о залоге при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, если федеральным законом не установлено иное[2. с. 2].

В данном случае ипотека возникает после государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Это обстоятельство указывается в п. 2 ст. 11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека в силу закона по гражданскому законодательству РФ всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты и по договору пожизненного содержания с иждивением. Но также может начинаться при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа и при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

В случае, если предмет ипотеки изымается у собственника и заменяется равноценным имуществом, также возникает ипотека в силу закона.

По п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты возможно принуждение к выплате постоянной ренты, бессрочной и по сроку жизни получателя ренты. Данная сделка подвергается нотариальному удостоверению, а договор, который регулирует переход недвижимого имущества в счет оплаты ренты, должен быть государственно зарегистрирован. При переходе имущества под выплату ренты, если договором ренты это позволяется, то к отношениям сторон применяются правила по купле-продаже. А в случае бесплатной передачи применяются правила о договоре дарения.

Когда плательщик ренты передаёт свои обязательства по облаженному недвижимому имуществу другому лицу, он несет вместе с новым приобретателем субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству [2, c. 2].

Важным условием договора, который позволяет передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является гарантия плательщика ренты исполнения его обязательств или страхование риска ответственности за неисполнение или некачественное исполнение данных обязательств. В противном случае получатель ренты может расторгнуть договор и получить компенсацию за возмещение убытков.

Продажа товара в кредит осуществляется в том случае, когда происходит его передача до оплаты стоимости данного товара. Но оплата должна быть произведена в определенный срок, который либо прописан в договоре, либо в соответствии со ст. 314 ГК РФ. До полноценной выплаты товар является находящимся у продавца залогом и гарантом исполнения обязательств.

По статье 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в разумный срок или в момент востребования. В противном же случае кредитор вправе требовать выполнение обязательства и в течение семи дней оно должно быть осуществлено. А указ Президента РФ от 20 декабря 1994 г. N 2204 предписывает крайний трехмесячный срок на исполнение обязательств за полученные по договору товары. Также по договоренности может предусматриваться выплата процентов за товар с момента его приобретения [2, c. 2].

Возможна продажа товара в рассрочку, если договор содержит цену товара, порядок, сроки и размеры платежей, вместе с другими составляющими договора купли-продажи. Но в случае неоплаты в установленный срок продавец может потребовать возврат товара, за исключением отсутствия других условий договора, препятствующих возврату, и если уже половина стоимости товара была выплачена. В данной ситуации товар тоже находится в залоге у продавца и является гарантом исполнения обязательства.

Ипотека в силу закона также может быть заключена при покупке или строительстве жилищных помещений за счет какой-либо кредитной организации. В п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» утверждается, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В данной ситуации договор купли-продажи заключается между тремя сторонами, то есть между продавцом, покупателем и банком, и продавец получает плату не от покупателя, а от банка. Стороны договора могут отменить сделку общим соглашением и тогда продавец или банк не могут больше иметь претензий к покупателю.

Ипотека в силу закона регистрируется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной [2, c.2].

1.2 Ипотека по договору

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, который основывается на договоре между сторонами. Одной из сторон является кредитор (залогодержатель), который имеет право требовать выполнение обязательств от другой стороны – должника (залогодатель) или третьего лица. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании [2, c. 2].

Статья 49 «Обращение взыскания на заложенное имущество» Закона об исполнительном производстве гласит:
«1. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке.
2. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

При заключении договора ипотеки необходимо руководствоваться общими правилами Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке и п.2 ст.339 ГК договор об ипотеке заключается в письменной форме. Следует помнить, что договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Он считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (п.1,2 ст.10 Закона). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Основные положения порядка регистрации договора ипотеки изложены в Главе IV Закона об ипотеке и ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.

Статья 9 Закона об ипотеке устанавливает обязательные требования к содержанию договора ипотеки. Так, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Таким образом, существует два вида ипотеки: в силу закона и по договору. Права и обязанности сторон прописываются в закладной, которая обязательно проходит государственную регистрацию. Имущество, которое является предметом ипотеки является собственностью кредитора до полного выполнения должником своих обязательств.

Глава 2. Договор ипотеки и его субъекты

2.1 Заключение договора ипотеки

Ипотека является одним из способов гарантии исполнения обязательств. По п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). И так, должник по основному договору подкрепляет исполнение своих обязательств по отношению к кредитору.

Для заключения договора ипотеки необходимо соблюсти некоторые правила ГК РФ о заключении договоров и положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Существуют обязательные требования к содержанию договора ипотеки. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [1, c.2]. Подробнее рассмотрим каждую из составляющих.

Предметом договора может являться недвижимое имущество. Причем недвижимым имуществом по определению ГК РФ считаются «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1, c. 2]. С 1 января 2005 года после редакции Федерального закона статьи 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся недостроенные объекты.