Добавлен: 16.05.2023
Просмотров: 125
Скачиваний: 2
Первая проблема - определение предмета регистрации. Из теории вопроса известно деление субъективных гражданских прав на вещные и обязательные. Указание на перечень вещных прав, предусмотренный ГК, является важным в силу того обстоятельства, что согласно ст.131 ГК государственной регистрации в едином государственном реестре подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Далее в той же ст.131 ГК дается перечень подлежащих государственной регистрации прав, в который включены все вышеназванные права, а также ипотека и иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. Таким и образом, вопрос о предмете регистрации, в случае регистрации прав вещных, в сущности, предрешен законодателем как в отношении самого перечня прав, подлежащих регистрации, так и в отношении объема правомочий правообладателей соответствующих вещных прав, поскольку таковой объем для вещного права законом всегда определен.
Принципиально иную ситуацию мы имеем в случае с правами обязательственными. Существо проблемы сводится к дилемме: подлежит ли регистрации само обязательственное право (и если да, то как должно определяться содержание регистрируемого права) или договор (сделка), из которого такое обязательственное право возникло. Таким образом, ответ на этот вопрос требует прояснения существенных отличий между двумя системами регистрации: системой регистрации прав и системой регистрации сделок.
При регистрации прав регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение, то есть она должна отвечать принципам публичности и достоверности. Иными словами, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных. При регистрации сделок (в частности договоров) осуществляется, по сути, регистрация документов. Процедура сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания регистрируемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации, что имеет своим происхождением усмотрение законодателя. Безразличной для регистрации в этом случае является и судьба права, возникшего в результате заключения договора, поскольку, например, регистрации прекращения договора не требуется. Таким образом, следует сделать вывод о принципиально отличных правовых последствиях регистрации прав обязательственных (в смысле регистрации сделок) и регистрации прав вещных. И если правила ГК о регистрации сделок с недвижимостью нельзя оценить как удачные, то нормы Закона о регистрации, отождествляющие регистрацию права обязательственного с регистрацией обременения, следует признать, скорее всего, следствием плохой теоретической проработки данного вопроса.
Таким образом, мы можем сделать определенные выводы. Во-первых, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных, поскольку объем (содержание) вещного права всегда установлен законом (в этом состоит один из главных признаков вещного права наряду с характеристикой его как права абсолютного). Ограниченные вещные права при этом должны регистрироваться в качестве обременении права собственности. Сама регистрация вещного права должна быть признана имеющей правоустанавливающее значение для существования права. Одним из проявлений этого значения следовало бы признать невозможность оспаривания существования зарегистрированного права иначе как через оспаривание совершенной регистрационной записи. Очевидно, что основаниями для такого оспаривания могли бы служить только обстоятельства, связанные с регистрацией (неполное выяснение обстоятельств возникновения права, процедурные нарушения и т.п.) [58].
Другим проявлением и необходимым следствием правоустанавливающего значения регистрационной записи должна быть признана достаточность ссылки на саму запись в подтверждение существования права без необходимости ссылок на какие-либо иные доказательства (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.). Указанные обстоятельства должны быть проверены в ходе процедуры регистрации, после совершения, которой они уже не должны иметь такого значения для подтверждения существования права.
Очевидно также, что при изложенной идеологии регистрации следует принять во внимание и то, что в случае возникновения спора о праве в ходе регистрации в осуществлении регистрации должно быть, безусловно, отказано (регистрация приостановлена) до разрешения вопроса о праве по существу в судебном порядке. Конечно, такие требования к регистрации предполагают существенно более высокий уровень регистрационной работы (в том числе и профессиональный уровень регистраторов, и уровень их технической оснащенности и т.д.), который, в силу разных причин, в настоящее время, видимо, пока еще достигнут быть не может.
С другой стороны, и это наш второй вывод, в отношении прав обязательственных (например, в формулировке действующего законодательства "права аренды") регистрация в том же качестве, очевидно, невозможна, поскольку содержание такого права заведомо неизвестно. В этой ситуации становится непонятным, зачем же нужна сама процедура регистрации, если для существования права (в смысле конкретных правомочий одной из сторон договора в отношении конкретного объекта недвижимости) по существу своему она не имеет никакого значения. Уместно, на наш взгляд, говорить либо о регистрации перераспределения объема правомочий собственника, и тогда регистрация должна затрагивать, в техническом смысле, уже имеющуюся регистрационную запись о праве собственности на объект, либо о регистрации сделок, в частности договоров с недвижимостью. При этом регистрацию сделок следует понимать только как регистрацию документов, а не как регистрацию права.
Целесообразность такой регистрации, впрочем, тоже вызывает сомнения, поскольку решение вопроса о том, какие именно сделки с недвижимостью регистрировать (почему, например, срок договора аренды имеет значение для решения вопроса о необходимости регистрации), являет собой образец известного волюнтаризма и законодательного усмотрения без каких-либо серьезных обоснований.
Вторая проблема - это различный подход двух названных актов (ГК и Закон о регистрации) к вопросу об определении содержания понятия "недвижимость".
