Файл: Право требования и его передача третьему лицу».pdf

Трехсторонняя передача договора: особенности 

Иногда для того, чтобы подтвердить, что кредитор достоверно уведомлен и не имеет желания препятствовать переводу, заключаются трехсторонние договоры между всеми тремя участниками отношений.

В случае передачи договора факт подписания такого документа становится подтверждением и согласия кредитора (см. постановление 20-го ААС от 16.11.2017 по делу № А54-2288/2017), и уведомления должника (либо согласия должника, когда таковое требуется по закону). Способ оформления соглашения должен соответствовать форме первоначального обязательства (п. 4 ст. 391, ст. 389 ГК РФ).

Трехсторонний договор перевода долга/цессии практически идентичен двухстороннему, но в нем могут быть оговорены дополнительные требования лица, рискующего не получить причитающиеся ему суммы. Давая свое положительное волеизъявление, он вправе требовать:

• представления доказательств добросовестности обоих должников;
• подтверждения финансовой состоятельности нового участника правоотношения;
• восстановления или сохранения ранее действовавшей системы обеспечения (договоров залога, поручительства, иных). 

Какую же ответственность несут лица, передавшие договор?

Учитывая указание ст. 392.3 ГК РФ, такая ответственность складывается из ответственности первоначального должника по договору перевода долга и ответственности кредитора по договору цессии.

А именно:

1. Как первоначальный должник лицо, передавшее договор, отвечает за исполнение обязательства солидарно с новым должником, если обязательство из предпринимательской деятельности (либо субсидиарно, если предприниматели согласовали это в договоре), см. п. 3 ст. 391 ГК РФ. [4]
2. Как цедент лицо, передавшее договор, отвечает:

• перед должником — за нарушение переданного договора, если таковой содержал запрет на цессию;
• перед цессионарием — за недействительность переданного требования и за исполнение третьему лицу, если цедент передал одно и то же требование нескольким цессионариям, а также за наличие у себя правомочий на цессию. 

За неисполнение новым должником обязательства цедент не отвечает.

Новое правило ст. 390 ГК РФ, вводимое в действие с 01.06.2018 законом «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса…» от 26.07.2017 № 212-ФЗ, дозволяет ограничить ответственность цедента за действительность предпринимательского обязательства. Это возможно при соблюдении совокупности следующих условий:

---

• ограничение ответственности согласовано в договоре цессии;
• цедент не знал и не мог знать о повлекших недействительность проблемах либо предупреждал о них цессионария. 

Указанная новелла распространяется только на передачу прав после 01.06.2018.

Таким образом, на вопрос «Перевод долга и цессия - в чем разница?» мы можем ответить, что это самостоятельные способы замены разных сторон в обязательстве (один способ — для должника, второй — для кредитора). На практике распространена полная передача прав требования и обязанностей по конкретному договору — передача договора. Такое соглашение сочетает в себе оба вышеуказанных способа замены сторон в договоре, в связи с чем подлежит комбинированному правовому регулированию — нормами о каждом из способов.

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Порядок уступки права требования дебиторской задолженности (договор цессии) третьим лицам регламентирован главой 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ.

По своей сути договор уступки права требования представляет собой перемену лиц в обязательстве, в результате которой первоначальный кредитор выбывает из обязательства, а все права переходят к новому кредитору.

Организация, которая переуступает дебиторскую задолженность в порядке заключения договора цессии, может столкнуться с рядом проблем. Организация – должник, которой переуступка права требования не выгодна, может попытаться оспорить такой договор в судебном порядке, доказывая в суде, что кредитором фактически заключен договор финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга). Напомним, что в соответствии со статьей 825 ГК РФ:

«В качестве финансового агента договоры финансирования под уступку денежного требования могут заключать банки и иные кредитные организации, а также другие коммерческие организации, имеющие разрешение (лицензию) на осуществление деятельности такого вида».

Отметим, что, и арбитры нижестоящих судебных инстанций могут принять решение в пользу должников. В качестве примера, можно привести Постановление ФАС Уральского округа от 4 января 2001 года по делу №Ф09-1969/2000-ГК. Однако суды вышестоящих инстанций с такой точкой зрения не соглашаются. Доказательством может служить: Постановление ФАС Московского округа от 5 сентября 2000 года по делу №КГ-А40/3920-00, Постановление ФАС Поволжского округа от 22 февраля 2000 года по делу №6976/99-15, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 января 2001 года по делу №Ф03-А51/00-1/2430. [4]

---

Рассмотрим более подробно Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 января 2001 года по делу №Ф03-А51/00-1/2430. В обоснование жалобы заявителем указано на то, что договор уступки, по сути, является договором финансирования под уступку денежного обязательства, так как его условия предусматривают порядок оплаты, а затем переход права требования. Заявитель полагает, что суду необходимо было применить нормы главы 43 ГК РФ, регулирующие договор финансирования под уступку денежного требования, и в связи с отсутствием у истца разрешения (лицензии) на осуществление деятельности такого вида на основании статьи 825 ГК РФ признать данную сделку ничтожной. Исходя из содержания договора уступки требования предметом договора являются обязательства должника по договору поставки, право требования, по которым передано истцу в объеме и на условиях, существовавших на момент подписания договора. Поскольку в силу действующего законодательства (статья 575 ГК РФ) дарение между коммерческими организациями не допускается, то возмездный характер договора уступки требования не противоречит нормам параграфа 1 главы 24 ГК РФ. Возмездный характер уступки требования не может являться основанием для признания сделки ничтожной.

В соответствии с частью 1 статьи 824 ГК РФ:

«по договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование. Денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом». [4]

Суть договора факторинга сводится к тому, что договор факторинга связан не только с уступкой права требования определенной суммы, но и с получением в обмен суммы займа (кредита), встречным предоставлением финансовых услуг.

