Файл: Право собственности на землю (Понятие и формы права собственности на землю и земельные участки).pdf

Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаю‑тся федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Так, в соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Изменить установленный порядок пользования землями можно, только изменив категорию‑ земель. Полномочия и порядок установления и изменения категорий земель определены в ст. 8 ЗК РФ.

Лю‑бой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, о правомочии пользования можно сказать, что собственник имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению‑, в соответствии с требованиями, установленными законом, если это не наносит ущерба окружаю‑щей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правомочие распоряжения. Лица, имею‑щие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствую‑щие земли на основании закона не исклю‑чены из оборота или не ограничены в обороте^[7].

Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Собственник может предоставить право свободного прохода через свой участок лю‑бому лицу. Свидетельством предоставления такого права является отсутствие ограждения либо иных обозначений, свидетельствую‑щих о недопустимости прохода без разрешения собственника (п. 2 ст. 262 ГК РФ). При этом закон устанавливает требование к лицам, пользую‑щимся правом прохода. Такой проход не должен причинять ущерба или беспокойства собственнику.

Особенностью‑ права собственности на землю‑ в России является то, что классификация права собственности на землю‑ в законодательстве осуществлена по такому признаку, как субъекты права собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

---

Частная собственность на землю‑.

В частной собственности находятся те земельные участки, которые приобретены гражданами и ю‑ридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т. е. законно.

Все граждане и ю‑ридические лица имею‑т право на равный доступ к приобретению‑ земельных участков в собственность. Не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий.

Субъектами права частной собственности на землю‑ выступаю‑т также иностранные граждане, иностранные ю‑ридические лица и лица без гражданства. Для того чтобы земельный участок был объектом права частной собственности, он должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли. В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную‑ собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Также не предоставляю‑тся в частную‑ собственность земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исклю‑чением случаев, установленных федеральными законами^[8].

Перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, дан в п. 4 и 5 ст. 27 3К РФ. Чтобы стать объектом собственности гражданина, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную‑ категорию‑, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РФ могут находиться в собственности граждан или ю‑ридических лиц, но с требованием соблю‑дения особого режима их использования.

Граждане и ю‑ридические лица могут обладать правами на землю‑ индивидуально и совместно.

Государственная собственность на землю‑.

Положения, касаю‑щиеся права государственной собственности на землю‑, предусмотрены ГК РФ. Действую‑щее законодательство признает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, ю‑ридических лиц либо муниципальных образований, являю‑тся государственной собственностью‑ (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

До недавнего времени земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права исклю‑чительной государственной собственности. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли. Исклю‑чительность права государственной собственности означала также, что в пределах страны не могло быть никому не принадлежащих участков земли, вод, недр и лесов, т. е. бесхозных^[9].

---

Земли, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, являю‑тся федеральной собственностью‑. Земли, которые принадлежат субъектам РФ, рассматриваю‑тся как государственная собственность субъекта Федерации.

Статья 16 ЗК РФ предусматривает, что вопрос о разграничении публичной собственности разрешается Кодексом и федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами (круг таких участков установлен п. 1 ст. З Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю‑;

- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов РФ в соответствии с п. 1 ст. 18 ЗК РФ находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами (круг таких участков установлен п. 2 ст. З указанного Закона;

- право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю‑;

- которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Муниципальная собственность на землю‑.

Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью‑ (п. 1 ст. 215 ГК РФ). В состав муниципальной собственности, как предусматривает ст. 29 Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», входят в том числе муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ (круг таких участков установлен п. 1 ст. З Закона о введении в действие ЗК РФ;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю‑;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляю‑т органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности^[10].

---

В зависимости от открытости доступа граждан на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, они могут быть поделены на два вида: земельные участки общего пользования и земельные участки, закрытые для общего доступа. В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имею‑т право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и использовать имею‑щиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом или иным правовым актом, а также собственником соответствую‑щего земельного участка.

Глава 3. Возникновение и прекращение права частной собственности на землю‑

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (в том числе и право собственности) возникаю‑т по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 ию‑ля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК РФ, а основания приобретения права собственности в гл. 14.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что основаниями возникновения права частной собственности на земельные участки могут служить разнообразные ю‑ридические факты, как правило, образую‑щие сложные фактические составы. Образование последних в основном связано с общим правилом п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникаю‑т с момента регистрации соответствую‑щих прав на него, если иное не установлено законом^[11].

Оставив в стороне такой ю‑ридический факт, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, рассмотрим иные ю‑ридические факты, являю‑щиеся основанием возникновения права частной собственности на земельные участки.

Во-первых, наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю‑ выступаю‑т сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

---

Во-вторых, право частной собственности на землю‑ может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю‑ в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и ю‑ридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании решения соответствую‑щего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и ю‑ридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и ю‑ридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным ю‑ридическим лицам земельные участки предоставляю‑тся в собственность только за плату.

Земли предоставляю‑тся гражданам и ю‑ридическим лицам для определенных целей из земель соответствую‑щих этим целям категорий. Такими целями являю‑тся: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и ю‑ридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладаю‑щих правом предоставления соответствую‑щих земельных участков в пределах их компетенции^[12].

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляю‑тся за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка ю‑ридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих, право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю‑, является ю‑ридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную‑ регистрацию‑ права на землю‑ или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

---