Добавлен: 21.05.2023
Просмотров: 239
Скачиваний: 4
Особенностями заключения договора аренды недвижимости является важность предоставления следующего пакета документов (некоторые из них могут отсутствовать в зависимости от участвующих лиц):
- Документы для идентификации обеих сторон.
- Если одно из лиц – юридическое, то надо предоставить устав и другие документы на предприятие или организацию (свидетельство о регистрации индивидуального предпринимательства и так далее).
- Документацию по требованию арендатора к недвижимости (сведения о площади и другое), а также документы, подтверждающие право владения на него.
- Другие документы, которые могут потребовать при заключении договора аренды. [10]
Внесение изменений в договор аренды
Внесение изменений в договор аренды нежилого помещения – частая проблема, которая, как правило, решается путем согласования мнений двух сторон или же обращением в суд. Принять такое решение самостоятельно одной стороне невозможно.
Споры по внесению изменений могут иметь такие подвиды, отличающиеся по характеру производимых изменений:
- Смена стороны в договоре аренды.
- Изменение предмета договора дополнительным соглашением.
- Пересмотр арендной платы в договоре аренды.
Это основные пункты, изменения в договоре найма которых имеют место быть. Помимо них, также предметом изменений могут стать обязанности обеих сторон, вопросы проведения ремонта, принесенного ущерба арендованному имуществу и так далее.
Изменение сторон договора
Если представители договорных сторон меняются, право владения недвижимостью переходит другому лицу, то есть наниматель меняется, сделка не закрывается, в нее просто вносятся некие изменения. Например, если происходит реорганизация юр лица, тогда все обязательства накладываются на новосозданное лицо. Если же юридическое лицо сохраняется и передает свои полномочия иному лицу, то право хозяйствования над имуществом по аренде также переходит.
Изменение суммы арендной платы
Если вносятся изменения по оплате арендуемого имущества, то ситуация осложняется, ведь это весьма спорный вопрос, решением которого чаще всего занимается суд из-за невозможности соглашения сторон.
Очень часто стороны обращаются в суд изменения договора в судебном порядке. Обязанностью юриста по аренде является разработка эффективных методов по защите интересов своего клиента. Только тогда он сможет выиграть процесс, запросив свою цену за аренду. Если так случится, то судом будет установлен новый размер арендной платы за взятое имущество, который можно будет сменить в дальнейшем только по взаимному согласию сторон, но не скорее, чем через год и не чаще раза в год.
Также бывают ситуации, когда арендатор не оплачивает оговоренную сумму. В таких случаях происходит взыскание арендной платы в судебном порядке.
Часто арендодатели обращаются к юристам по аренде с вопросом, можно ли дополнительным соглашением изменить предмет договора. Лучше всего принять дополнительное соглашение, даже если договор продлевается автоматически.
Изменение предмета договора
Изменить цель договора аренды нежилого помещения разрешается на основе данных, которые определяют этот объект как предмет аренды:
- Место нахождения.
- Размер территории.
- Описание внешних деталей.
- План здания.
Если все данные предъявлены, то суд примет иск и рассмотрит его. Ваши требования будут удовлетворены, если имущество имеет какие-либо недостатки или же не подлежит полноценному использованию по назначению.
Расторжение договора аренды имущества
При размытом действии договора и неуказанном сроке, можно его уточнить или изменить, также разрешается прекращение действия договора еще до конца условий. Глава 26 ГК Российской Федерации регулирует возможность расторжения договора аренды имущества на общих основаниях, но в случае аренды недвижимого имущества предупреждение об этом должно следовать раньше трех месяцев при условии, что договор найма заключен на срок более года. [9]
Существует ряд нюансов расторжения договора аренды при особых условиях. Например, если человек, который арендует недвижимость, умер, то его права и обязанности в соответствии с договором переходят к наследнику на оставшееся время действия договора. Далее новый арендатор и арендодатель договариваются о расторжении или продлении условий договора.
Арендодатель не имеет права отказать в найме наследнику умершего, но при этом при выявлении каких-либо нарушений любая из сторон имеет право расторгнуть контракт. Предупреждение арендатора о расторжении договора аренды должно быть немедленным, если на, то есть видимые причины. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем может произойти в таких ситуациях:
- Арендатор использует арендуемое имущество, нарушая свои обязанности по договору.
- Не оплачивал указанную сумму более двух месяцев подряд.
- Неаккуратно использует арендуемое имущество, портя его состояние.
- Не ремонтирует испорченное имущество.
Выводы:
Представляется, что для наиболее полного уяснения смысла уступки права требования необходимо установить место данного института в системе гражданского права.
Гражданское право регулирует имущественные отношения, которые представляют собой отношения, возникающие по поводу имущества – материальных благ, имеющих экономическую форму товара, и личные неимущественные отношения, связанные с имущественными, а в некоторых случаях и не связанные с ними.
Каждое субъективное право предполагает наличие определенного субъекта, которому оно принадлежит. Соответственно, каждая субъективная обязанность предполагает существование носителя этой обязанности. Бессубъектных прав и обязанностей не может быть в принципе. Лицо, которому принадлежит право, называется активным субъектом или субъектом права (в обязательственных отношениях – кредитором); лицо, на котором лежит соответствующая обязанность, называется пассивным субъектом (в обязательственных правоотношениях – должником).
Всякое правоотношение имеет свой объект.
Итак, безобъектных прав не существует, однако по поводу определения самого понятия «объект правоотношения» в юридической литературе можно встретить различные точки зрения. Одни юристы считают, что объект правоотношения – это то, на что направлено воздействие правоотношения, другие – по поводу чего возникает правоотношение.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При написании работы были рассмотрены работы многих ученых-правоведов, занимающихся вопросами и проблематикой как современного, так и советского гражданского права. Именно ссылаясь на труды авторов, а также к ГК РФ, я рассмотрел все основные критерии проблемы и нюансы уступки права требования. Проблема, связанная с переменой лиц в обязательстве, является актуальной как с теоретической, так и с практической точки зрения. Сделки, связанные с переменой лиц в обязательстве, встречаются в практике довольно часто. Зачастую, из-за неправильного понимания правовой природы этих сделок их участниками возникает много недоразумений.
Исходя из формулировки ч. 1 ст. 382 ГК РФ, переход прав кредитора к другому лицу может осуществляться по двум основаниям: на основании закона и по сделке (переход права по второму основанию и называется уступкой требования или цессией).
Вспомним, что говорилось ранее в моей курсовой работе, что понятие цессии многими правоведами формулируется несколько неконкретно: ее называют и «договором», и «сделкой» и «переходом (передачей, уступкой)», не редко смешивая при этом значение этих терминов.
Сама значимость темы настоящей курсовой работы обусловлена высоким интересом специалистов, авторов учебных изданий, статей. Договор цессии очень часто используется в наше время, уступка права требования находит все больше применения в практике. С целью недопущения ошибок при оформлении этого отношения следует более внимательно относиться к существу сделки, предмету, объекту передаваемого права. Развитие правового института перемены лиц в обязательстве ставит вопрос как о необходимости более четкого законодательного регулирования, так и о совершенствовании правоприменительной практики.