Исходя из вышесказанного, отметим, что любая организация должна постоянно проводить работу с дебиторами, следить за правильным оформлением всей документации, правильно оформлять договоры по уступке права требования дебиторской задолженности. При переуступке дебиторской задолженности в порядке цессии в договоре, необходимо указывать за какой промежуток времени, и в каком объеме переходит право требования дебиторской задолженности к новому кредитору.

---

2.1 ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ЦЕССИИ.

При заключении договора уступки права требования возникают вопросы, как заключать такой договор с одним кредитором из нескольких, может ли отличаться цена договора цессии от цены основного договора, и другие.

Рассмотрим пример нюансов при заключении договора цессии.

Этот специфический вид документа (речь идет о цессии) может подписывать только инвестор и покупатель, зачастую физическое лицо. Инвестор — это тот, кто финансирует покупку недвижимости на этапе закладки котлована или чуть позже, то есть заплатил на 20-30% меньше, чем за готовое жилье. Покупателем же может выступать любое лицо.

Важно помнить, что оформление рассматриваемого документа возможно до момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, предусмотрено только подписание договора купли-продажи.

Участниками сделки являются:

1. Цедент – тот, кто передает право требования на квартиру.
2. Цессионарий – тот, кто его приобретает.

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 вместе с правом требования правопреемник получает в нагрузку и обязанности. В данном случае они касаются выплаты остатка кредита, если таковой еще имеется. Стоит понимать, что цессия и переуступка прав – это не одно и то же, ведь во втором случае возникают также обязанности, которые были возложены на первичного владельца.

Есть много важных моментов, которые нужно учитывать, но среди основных такие:

• Следует убедиться, что цедент действительно обладает привилегиями, которые собирается передать цессионарию, а также имеет ли он полномочия на совершение подобных действий.
• Проверить, не нарушаются ли права третьих лиц, при оформлении такой сделки. Случается, что недобросовестные застройщики передают инвесторам квартиры, которые предназначены, к примеру, муниципалитету.
• При подписании такого договора не меняется ранее заключенный. То есть, если на квартире висит кредит, то его придется оплачивать согласно условиям, срокам и в объемах, которые были оговорены ранее.
• В документе, должны быть, четко прописаны следующие моменты: стоимость и схема проведения расчетов. В противном случае сделку будет легко признать недействительной.
• Цедент обязан перед ее заключением, сообщить застройщику, в отдельных случаях, на подписании присутствует его представитель, или от него предоставляется соответствующее разрешение. Последний момент может быть оговорен в первичном соглашении между ним и инвестором.
• Важно лично проверять наличие и соответствие всех бумаг, предлагаемых цедентом. Особенно следует обратить внимание на разрешительные документы застройщика.
• Договор подлежит заверению нотариусом.
• Стоит обращать внимание на цену, она не может быть слишком маленькой, если это так, возможно, у застройщика финансовые трудности и инвестор хочет вернуть хотя бы то, что вложил.
• Если по данному объекту много договоров переуступки прав, следует внимательнее проверять документы строительной организации, поскольку этот факт может указывать на ее неблагополучность.

---

Форма и существенные условия, гос. регистрация договора цессии. [10]

Форма оформления подобной сделки вполне стандартная – письменная. В документе обязательно указываются следующие существенные условия:

1. Стороны сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке: развернутые данные о них.
2. Предмет – детальная характеристика, которая позволяет однозначно его идентифицировать.
3. Цена переуступки, сроки и схема внесения платежей.
4. Порядок перехода прав к цессионарию.
5. Нюансы расторжения сделки.
6. Порядок урегулирования спорных моментов.
7. Другие существенные условия.

Кроме самого договора, к нему должны быть приложены:

• Документы, удостоверяющие личность сторон сделки.
• Оригинал основного договора.
• Официальная переписка с застройщиком.
• Документы, что подтверждают расчеты между сторонами.
• Выписка из ЕГРП.
• Согласие супруга/супруги, по необходимости.

Следует учесть, что данный список может отличаться, поэтому стоит уточнить его у нотариуса, который ведет дело.

Договор переуступки подлежит регистрации в Росреестре, порядок ее следующий:

1. Предоставить в территориальное отделение 3 экземпляра документа в бумажном виде.
2. Согласие застройщика, если оно предусмотрено первичным договором.
3. Документы, подтверждающие оплату всей суммы, если такое уже произошло.
4. Виза от кредитора о переводе долга на нового участника ДДУ, если обязательство еще не погашено.

Обращаться за регистрацией должны обе стороны, допускается представление их интересов доверенными лицами при наличии доверенности. Кроме того, в соответствующий орган необходимо принести платежку с подтверждением оплаты гос. пошлины. Срок регистрации составляет до 10 дней. Только после надлежащего оформления, документ получает законную силу.

2.2 СПЕЦИФИКА ПЕРЕХОДА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

Гражданским Кодексом Российской Федерации определяется понятие аренды как договора в следствии, принятия которого арендодатель обязуется предоставлять оплату за полученное имущество арендатору, а также получает временные права владения и пользования данным имуществом. Предметом договора аренды выступает это имущество.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

Признаками договора аренды являются:

• Договор печатается на бумаге и содержит подписи сторон (если нормативно-правовой акт заключается сроком более двенадцати месяцев).
• Арендодателем по договору аренды могут выступать непосредственно собственники недвижимости или лица, которых владелец наделил правами для дачи имущества в аренду (найм).
• Договор должен включать информационные данные об объекте, который арендуется. Этот пункт должен быть строго согласованным обеими сторонами.
• Договор аренды недвижимости по общему правилу регистрируется государством, если срок сделки установлен периодом год и более.

---