Файл: Эффективность инвестиционных проектов в строительстве.pdf

- Внутренняянормарентабельности IRR (Internal Rate of Return);

- Индексприбыльности PI (Profitability Index);

- Динамическийсрококупаемости DPP (Discounted Payback Period) [12, с. 61].

1. Метод чистой текущей стоимости.

Метод основан на сравнении величины исходных инвестиций с потоками доходов, которые данные инвестиции генерируют на протяжении прогнозного периода[14, с. 69].

Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект, определяемый чистой текущей стоимостью (NPV), соответственно рассчитываются по формулам:

PV=∑(1)

NPV=∑-IC(2)

Если NPV > 0, то проект следует принять; если NPV < 0, то проект следует отвергнуть; если NPV = 0, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным. Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение n лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом[5, с. 84]:

NPV=∑-∑(3)

Применение данного метода предусматривает последовательное прохождение следующих стадий: расчет денежного потока инвестиционного проекта; выбор ставки дисконтирования, учитывающей доходность альтернативных вложений и риск проекта; вычисление чистой текущей стоимости[15, с. 36]. Достоинствами метода является то, что чистая текущая стоимость NPV является наглядным показателем прироста благосостояния собственников капитала, обладает свойством аддитивности (т. е. можно суммировать NPV отдельных проектов), что позволяет использовать метод при формировании инвестиционного портфеля. Недостатками метода является то, что это абсолютный показатель, который при сравнении проектов отдает предпочтение более крупным проектам с меньшей доходностью, поскольку одним из основных факторов, является масштаб деятельности, проявляющийся в «физических» объемах инвестиций, производства или продаж. Таким образом, при всех достоинствах этот критерий не позволяет сравнивать проекты с одинаковой NPV, но разной капиталоемкостью[10, с. 84].

2. Внутренняя норма рентабельности.

Под внутренней нормой рентабельности (внутренней нормой прибыли) инвестиций понимают значение ставки дисконтирования, при котором NPV проекта равна нулю: IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Величина IRR отражает ожидаемую доходность проекта и, следовательно, максимальную стоимость ресурсов, привлекаемых для реализации данного проекта. IRR показывает максимально допустимый относительный[8, с. 3]

Экономический смысл этого показателя заключается в том, что предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя цены источника средств для данного проекта (СС). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова: если IRR > CC, то проект следует принять; если IRR < CC, то проект следует отвергнуть; если IRR = CC, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным[7, с. 288].

---

Данный критерий является основным ориентиром при принятии инвестиционного решения инвестором. Для расчета IRR с помощью таблиц дисконтирования выбираются два значения коэффициента дисконтирования r1 < r2 таким образом, чтобы в интервале (r1; r2) функция NPV = f (r) меняла свое значение с плюса на минус или с минуса на плюс. Далее применяют формулу: где r1 – значение коэффициента дисконтирования, при котором f(r1) > 0, (f(r1) < 0); r2 – значение коэффициента дисконтирования, при котором f(r2) < 0, (f(r2) > 0).

Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r1; r2), а наилучшая аппроксимация достигается в случае, когда r1 и r2 – ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям. Точный расчет величины IRR возможен только с использованием компьютера[11, с. 71].

К достоинствам этого критерия можно отнести объективность, независимость от абсолютного размера инвестиций, информативность. Кроме того, он легко интерпретируется, может быть приспособлен для сравнения проектов с различными уровнями риска: проекты с большим уровнем риска должны иметь большую внутреннюю норму доходности.

Однако у этого показателя есть и недостатки: он измеряет ценность денег во времени для каждого проекта по разным ставкам дисконтирования; сложность расчетов, требующих применения компьютера; большая зависимость от точности оценки будущих денежных потоков; неоднозначность при нерегулярных денежных потоках и невозможность использования в случае наличия нескольких корней уравнения[12, с. 61].

3. Индекс прибыльности

Индекс прибыльности показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную величину денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений.

PI=(4)

где NPV — чистые приведенные (дисконтированные) денежные потоки проекта; IC — первоначальные инвестиции

Если PI > 1, то проект следует принять; если PI < 1, то проект следует отвергнуть; если PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

Индекс прибыльности показывает эффективность вложений. Проекты с большим значением индекса прибыльности обладают большей устойчивостью. Однако не следует забывать, что очень большие значения индекса прибыльности не всегда соответствуют высокому значению NPV, и наоборот. Дело в том, что имеющие высокую чистую текущую стоимость проекты не обязательно эффективны, а значит, имеют весьма небольшой индекс прибыльности[10, с. 84].

Достоинствами метода являются простая интерпретация, относительность показателя, что позволяет ранжировать проекты при ограниченных инвестиционных ресурсах. Недостатки метода: неоднозначность при дисконтировании отдельно денежных притоков и оттоков[5, с. 69].

---

4. Динамический срок окупаемости.

Динамический (с учетом дисконтирования) срок окупаемости учитывает стоимость денег во времени. Этот метод заключается в расчете периода времени, который понадобится для возврата первоначально вложенного капитала с заданной (требуемой) нормой доходности.

DPP=min n

∑(5)

Данный метод, по мнению многих аналитиков, дает очень наглядную и полезную информацию и позволяет оценить рискованность проекта (менее рискованным считается проект с меньшим сроком окупаемости)[6, с. 2].

Вывод:

Структура ТЭО формируется с учетом масштаба проекта. Не вызывает сомнений, что потребность в развернутом технико-экономическом обосновании возникает далеко не всегда. Для этого уровень проекта и степень его уникальности должны свидетельствовать о высокой трудоемкости проектных изысканий, многофакторности реализации и экономической сложности получения финансовых результатов. 

