Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке (Развитие российского законодательства об ипотеке).pdf
Добавлен: 25.05.2023
Просмотров: 227
Скачиваний: 2
2. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В соответствии с п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
3. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения регистрирующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа (кредита) с условиями о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Введенные в действие нормы распространяют ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный за счет кредитных или расчетных средств, а кроме того, распространяют ипотеку на здания и сооружения, в том числе и на объекты незавершенного строительства, построенные на таком участке. Данное правило теперь соответствует и общей норме ипотеки земельного участка, которая распространяется на находящиеся на нем здания (сооружения). До принятия Закона № 216-ФЗ ипотека на здание не распространялась, что, несомненно, шло вразрез с положением ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший Арбитражный Суд в Обзоре судебной практики от 28 января 2005 г. № 90 указал, что если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом будет являться здание. Это верно, поскольку преобразование объекта, его переформирование не говорит о его физической гибели.
Представляется, что оптимальным было бы применение ч. 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. одновременная регистрация нового права и обременения.
Глава 2. Проблемы нормативно-правового регулирования ипотечных отношений в современной России и пути их решения
Новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Большое количество используемых конструкций и оснований возникновения ипотеки приводят к различной практике применения закона.
С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2004 г., которым был внесен ряд изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее - Закон). Некоторые из них являются весьма существенными.
Глава пятая Закона устанавливает правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В ст. 31.1 Закона, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.
Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому согласно п. 1 ст. 209 ГК принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, т.е. извлекать из вещи ее полезные свойства).
Однако из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, т.е. таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).
По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое „иное“ правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни ст. 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на отчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этого права на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФ установить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности.
Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя.
Если рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Но это не единственное возможное истолкование п. 2 ст. 223 ГК в его новой редакции.
Грамматическое и логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГК не устанавливает основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. При таком варианте толкование правила ст. 223 ГК «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» приводило бы к довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.
Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия «добросовестный приобретатель» применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия — после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю.
Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.
Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК.
Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона? Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (т.е. стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен Правительством РФ. В ст. 33 Закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.
Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред согласно ст. 31 Закона возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ.