Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке (Развитие российского законодательства об ипотеке).pdf
Добавлен: 25.05.2023
Просмотров: 223
Скачиваний: 2
Введение
В последнее время в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие как «ипотека» - залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств.
В настоящее время вопросам ипотеки, в частности в жилищной сфере, уделяется все большее внимание как со стороны граждан, заинтересованных в решении своих жилищных проблем, так и со стороны депутатов парламента, ученых, государственных чиновников.
Тема данной курсовой работы - проблемы становления и применение законодательства об Ипотеке.
Цель данной работы - изучить особенности правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования.
Задачи данной работы - рассмотреть основные нормативно-правовые акты, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование, а также понять проблемы ипотеки и наметить перспективы её развития.
Объект данной работы - общественные отношения, складывающиеся в ходе ипотечного кредитования, предмет - учебные пособия, научная литература, журналы и электронные ресурсы, содержащие информацию об ипотеке.
В курсовой работе будет отражено содержание ипотеки, где будет представлено то, что она собой представляет, каковы её цели и предназначение; проблемы ипотеки, с которыми необходимо бороться; а также история развития и тенденции развития ипотеки, которые будут разрабатываться и применяться в жизнь законодателями.
Все эти вопросы очень важны, ведь вопрос ипотеки в настоящее время очень актуален, он приобретает всё большее значение в современном мире.
При написании данной курсовой работы используются нормативно-правовые акты, учебные пособия, различные журналы, а также присутствуют ссылки на электронные ресурсы.
Глава 1. Развитие российского законодательства об ипотеке
Стремительное развитие ипотечных отношений в последние несколько лет обусловило необходимость развития законодательства об ипотеке. Безусловно, большую значимость имеют сейчас вопросы ипотечного жилищного кредитования, развитие которого особенно поощряется государством. В Послании Президента Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г.: «…жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан…», «…ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами…».
Законодательство об ипотеке - это и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
В 90-х гг. законодательство об ипотеке развивалось медленно. Принятие специального закона об ипотеке было предусмотрено п. 2 ст. 334 части первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 г., тогда как сам Федеральный закон об ипотеке был принят только в 1998 г. Следует отметить, что с момента введения в действие Закон об ипотеке претерпел уже восемь редакций (т.е. восемь раз в него вносили изменения и дополнения).
Последние изменения в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются кардинальными и упрощают процесс ипотечных отношений.
Рассмотрим изменения, которые были внесены в ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 213-ФЗ), и изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 216-ФЗ), а также положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), касающиеся ипотеки.
Наиболее примечательны изменения закона в части отмены требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Госрегистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (т.е. достаточно заявления одной стороны), а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявления от обеих сторон договора.
Кроме того, Законом № 216-ФЗ внесены изменения в ст. 28 Закона об ипотеке и в ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации — таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т.е. при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК).
Однако в современном законодательстве законодатель стал широко использовать и залог в силу закона. Количество указаний в законе на обстоятельства, при которых возникает ипотека в силу закона, с учетом последних изменений в законодательстве об ипотеке значительно увеличилось, на что, безусловно, оказал влияние заложенный в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), причем залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава — пожилые люди).
Залог при продаже товара в кредит возникает в силу п. 5 ст. 488 ГК в случае, когда имущество уже передано, но еще не оплачено. Эта конструкция не всегда оптимальна в отношениях с недвижимостью.
Государственная регистрация перехода права собственности не зависит от фактического исполнения сделки, в том числе и от передачи имущества. Поэтому нередки случаи, когда вместе с рассрочкой платежа откладывается и передача имущества. И поэтому, даже если имущество передается, а обязательства по оплате все же не исполнены до конца, возникающий залог уже не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что может ввести в заблуждение третьих лиц, получающих информацию из ЕГРП.
Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в Законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Однако до недавнего времени ст. 77 Закона об ипотеке не работала, да и не могла работать в полной мере.
Во-первых, любая ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, предусматривает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Тут-то и возникала проблема с проживанием членов семьи и несовершеннолетних - п. 2, 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускалось в любом случае только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможностью расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст. 77 Закона об ипотеке практически не работала.
Жилищный кодекс и Закон № 213-ФЗ, который внес изменения в ст. 292 ГК РФ, затрагивали и права членов семьи собственника, и права несовершеннолетних. Причем следует отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК РФ законодатель всего лишь заменил слова «не является» (основанием для прекращения права пользования) на слово «является», разрешив этим существовавшую проблему.
Иной вопрос, который возникал при прочтении нормы ст. 77 Закона об ипотеке и который был решен только в 2005 г., - это ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства. Не секрет, что строительство развивается достаточно бурно, многие заинтересованы в приобретении вновь построенных квартир (домов), что вызывает обоюдный интерес к кредитованию такого приобретения. Незащищенность процесса строительства не позволила реализовать в полной мере ст. 77 Закона об ипотеке. В этой связи нельзя не назвать прорывом в законодательстве Закон № 214-ФЗ.
Нормы указанного Закона об ипотеке, закрепленные в этом Законе, заслуживают особого внимания.
Статья 13 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, в силу положений Закона основным, первым залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).
В случае если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель-застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.
Особенно сложным считаю порядок регистрации (и прекращения) залога. Запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект. Со временем множится количество залогодержателей (т.е. лиц, выступающих на его стороне). Но с момента ввода в эксплуатацию дома начинается процесс регистрации прав собственности на составляющие части этого дома — квартиры, помещения. С момента возникновения прав на эти объекты возникает и производное право на общее имущество. Определение общего имущества дано в новом Жилищном кодексе и включает в себя не только обслуживающие помещения, но и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Очевидно, что с ростом собственников квартир растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он все же, как единый объект недвижимости, продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков (до последнего дольщика), и при этом единственным залогодателем продолжает оставаться застройщик.Также решен вопрос и с судьбой залога объекта незавершенного строительства. При такой ситуации возможно возникновение двух вопросов: какова будет достоверность предоставления информации из ЕГРП и возможна ли реализация заложенного имущества (например при последующих залогах) в том случае, когда в Реестре еще существуют заложенные объекты незавершенного строительства, а фактически дом уже построен и объект изменен (как минимум де-факто, а при регистрации прав хотя бы на одно помещение и де-юре).
Вопрос об изменении предмета залога решен новеллами Закона об ипотеке ст. 64.1 и 64.2, а частично на него ответил Высший Арбитражный Суд в своем Обзоре практики рассмотренных судами споров, связанных с договором об ипотеке, от 28 января 2005 г. N 90.
Рассмотрим новеллы Закона об ипотеке, касающиеся случаев возникновения ипотеки в силу закона.
1. Ипотека земельного участка, на котором имеются (строятся) объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю. В соответствии с п. 1 ст. 64 и п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.