2. Оценка инвестиционного проекта на примере АО «Мосинжпроект»

2.1. Характеристика технико-экономического обоснования проекта

Акционерное общество (АО) «Мосинжпроект» - одна из крупнейших инжиниринговых компаний полного цикла в России, специализирующаяся на проектах развития инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры. По мнению рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»), в 2018 г. АО «Мосинжпроект» заняло 5-е место в рейтинге «10 лидеров по объему реализации продукции в отрасли инжиниринга и промышленно-инфраструктурного строительства»[15, с. 69].

Фактический адрес места нахождения: 101990, город Москва, Сверчков переулок, дом 4/1. Почтовый адрес: 111250, Москва, Проезд завода Серп и Молот, д. 10. Местоположение: в Западном административном округе г. Москвы в районе Ново-Переделкино на пересечении Боровского шоссе и ул. Приречная.

Сроки реализации проекта: Начало реализации проекта – декабрь 2019 г. Окончание реализации – март 2025 г. Срок проектирования и строительства – 61 мес. Срок аренды земельного участка на период проектирования и строительства – 50 мес[8, с. 3].

---

Объем капитальных затрат: 7 416 млн руб.

Ожидаемый экономический эффект АО «Мосинжпроект»: выручка - 1 612,26 млн руб.; чистая прибыль - 1 390,88 млн руб.; рентабельность на вложенный капитал – 47 %[10, с. 84].

Реализация проекта начинается с утверждения проекта планировки территории и оформления прав аренды на земельный участок в целях проектирования и строительства транспортно-пересадочного узла и градостроительного плана земельного участка[11, с. 71].

Далее заключается договор целевого займа в целях проектирования и строительства ТПУ между АО «Мосинжпроект» и ООО «ТПУ Боровское шоссе». На конкурентной основе заключается договор на разработку проектной документации и выполнение функций технологического заказчика, и договор генподряда на строительство объекта «под ключ»[12, с. 61].

Правительство Москвы дает разрешение на строительство объекта, после чего начинается реализация площадей объекта.

Выделим риски, которые можно отнести к реализации данного проекта, и меры по их реализации (таблица 1).

Таблица 1

Риски реализации проекта ТПУ «Боровское шоссе»

Риски проекта	Меры по их нейтрализации
Риск увеличения сроков реализации проекта может привести к росту стоимости заемного инвестирования и арендной платы за землю	Соблюдать график строительства. Экономическая эффективность проекта (IRR=20%) сохраняется только при увеличении сроков строительства в пределах 6 месяцев (без учета увеличения затрат на обслуживание заемных средств)[16, с. 41].
Рост строительных затрат выше потенциального роста доходов от продаж	Отслеживать план-факт соблюдения бюджета затрат проекта. Не превышать бюджет затрат более чем на 5%.
Ухудшение рыночных условий. Снижение цен продаж и темпов продаж жилых и коммерческих площадей и уменьшение выручки от проекта.	Отслеживать сохранение экономической эффективности проекта на всем сроке реализации. В случае снижения темпов продаж стимулировать продажи за счет скидок и бонусов в виде отделки от застройщика. Экономическая эффективность проекта сохраняется при снижении выручки на 4%[13, с. 78].
Рост стоимости заемного инвестирования.	Инвестирование осуществляется за счет внутреннего займа.
Риск недостаточного эффективного управления проектом.	Привлечение профессиональной команды с опытом реализации аналогичных проектов.

---

Параметры строительства ТПУ «Боровское шоссе» представлены в таблице 1 приложения.

Объекты строительства ТПУ «Боровское шоссе» представлены в таблице 2 приложения.

Экономические показатели реализации проекта ТПУ «Боровское шоссе» - расходы и выручка, представлены в приложении[10, с. 84].

Источники инвестирования проекта ТПУ «Боровское шоссе»представлены в таблице 3 приложения.

В качестве источника инвестирования проекта будут использованные заемные средства, взятые под ставку 15 % на 56 мес., и инвестирование из выручки, которое составит 70 % от общего бюджета. Всего же будет необходимо привлечь 10 110 832 701,59 руб. [11, с. 71]

Экономический эффект проекта ТПУ «Боровское шоссе»представлен в таблице 4 приложения.

Финансовые показатели проекта ТПУ «Боровское шоссе»представленs в таблице 5 приложения.

Инвестиционные показатели проекта ТПУ «Боровское шоссе» представлены в таблице 6 приложения.

Финансовые показатели проекта ТПУ «Боровское шоссе» представлены в таблице 7 приложения.

Планируемая выручка от реализации проекта составляет 10 742 550 000 руб., в то время как прибыль по проекту равна 631 717 298,41 руб., а прибыль по проекту после уплаты налога на прибыль – 55 373 838,73 руб.[12, с. 61]

2.2. Анализ эффективности проекта с учетом рисков

Первоначальные, разовые инвестиции были внесены в данный проект в размере 10 110 832 702 руб. (таблица 2)

Таблица 2

Смета затрат

Затраты:
производственные:	Количество (шт)		Цена за единицу, рубли		Цена за все оборудование/исходных материалов, рубли
Сценарии	I	I	I	II	I	II
Оборудование для снижение затрат	10	10	300000		3000000	3000000
Монтажно-заготовительные работы	1	_	300000		300000
Оборудование для плавки готовой пластмассы	1	1	750000		750000	750000
Исходные материалы, необходимые для изготовления высокотехнологичной базы продукции		_			2400000	2400000
Расходные материалы					686400
Наладка оборудования		_			6400
Покупка пластмассы		4800		2000		2400000
Покупка готового пластмассового корпуса		4800		2000		2400000
Сумма всех производственных затрат					7822800	10950000

---