Файл: Ипотека в гражданском праве (Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России).pdf

Мы полагаем, однако, что, несмотря на очевидную значимость норм обязательного резервирования, Банк России должен снизить их размер для коммерческих банков, участвующих в системе ипотечного кредитования. Подобная мера сделает ресурсы более дешевыми для коммерческих банков, что позволит им соответственно снизить стоимость кредита для заемщиков.

Предлагаемый механизм позволит решить глобальные проблемы российской экономики: дать мощный импульс развитию отечественного производства, с одной стороны, а с другой – позволит на неинфляционной основе «канализировать» избыточную денежную массу.

Таким образом, обобщая все вышеизложенное можно заключить, что ипотечное кредитование является востребованным банковским продуктом, позволяющим решить жилищную проблему в России.

Тем не менее, для его устойчивого развития необходимо обеспечить работу в следующих направлениях (таблица 5).

В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях.

Таблица 5 – Основные направления развития системы ипотечного

кредитования в России

Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Таким образом, в ходе изучения теоретических аспектов становления и развития рынка ипотечного кредитования мы выяснили, что история ипотечного кредитования уходит корнями вглубь цивилизации, но, по сути, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Во всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. 

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. 

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Но, вне всяких сомнений, что наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.

По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.

Рынок жилищного ипотечного кредитования в России прошел достаточно сложный и неоднозначный путь. Здесь стоит выделить период его становления (до 2004 года), период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы), стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год), а также пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).

Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2012 году позволил выявить следующие тенденции:

• Увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.
• Дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
• Продолжающийся рост доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях.
• Дальнейшее увеличение задолженности по предоставленным ипотечным кредитам в рублях.

По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте - 9.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа — 363, из них в г. Москве — 310. На втором месте по количеству кредитных организаций — Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан — 20. Наименьшее количество кредитных организаций — в Северо-Кавказском федеральном округе — 3;

По итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков составил 624 млрд руб., при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%.

Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%. Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд руб., а доля рынка – 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.

По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ (от 30.12.2008 N6-ФКЗ и от 30.12.2008 N7-ФКЗ)
2. Гражданский Кодекс РФ (от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред.от 02.11.2013))
3. Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N118-ФЗ (ред. от 02.07.2013))
4. Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 N136-ФЗ (ред. от 23.07.2013))
5. Налоговый кодекс РФ (часть первая от 31.07.1998 N146-ФЗ (ред. от 02.11.2013); часто вторая от 05.08.2000 N-ФЗ (ред. от 02,11,2013))
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 07.05.2013
7. Ипотека: 100 вопросов и ответов: Справочник / Симионов Ю. Ф., Далаксакуашвили И. Л., Ясько В. Л.  – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. – 251с.
8. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А. Разумова. – 2-е изд. перераб. и доп. - СПБ.: Питер, 2009. – 304 с.
9. Ипотека: просто о сложном: Учебное пособие / Шевчук Д.А. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 160 с.
10. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Д. В. Виноградов – Вдадим. гос. ун-т:Владимир, 2009. – 136 с.
11. Экономика недвижимости: учебник для вузов – 3-е изд., исправл. / А.Н.Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПБ.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
12. Аналитический центр Русипотека. Кредитование и секьюритизация. Рынок ипотечного кредитования и социально – экономические показатели в России (2005-2012). – №2. - 2012. - С. 1-35.
13. Макаренко П.С. Сбербанк Поддержит строителей. // Копилка. – 2009. - №8. – С. 1.
14. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. // Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; Под общ. ред. В.Лукашевича. – СПб.: 1991. – 448 с.
15. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. – М.: Строительная газета, 1995. №14.
16. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 256 с.
17. Калянина Л.А. теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт, 1998. №30. – 15-17 с. Коммерческие банки и их операции. – М.: ЮНИТИ, 1995.
18. Кредиты. Инвестиции. Сборник под рук. проф. Куликова А.Г. – М.: "ПРИОР", 1994. – 144 с.
19. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора. – М.: Коммерсантъ-Daily, 1995. №79.
20. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. - СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. – 245 с.
21. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999. – 110 с. (Б-ка журн. Риэлтер)