В отличие от ГК в Законе о регистрации представлен более развернутый пообъектный перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав, на которое и сделок, с которым регулируется названным законом.
Такой перечень представлен в абз.3 ст.1 Закона о регистрации, в соответствии с которым к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы". Структура цитированной дефиниции такова, что первая ее часть является дословным заимствованием из п.1 ст.130 ГК, а вторая - представляет собой существенное ее расширение. В частности, к недвижимости Закон о регистрации, в отличие от ГК, прямо отнес жилые и нежилые помещения. Вместе с тем, как нам представляется, вопрос о правовом статусе жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости (недвижимых вещей) является более сложным и не сводится только к той или иной легальной дефиниции.
Поскольку в отношении недвижимости одно только фактическое владение не является еще достаточным показателем права собственности, а необходимой является регистрация этого права в публичном порядке, то особую значимость приобретает вопрос о пространственных границах объекта права. Иными словами, представляется, что в самостоятельном гражданском обороте могут участвовать (быть предметом такого оборота) только такие недвижимые вещи, права на которые оформлены в установленном порядке. А если права собственности будут оформлены на каждое отдельное помещение в целом здании, то, хотя бы все такие помещения и принадлежали одному лицу, мы имели бы дело уже не с одним, а с несколькими объектами.
Таким образом, можно сказать, что государственная регистрация в отношении недвижимости в своем роде является фактором, формирующим, создающим сам объект. Это вопрос, который можно было бы сформулировать как вопрос о пространственных границах объекта недвижимости. Представляется, что при его решении необходимо исходить из того, что объектом оборота может быть не просто некий объект недвижимости, очерченный геометрически, а такой объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности. В связи с этим с необходимостью напрашивается вывод о принципиальной неделимости недвижимой вещи и, следовательно, вывод о том, что не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости некие части недвижимой вещи (нежилые помещения в здании, например) до тех пор, пока права на такие "части" не будут зарегистрированы в установленном порядке. Однако в последнем случае часть перестает быть собой и превращается в нечто целое - самостоятельную вещь - объект недвижимости.
Определением Сызранского городского суда Б. возвращено исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам определение отменила, указав следующее.
Как видно из материалов гражданского дела Б. обратилась в суд с иском произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с учетом произведенной перепланировки, ссылаясь на то, что указанная квартира была приобретена ею по договору купли-продажи у супругов И. Договор купли-продажи нотариально удостоверен, однако он не был зарегистрирован в БТИ.
В настоящее время она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Сызранском филиале СОРП в связи с тем, что продавцы квартиры умерли.
Возвращая Б. заявление, суд указала, что в случае отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру СОРП, заявителю следует обратиться с заявлением об установлении факта владения и пользования квартирой.
Кроме того, следует уточнить исковые требования, определить стоимость квартиры и, если цена иска будет менее 50 000 рублей, то ей необходимо обратиться с исковым заявлением к мировому судье.
Между тем, судом ошибочно высказано суждение о необходимости установления юридического факта владения и пользования Б. квартирой, так как у нее имеется нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры и из материалов дела не усматривается, что кем-либо оспаривается ее право собственности.
Не состоятелен и довод суда об определении действительной стоимости квартиры для установления подсудности дела, так как иски, не подлежащие оценке, относятся к подсудности федерального суда.
Определение суда отменено. Исковой материал возвращен в тот же суд для рассмотрения со стадии принятия дела к производству суда[59].
Следует отметить, что в Законе о регистрации закреплена совершенно обратная позиция и в соответствии с нормами п.2 и 3 ст.26 предусматривается возможность аренды части земельного участка или части помещения, что является совершенно немыслимым.
Таким образом, следует констатировать, что по смыслу соответствующих норм ГК к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества жилые и нежилые помещения (как части зданий, строений и сооружений), а тем более части таких помещений, не относятся. В силу же Закона о регистрации таковые объекты являются недвижимостью, то есть к ним подлежит применению гражданско-правовой режим недвижимости.
Данный вывод имеет самое непосредственное значение для рассмотрения вопроса о регистрации договора аренды недвижимости. В силу п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, п.2 ст.651 ГК является изъятием из правила п.2 ст.609, но только в отношении зданий и сооружений. Аренда же жилых и нежилых помещений (и их частей), отнесенных Законом о регистрации к недвижимости, целиком подпадает под действие п.2 ст.609 ГК, то есть подлежит государственной регистрации независимо от срока договора. Складывается, в известной мере, парадоксальная ситуация, когда договор аренды целого здания, арендованного на срок менее года, не подлежит регистрации, а договор, положим, субаренды отдельного помещения в том же здании, заключенный хотя бы и на срок менее года (то есть практически на любой срок) подлежит регистрации, без которой он не считается заключенным.
Особо следует подчеркнуть, что за рамками закона остались многие организационные вопросы, так как в нем проявились противоречия между федеральными ведомствами, связанными с недвижимостью, нотариатом (зарабатывающим на оформлении сделок) и учетной системой[60]. Нет координации регистрации и инвентаризации. Есть мнение, что это одно из проявлений борьбы организаций за регистрационные сборы.