Файл: Ипотека в гражданском праве (Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России).pdf

Рисунок 7 − Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК

(прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации — резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями — резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% — до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% — до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций — нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций — 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.

Рисунок 8 − Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)

Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее — АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.

Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России

Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. – уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. – 2,9 млн кв. м (+103%).

Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.

В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20—25% и составит 1,2—1,3 трлн руб. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.

Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую — 20—30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

2.2 Анализ типовых схем ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов:

1 Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2 Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3 Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4 Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5 Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. Все варианты ипотеки должны быть ориентированы на своего потребителя.

6 Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7 Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. 

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. 

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

В настоящее время в России действует несколько типовых схем ипотечного кредитования.

Как будет показано далее, эти схемы в целом соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой.

Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рисунок 9) [4].

Рисунок 9 − Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рисунок 10) [7].

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [8]. В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал [2]. 

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рисунке 9, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях.

Схема, показанная на рисунке 10, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно.

Рисунок 10 − Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ РФ совместно с МИАН

Схема на рисунке 11 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий. 

Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта. Обеспечение возвратности кредита через залог недвижимого имущества.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения риска по кредитам.

То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости. 

Рисунок 11 – Схема ипотечного кредитования с участием Агентства по ипотечному кредитованию

Таким образом, в России к 2008 году была создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-организаторы ипотечных кредитов.

Количественный рост постепенно стал переходить в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедрялись системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствовалась система риск-менеджмента. Участники рынка обращали повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивался рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.