Файл: Ипотека в гражданском праве (Гражданско-правовые аспекты ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование).pdf
Добавлен: 24.05.2023
Просмотров: 396
Скачиваний: 2
Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государственного и муниципального жилого фонда - ст. 74 ст. 5 Закона об ипотеке, государственных, муниципальных и некоторых других земель - ст. 63 ст. 5 Закона об ипотеке). Во-вторых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено (п. 2 ст. 6 ст. 5 Закона об ипотеке).
Следует отметить, что залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК РФ), невозможен при ипотеке. Закладывать недвижимое имущество может лишь то лицо, права которого на это имущество зарегистрированы в государственном реестре.
Таким образом, ипотека – это разновидность залога. Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.
1.2. Понятие договора ипотеки и его признаки
Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения и форму условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д.
Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания. Как известно, в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Любой договор состоит из определенной совокупности условий, в которой закреплены права и обязанности сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.
Кроме того, поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. Заключение каждого договора начинается с того, что одна из сторон обращается к другой стороне с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует) это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение; первоначальный оферент и акцептант как бы меняются ролями.[10]
Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные Федеральным законом об ипотеке. Так, в ст. 9 Федерального закона об ипотеке предусмотрены существенные условия договора, сам договор подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что в случае расхождения между данным законом и нормами ГК РФ преимущество будут иметь нормы Федерального закона об ипотеке.
Исходя из содержания ст. 334 ГК РФ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 6 Федерального закона об ипотеке).
Следует отметить, что для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников.
Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц или органов.[11] Это касается, в частности, ипотеки имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, которая возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Федерального закона об ипотеке, ст. 19 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»[12]), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для чего требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке (ст. 6 Федерального закона об ипотеке).
Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ). Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.
Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом.
Поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. До этого момента ни залоговое обязательство, ни право залога возникнуть не могут. Таким образом, при обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.
Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке создает, помимо общих гарантий, связанных с нотариальной формой сделки как таковой, два дополнительных преимущества для сторон договора.
Во-первых, для регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, достаточно заявления только одной стороны: залогодателя или залогодержателя (ст. 20 Федерального закона об ипотеке). Это положение устраняет проблемы, связанные с уклонением одной из сторон от регистрации договора об ипотеке (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Во-вторых, заявление о государственной регистрации ипотеки в таком случае может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
Договор об ипотеке является реальным, односторонним, возмездным.
В силу прямого указания п. 1 ст.807 ГК РФ он считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Односторонний характер договора выражается в том, что залогодатель создает для себя заключением договора голый долг, а залогодержатель всегда получает право требования.
Возмездность договора заключается в том, что залогодатель имеет право на получение с залогодателя процентов на сумму займа, если иное не предусмотрено законом или своими договорами (п.1 ст. 809 ГК РФ).
Итак, обобщая материал первой главы, следует отметить, что ипотека - это разновидность залога. Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.
Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации.
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Существенные условия договора об ипотеке
В п. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке перечислены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Единственное исключение составляет отсутствующее в п. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это обусловлено тем, что в соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество всегда находится у залогодателя.
К существенным условиям договора об ипотеке относятся:
а) предмет ипотеки (с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);
б) оценка предмета ипотеки;
в) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства:
- его существо, размер и срок исполнения, основание возникновения;
- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям);
- указание сторон, места и даты заключения договора, из которого это обязательство возникло или должно возникнуть (если обеспечиваемое обязательство возникло из договора);
г) указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю;
д) наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право;
е) при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды;
ж) в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.[13]
Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, стадион «Метеор»). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других подобных ему.[14] Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основание которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. Под органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр).
Так, - 25 декабря 2008 года Указом Президента РФ подписан Указ № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».[15] Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - это результат объединения трех органов исполнительной власти, существовавших ранее: Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и Федерального агентства геодезии и картографии (Роскартография). К Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии перешли в полном объеме все полномочия и функции этих ведомств.
Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии утверждено Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457.[16]
По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Цена на земельные участки не могла быть меньше нормативной. Однако в настоящее время в ней также говорится о том, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. [17]
Стороны договора ипотеки, предметом которого является частное имущество, могут также поручить его оценку профессиональному оценщику, действующему на основании Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценка объекта незавершенного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности также осуществляется по рыночной стоимости.
Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда). Если же речь идет о договорном обязательстве, то должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения.