Файл: Понятие и значение приватизации(Законодательство о приватизации имущества ).pdf

Помимо этого, законодатель исключает возможность иностранных граждан, иностранных организаций, лиц без гражданства, а также организаций, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных организаций и лиц без гражданства составляет более 50%, обладать на праве собственности землями сельскохозяйственного назначения, а значит, установлен запрет и на их приватизацию указанными субъектами. Земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться их собственником, а значит, быть объектом приватизационных отношений.

2.2. Порядок приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости

Повышение эффективности приватизации муниципальной собственности оценивается на основании доходов от использования муниципальной собственности и требует совершенствования.

Процесс приватизации происходит на основании Положения о порядке приватизации муниципального имущества муниципального образования. При этом сам процесс требует постоянного мониторинга, а также оценки его экономической эффективности и качества проведения.

Возмездность или безвозмездность процесса приватизации муниципальной собственности определяется видом приватизируемого имущества, поэтому выделяют безвозмездную однократную приватизацию муниципального жилищного фонда, а также возмездную и безвозмездную приватизацию прочего муниципального имущества, в частности, земельных участков.

Процесс принятия решения при переходе муниципальной собственности в частную собственность должен быть обоснован проведенным анализом на основе документации администрации муниципального образования. Смена собственника будет иметь смысл лишь тогда, когда повысится эффективность деятельности администрации и увеличится удовлетворенность населения поселения результатами изменений в структуре муниципальной собственности.

Первой стадией приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости является её планирование. Следует отметить, что планирование необходимо рассматривать не только как начальную стадию приватизации указанных объектов, которая является её фундаментом, но и как один из важнейших принципов проведения приватизации.

---

Основополагающим нормативным актом в области планирования приватизации является прогнозный план (программа) приватизации. В случае, когда речь идёт о приватизации федерального имущества, органом, на котором лежит обязанность утверждения плана приватизации, является Правительство РФ. Но самой разработкой программы приватизации занимаются другие органы государственной власти, которые должны руководствоваться, как указано в ФЗ N 178: «…основными направлениями внутренней политики РФ, определенными Президентом РФ, прогнозом социально-экономического развития РФ, программами и задачами, определенными решениями Правительства РФ и иными решениями Правительства РФ» (ст. 7 ФЗ N 178).

Говоря о порядке приватизации, следует особо подчеркнуть, что информационное обеспеченье является неотъемлемой частью всех процедур приватизации, сопровождающее её на каждом этапе, одновременно являясь обязанностью продавца государственного и муниципального имущества.

Информация является доступной для неограниченного круга лиц, что обеспечивает открытость и прозрачность осуществления приватизации. Так, в соответствии с распоряжением Правительства РФ N 1540-р информационное сообщение о продаже федерального имущества публикуется в официальном бюллетене Росимущества «Государственное имущество»^[47]. Также согласно Приказу Минэкономразвития РФ^[48] информация о приватизации федерального включая ежегодный отчет о результатах приватизации федерального имущества, решения об условиях приватизации федерального имущества, информационные сообщения о продаже указанного имущества и об итогах его продажи, подлежит опубликованию на официальном сайте Росимущества в сети Интернет по адресу: www.rosim.ru.

На сегодняшний день на указанном сайте Федерального агентства опубликован отчёт о выполнении прогнозного плана приватизации федерального имущества, в соответствии с Распоряжением Правительства РФ, и за 2016 год. Как следует из последовательного толкованная норм ФЗ N 178 и п. 1 Постановления Правительства РФ N 909: «Информация о приватизации государственного или муниципального имущества также подлежит опубликованию на официальном сайте www.torgi.gov.ru»^[49], являющемся официальным сайтом Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации, в том числе и о продаже приватизируемого государственного и муниципального имущества.

Законодателем установлены сроки для опубликования такой информации, нарушение которых может являться основанием для признания торгов недействительными, что находит своё подтверждение и в судебных актах. Так, Постановлением ФАС Поволжского округа было удовлетворено требование о признании недействительными аукциона по продаже земельного участка, с расположенным на нём жилым помещением и вследствие заключенного договора купли-продажи, т.к. торги были проведены с нарушением порядка, в т.ч. информационное сообщение о проведении аукциона опубликовано в ненадлежащем печатном издании и не опубликовано на сайте муниципального органа^[50].

---

В целом, как показывает анализ судебной практики, нормы об обязании продавца имущества обеспечивать информацией граждан о проводимых процедурах приватизации государственных и муниципальных объектов, является достаточно действенной гарантией реализации конституционного права на информацию, которая не дает возможности уполномоченным органам злоупотреблять своими обязанностями^[51].

Как отмечено Козыриным А.Н.: «Утвержденный прогнозный план (программа) приватизации государственного или муниципального имущества с перечнем подлежащего приватизации имущества является основанием для принятия уполномоченными органами решения об условиях приватизации имущества»^[52], следовательно, следующей стадией проведения приватизации является принятие решения об условиях приватизации компетентным органом. Сам прогнозный план является неким ориентиром для сроков принятия решения об условиях приватизации имущества, так как любое такое решение должно быть подготовлено и принято в срок, который бы позволил обеспечить проведение приватизации объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с прогнозной программой.

