Добавлен: 16.05.2023
Просмотров: 185
Скачиваний: 3
Глава 2. Действие доверенности во времени
2.1. Передоверие
Необходимо отметить, что в рамках российского законодательства не предусмотрено единых договорных моделей для того, чтобы совершать сделки с недвижимостью. По этой причине устанавливаются формы, которые касаются совершения различных сделок с недвижимостью. В качестве примера можно привести ситуацию, когда на законодательном уровне установлены нормы купли-продажи недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении определенной разновидности недвижимости — зданий и сооружений. С учетом вышесказанного довольно сложно обозначить единую классификацию для всех существующих видов сделок.
Гораздо проще произвести классификацию на доктринальном уровне. В данном случае классификация установлена с учетом целей, которые преследуются сторонами. Это позволяет выделить три группы сделок с недвижимостью.
В первом случае речь идет о сделках, которые имеют непосредственное отношение к отчуждению недвижимого имущества, которое предусматривает переход права собственности
Далее хотелось сказать о таких сделках, которые не имеют отношения к отчуждению недвижимого имущества, которые не приводят к переходу права собственности.
В заключении можно указать также акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.
Помимо вышесказанного возможна классификация сделок с учетом субъекта, который совершает сделку.
В действительности список квалификаций довольно широк и каждая из списка обладает определёнными особенностями и может совершатся на основании тех правил, которые имеют непосредственное отношение к указанной категории.
В том случае, когда указанные правила не соблюдаются, сделка может быть признана недействительной.
В качестве критерия классификации, который позволяет выделить различные сделки с недвижимым имуществом, можно указать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки.
При этом необходимость в регистрации сделки с недвижимостью возникает только в случае, установленном на законодательном уровне. Что касается участников сделки, то они не имеют право самостоятельно определять есть ли необходимость в регистрации сделки или нет
2.2. Прекращение доверенности
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Существует несколько квалификаций сделок.
По количеству участников: многосторонними и односторонними.
Что кается односторонней сделки, то в данном случае речь идет о возможности выражения воли одного лица или одной стороны. Примером такой сделки может служить завещание.
Под двух- и многосторонними сделками подразумеваются договора. Для того чтобы заключить договор необходимо выразить согласованную волю двух или более сторон. Оформление и реализация сделки регулируются гл. 9 ГК РФ.
Что касается сделок с земельными участками, то они могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства.
Хотелось также обратить внимание на то, что региональное законодательство может немного отличаться от федерального, тем не менее суть закона остается неизменной.
Далее необходимо сказать об изменении, которое имеет непосредственное отношение к вышесказанному. Так, земельные участки будут также выдаваться и юридическим лицам, но здесь существует одно важное условие: необходимо чтобы на территории, которая предоставлена юридическому лицу без торгов были построены социально-значимые объекты.
Что касается сроков, то максимальное время предоставления такого участка составит 3 месяца.
Отдельно необходимо отметить такой вид деятельности, как магазин «на колесах». Как известно, ранее, граждане которые занимаются подобным бизнесом должны были заключать договор аренды за пользование участком на котором находился данный объект. В соответствии с произведенными поправками данная процедура более не является обязательной и может осуществляться на добровольной основе.
Что касается права получения земельных участков без аукциона по закрытому основанию – данное правило сохраняется.
Далее хотелось бы более подробно остановиться на вопросе который касается дачных участков.
Здесь необходимо напомнить, что в последние годы действовала «дачная амнистия», которая значительно ограничивала круг лиц, которые могли бы оформить дачные участки в собственность. В первую очередь речь здесь идет о том, что для того, чтобы получить право собственности за дачный участок необходимо было чтобы он был предоставлен ранее 2001 года.
С учетом поправок, внесенных в земельное законодательство, с 1 марта 2015 года в этом отношении ограничений больше нет. Так, каждый дачный участок, независимо от периода его получения может быть приобретен в собственность не через суд, а на законных основаниях.
В Федеральном законе от 23.06.2014 г № 171-ФЗ сказано о том, что данный порядок приобретения участков в собственность будет действовать вплоть до 2020 года. (ст.11, п.2.7)
Далее хотелось поговорить о таком вопросе, как «самозахват» территории. Без сомнения, явление в наше время достаточно распространенное.
С учетом изменений земельного законодательства легко оформить землю в собственность, которая была приобретена путем «самозахвата». Для этого необходимо оплатить ее с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Кстати, к слову сказать, суммы незначительные, так что не нужно переживать, что придется очень дорого платить за «отвоеванный» Вами «клочок земли».
Важным условием приобретения земли является то, что данный участок не входит в категорию земель общего пользования и не является, чьей то собственностью.
Если Вы не используете участок в течении трех лет и не платите на него налог, то он может быть просто изъят. При этом орган местного самоуправления может сделать это как через суд, так и самостоятельно.
Возможен также вариант добровольного отказа от земли. Так, если Вы не пользуетесь землей, Вы можете написать письмо в районную администрацию о том, что данный участок земли Вас больше не интересует, а в том случае, если участок находится в собственности, то письмо отправляется в Росреестр.
