Файл: Право собственности на земельный участок.pdf

Поскольку сервитут отнесен к числу вещных прав, он наделяется законом правом следования, а также для него является характерным, что он защищается теми же гражданско-правовыми способами, что и иные вещные права (например, виндикационный иск).

Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута - с другой. Это могут быть как граждане, так и юридические лица.

ЗК РФ предусматривает два вида земельных сервитутов - публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения на земельном участке дренажных работ;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок и так далее.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то соответственно собственник земельного участка, землепользователь или землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случае если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством на основании соответствующего согласования между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в установлении сервитута. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.^[12]

По общему правилу сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, им обремененный, другому лицу. В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может предоставляться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой и был установлен сервитут.^[13]

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка в связи с отпадением оснований, по которым был установлен такой сервитут. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может в судебном порядке требовать прекращения сервитута, если обремененный земельный участок не может использоваться по прямому его назначению.

2.2. Иные имущественные права на земельные участки

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает наряду с названными выше ограниченными вещными правами на земельные участки и иные имущественные права, в частности право безвозмездного срочного пользования земельным участком и право аренды земельного участка. Хотя данные права и не именуются в ЗК РФ вещными, названы они в главе 4 ЗК РФ наряду с ограниченными вещными правами на земельные участки и в них, безусловно, присутствуют некоторые вещно-правовые признаки.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком представляет собой право его обладателя на безвозмездной и срочной основе извлекать из земельного участка его полезные свойства. От права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком данное право отличается наличием срока использования (так как это временное пользование), от права аренды - отсутствием платы за пользование земельным участком.

Согласно положениям действующего земельного законодательства в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться следующие земельные участки.

Во-первых, из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год.

Во-вторых, из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора.

В-третьих, из земель отдельных видов организаций, названных ниже, гражданам в виде служебного надела. В частности, служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. При этом категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

В-четвертых, из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В-пятых, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости. В-шестых, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных ЛК РФ.^[14]

Таким образом, ЗК РФ предусматривает три вида безвозмездного срочного пользования земельным участком в зависимости от того, кому принадлежит предоставляемый в пользование земельный участок:

1) публичным правовым образованиям (государству, государственным и муниципальным образованиям);

2) физическим и юридическим лицам;

3) организациям отдельных видов отраслей, работники которых имеют право на служебные наделы. При этом для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, срок безвозмездного пользования устанавливается законом; для земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, - соответствующим договором, а в отношении служебных земельных наделов срок пользования зависит от продолжительности трудовых отношений.^[15]

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным органам на основании акта соответствующего органа исполнительной власти.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц, могут предоставляться другим физическим и юридическим лицам на основании соответствующего договора. Однако при этом следует учитывать законодательный запрет на передачу коммерческой организацией любого имущества (в том числе земельных участков) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся его учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Предоставление организациями служебных земельных наделов своим работникам на праве безвозмездного срочного пользования предусмотрено законодателем только для отдельных отраслей экономики, в частности для транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников данных отраслей, имеющих право на получение служебных земельных наделов, а также условия предоставления таких наделов должны устанавливаться законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов. Однако до принятия соответствующих законодательных актов сохраняют силу ранее принятые акты в этой области.

Право аренды земельного участка предусмотрено ст. 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков осуществляется на основании соответствующего договора аренды, предусмотренного гражданским законодательством. Особенности аренды земельных участков установлены земельным законодательством, в частности ЗК РФ.

Действующее земельное законодательство позволяет иностранным гражданам и лицам без гражданства иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Согласно Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9). Кроме того, названным Законом установлено и правило о том, что в аренду не могут сдаваться доли в праве общей собственности на земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения.^[16]

Срок аренды земельного участка не является существенным условием договора, ввиду чего договор аренды такого участка может заключаться на определенный и неопределенный срок, то есть без указания в договоре конкретного срока его действия. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, специально оговоренных ЗК РФ.

Закон может оговаривать максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, в частности, согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель. В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ земельный участок может быть передан в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Максимальный срок установлен законодателем и для аренды участка из числа земель сельскохозяйственного назначения; он составляет 49 лет (ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").