Решение об условиях приватизации по своей правовой природе является актом органа исполнительной власти, впрочем, как и прогнозный план, которое конкретизирует и детализирует последний. Федеральным законом N 178 определены лишь общие положения о проведении в жизнь рассматриваемого решения, более конкретная детализация принятия и утверждения решения об условиях приватизации содержится в Постановлении Правительства РФ^[53].

В соответствии с данным подзаконным актом подготовка такого решения в отношении федерального имущества возложена на Росимущество или его территориальные органы (по поручению Федерального агентства). Данный компетентный орган в случае возникновения необходимости одновременно может принять решение об установлении обременений в отношении планируемых приватизировать объектов. Правом принятия такого документа наделены само Росимущество, его территориальные органы, а также Правительство РФ. Содержание решений об условиях приватизации закреплено на уровне ФЗ о приватизации и должно включать в себя следующие сведения: наименование объекта (характеристика), способ приватизации, начальную цену приватизируемого объекта и иные сведения, необходимые для приватизации имущества.

---

Данные сведения могут конкретизироваться в решениях об условиях приватизации имущества субъектов РФ и муниципальных образований. Однако та информация, которая обозначена в ФЗ N 178, является обязательной для индивидуализации того или иного объекта. При анализе регионального и местного законодательства, можно с уверенностью заключить, что соответствующие компетентные органы не пренебрегают законодательным предписанием об обязательных сведениях, составляющих содержание решения об условиях приватизации, а только дублируют их и дополняют иной необходимой для идентификации приватизируемых объектов информацией.

Действующее законодательство предусматривает несколько способов приватизации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, к которым относятся: продажа земельных участков на аукционе; продажа, осуществляемая посредством публичного предложения (данный способ приватизации используется в том случае, если аукцион был признан несостоявшимся); продажа земельных участков без объявления цены (указанный способ может быть использован только тогда, когда продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась); продажа земельных участков на конкурсе (следует сделать оговорку о том, что посредством данного способа могут быть приватизированы только те земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия); внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. Поскольку логическим завершением процедуры приватизации является совершение гражданско-правовой сделки (если мы говорим о первых четырёх способах), то в отношении такой сделки применимы не только общие положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи, но и положения ст. 37 ЗК РФ^[54].

Несмотря на то, что нормы ГК РФ относят цену договора купли-продажи к его обычным условием, начальная цена земельного участка должна быть обязательно указана в решении об условиях приватизации. Поэтому сведением, которое необходимо включать в такое решение, является первоначальная цена продажи земельного участка. Как определятся такая цена? Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос обратимся к норме ЗК РФ, в соответствии с которой: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности» (ст. 66 ЗК РФ). Законом «Об оценочной деятельности в РФ»^[55] установлено, что под рыночной стоимостью понимается: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…».

---

Именно рыночная стоимость должна быть указана в решении об условиях приватизации земельного участка, а не его нормативная цена или кадастровая стоимость, которая будет рассматриваться как начальная цена объекта приватизации. В отношении объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, в прогнозном плане указывается лишь его наименование (например, нежилое здание, склад, гараж и т.д.). Рассмотренные сведения являются основными, и их включение в решение о приватизации того или иного земельного участка является обязанностью компетентного органа.

Для того, чтобы стать потенциальным покупателем государственного или муниципального имущества, помимо заявки на участие в торгах, гражданин или юридическое лицо должны предоставить определенный перечень документов. Так, физическое лицо обязано предоставить только документ, удостоверяющий его личность. Законодатель в качестве альтернативы предусмотрел возможность предоставления копий всех страниц паспорта, с указанием на то, что должны быть представлены копии всех листов указанного документа независимо от того имеются на них сведения иди нет. Как указывают судебные инстанции, положения законодательства о перечне необходимых документов носят императивный характер, нарушение этих правил будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.

В отношении юридического лица, перечень необходимых документов является более широким. В частности, в него входят: заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации организации, выписка из Единого реестра юридических лиц, а также документ, подтверждающий полномочия руководителя организации на осуществление действий от имени юридического лица. При этом, не предоставление необходимых документов является одним из оснований к отказу в допуске к участию в торгах. Претенденты могут предоставить указанные документы как непосредственно в орган, уполномоченный осуществлять продажу государственного и муниципального имущества, так и в электронной форме, при условии проведения продажи в такой форме. В этом случае следует руководствоваться отдельным Постановлением Правительства РФ^[56].

Хотелось бы отметить, что установление исчерпывающего перечня необходимых для предоставления документов претендентами на заключение договора купли-продажи объекта приватизации, с одной стороны является гарантией надлежащего соблюдения прав физических и юридических лиц, желающих приобрести приватизируемое имущество, которая выражается в исключении возможности субъективного подхода к конкретному претенденту, а с другой стороны – гарантией соблюдения экономических интересов продавца приватизируемого имущества, выражающаяся в недопущении причинения экономического ущерба последним.

---