Хотелось бы напомнить, что участок земли можно купить не только у частного собственника, но и напрямую – в муниципалитете.
В этой ситуации необходимо зайти на сайт того региона, в котором планируется приобретение участка и просмотреть предлагаемые варианты. Когда Вы выберете наиболее подходящий вариант, Вы должны подать заявку в районную администрацию.
В том случае, если больше желающих на приобретение данного участка не будет, Вы сможете его выкупить. Если есть еще претенденты на получение данного участка, то будут проведены торги.
Как представляется, данные поправки в земельном законодательстве позволят сократить существующий уровень откатов, которые так распространены среди чиновников непосредственно связанных с земельными участками.
В том случае, если на данную территории больше никто не претендует, то она будет продана достаточно дешево – по кадастровой стоимости.
Ну конечно, если она будет выставлена на торги, то ее цена может значительно возрасти.
Может сложиться такая ситуация, когда участок еще не сформирован, но Вы знаете, что он может быть продан. В этой ситуации необходимо за свой счет разработать схему на кадастровом плане, после чего предоставить полученный результат в районную администрацию.
Имейте ввиду, что в данной ситуации Вам не могут отказать. Единственное, этот участок также может быть в последствии выставлен на торги.
При этом разумнее подождать, пока органы муниципального образования предоставят список земель и скажут о претендентах на данные участки. Это позволит сэкономить на оформлении.
Что касается юридических лиц, то без сомнения, существует риск, что им будет достаточно сложно получить тот или иной участок земли, но тем не менее сделать это будет гораздо проще чем сегодня, когда к торгам просто невозможно подойти.
Отдельно хотелось бы сказать о порядке получения земли в районной администрации. Нет надобности напоминать о тех проблемах, с которыми сталкивались ранее физические и юридические лица при оформлении участка в собственность. Достаточно сказать о тех положительных переменах, которые наметились сегодня.
Далее хотелось бы сказать о договоре ренты.
Существует несколько различных видов рент. Хотелось бы более подробно остановиться на каждом из существующих видов.
Прежде всего, необходимо отметить государственную ренту, под которой понимается форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время, и его последующий возврат к определенному сроку, который не может гарантироваться государством.
Помимо этого, можно отметить земельную ренту как возможность платы за землю. В состав данного понятия входит другое понятие, которые является более широким - арендной платы, которая помимо платы непосредственно за пользование землей, включает плату за хозяйственные постройки, строения, сооружения, находящиеся на ней. При этом аренда земли не связана с возможностью перехода права собственности.
Рассматривая данное понятие в более узком смысле можно сказать, что рента – это доход от земли как фактора производства, который получает ее собственник. В каких бы сферах не использовалась земля, ее предложение продолжает оставаться неизменным. Существует также разделение ренты на дифференциальную и абсолютную. Если говорить о дифференциальной ренте, то в данной ситуации подразумевается I и II формы ренты. Дифференциальная рента I имеет непосредственное отношение к естественному плодородию почвы, дифференциальная рента II – связана с экономическим плодородием.
Что касается первой формы, то ее получение возможно с лучших и средних участков земли, вторая – с любого участка земли. Абсолютная рента должна быть взята со всех объектов недвижимости, по той причине, что изъятие дифференциальной ренты может уровнять по плодородию лучшие и средние земельные участки с худшими. Что касается рассмотрение особенностей ренты в период права собственности на землю, то как известно в данный период в качестве арендодателя выступало государство, но это не приводило к ликвидации рентных отношений. Через систему налогов и цены на сельскохозяйственную продукцию, оно стало причиной изъятия значительно части доходов колхозов, совхозов и граждан. Если говорить о рыночных отношениях, то необходимо отметить, что на данном этапе земля приобретает товарную форму. Существует два определенных фактора цены земли:
1) размера земельной ренты с данного участка;
2) ставки ссудного процента. В первом случае цена земли находится в прямой, а от ставки процента – в обратной зависимости.
В этой ситуации можно привести элементарный пример, когда собственник планирует приобретения земельного участка с целью получения регулярного дохода с земли – ренты. В этом случае установленная цена земли не может быть постоянной. Изменение цены происходит под влиянием спроса и предложения.
2.3. Последствия прекращения доверенности
В первую очередь хотелось уделить внимание описанию и выделению особенностей договора аренды.
В частности, необходимо сказать о том, что в ГК РФ, а именно в статье 606 сказано о том, что под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) должен предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.[6]
В данном случае речь идет о временном пользовании имуществом. Именно данное обстоятельство является первым и важным отличием договора аренды от иных возмездных договоров по передаче имущества, к которым относятся: договор купли-продажи, мены, дарения, займа, в следствии заключения которых имущество переходит в собственность приобретателя в собственность.
Что касается предмета договора аренды, то имеются ввиду любые индивидуально-определенные не потребляемые вещи, по той причине, что они не теряют своих наиболее важных свойств по мере использования. Например, в данной ситуации в качестве предмета договора аренды можно обозначить природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества.[7]